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장기보유특별공제 계산법 — 보유 40%+거주 40%

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 연 4%·거주 연 4%로 최대 80%다. 3년 보유·2년 거주 요건을 놓치면 연 2%짜리 일반 공제 20%만 남는다.

시가 10억·전세보증금 4억이면 6억은 증여세, 4억은 양도세 대상이다. 중과가 배제되면 4,575만원 절감이지만, 2주택 중과가 붙으면 3,871만원 손해로 뒤집힌다.

중개보수는 거래금액 구간이 바뀌는 순간 계단처럼 뛴다. 매매가 8억 9,900만원이면 상한 359만 6천원, 9억원이면 450만원 — 100만원 차이에 보수는 90만 4천원 늘어난다.

2026년 적용 기준 3인 가구 맞벌이 상한은 월 1,306만 9,486원. 물량이 실제로 갈리는 선은 140%가 아니라 우선공급 50%가 걸린 120%다. 가구원수별 구간을 연소득으로 환산했다.

HUG 전세보증금 반환보증의 한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱해 정한다. 주택가격을 공시가격의 140%로 보기 때문에 보증금과 선순위채권 합계가 공시가격의 126%를 넘으면 가입이 막힌다.

분양권은 1년 미만 70%, 그 뒤로는 몇 년을 들고 있어도 60%다. 프리미엄 1억원이면 지방소득세까지 6,105만원이 나가고 3,395만원이 남는다.

장기전세주택 소득기준은 전용 85㎡ 이하 105%, 초과 150%다. 4인 가구로 환산하면 월 924만원과 1,320만원이고, 자녀가 있으면 최대 20%p 완화돼 상한이 월 176만원 올라간다.

조합원입주권으로 완공 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 취득세 2.8%다. 같은 집을 분양권으로 받으면 조정지역 2주택일 때 8%까지 오른다. 7억 기준으로 두 경로를 계산했다.

중도상환수수료는 상환원금×요율×(잔존일수÷대출기간)으로 정해지고, 3년이 지나면 0원이 된다. 2026년 실행분 0.55% 기준으로 1억원을 갚을 때 시점별 수수료를 계산했다.

살던 집이 경매로 넘어가면 임차인이 가장 먼저 받는 돈은 서울 기준 5,500만원이다. 보증금 1억 6,500만원이라는 경계선 하나에 회수액 800만원이 갈린다.