분양권은 2년을 넘게 보유해도 양도세율이 60%다. 1년 미만이면 70%이고, 그 이후로는 몇 년을 들고 있든 60%에서 내려가지 않는다. 주택이나 조합원입주권이 2년을 넘기면 기본세율(6~45%)로 떨어지는 것과 다른 지점이다.
근거는 소득세법 제104조 제1항이다. 제1호는 기본세율을 정하면서 괄호로 분양권의 경우에는 과세표준의 100분의 60이라고 못 박았다. 제2호(1년 이상 2년 미만)는 60%, 제3호(1년 미만)는 70%다. 보유기간이 길어져도 갈 곳이 60% 한 칸뿐인 구조다.
세율표에 칸이 두 개뿐이다
주택·조합원입주권과 나란히 놓으면 차이가 분명해진다. 한국세정신문도 분양권은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 60%로 2년을 넘겨도 기본세율로 가지 않는다고 정리한다.
| 보유기간 | 분양권 세율 (%) | 주택·조합원입주권 세율 (%) |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70 | 70 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60 | 60 |
| 2년 이상 | 60 | 기본세율 6~45 |
여기에 지방소득세가 양도소득세액의 10%로 별도 부과된다. 실효 부담은 1년 미만 77%, 그 이후 66%가 된다. 세율 앞자리가 아니라 뒷자리까지 봐야 하는 이유다.
프리미엄 1억이면 손에 남는 건 얼마인가
분양가와 옵션비를 합쳐 5억원에 취득한 분양권을 6억원에 넘긴 경우로 계산했다. 양도차익 1억원, 중개수수료 등 필요경비 500만원, 국세청 세액계산 흐름도에 따른 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준은 9,250만원이다. 분양권에는 장기보유특별공제가 없다.
| 구분 | 세율 (%) | 산출세액 (만원) | 지방소득세 (만원) | 총 세부담 (만원) | 세후 남는 금액 (만원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 1년 미만 양도 | 70 | 6,475 | 648 | 7,123 | 2,377 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60 | 5,550 | 555 | 6,105 | 3,395 |
| 2년 이상 보유 후 양도 | 60 | 5,550 | 555 | 6,105 | 3,395 |
| (비교) 기본세율이라면 | 6~45 | 1,694 | 169 | 1,863 | 7,637 |
세후 남는 금액은 양도차익 1억원에서 필요경비 500만원과 총 세부담을 뺀 값이다. 넷째 줄은 소득세법 제55조의 기본세율 구간(8,800만원 초과 1억5천만원 이하는 1,536만원 + 초과분의 35%)을 대입한 가정치다. 실제 분양권에는 적용되지 않지만, 같은 차익을 주택으로 실현했을 때와 4,242만원 차이가 난다는 점을 보여준다.
둘째 줄과 셋째 줄이 같다는 것이 이 표의 핵심이다. 1년을 넘긴 뒤에는 더 기다려도 세금이 줄지 않는다. 보유를 연장하는 판단의 근거가 세율일 수는 없다는 뜻이다.
보유기간은 언제부터 세나
기산일이 어긋나면 70%와 60% 사이에서 1,000만원 단위 차이가 난다. 분양권의 취득시기는 취득 경로에 따라 갈린다. 청약에 당첨받은 원분양이면 분양받을 권리가 확정된 날인 당첨일이 기준이고, 계약일이 아니다. 전매로 매수한 승계취득이면 잔금청산일이 기준이며, 잔금 전에 명의를 바꿔도 취득일은 달라지지 않는다.
분양권을 팔지 않고 그대로 들고 있다가 아파트가 완성된 뒤 그 주택을 파는 경우는 계산이 또 달라진다. 국세청 회신은 분양받은 아파트의 취득시기를 입주 여부와 관계없이 잔금을 청산한 날로, 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일로 본다. 즉 분양권을 보유한 기간은 주택의 보유기간에 합산되지 않는다.
한국세정신문이 소개한 사례에서, 2021년 8월 분양권을 취득한 납세자가 2023년 3월 완공 뒤 11개월 만에 주택을 양도해 단기보유세율 70%를 적용받았고 기본세율과의 차이가 1억1,500만원에 달했다. 분양권 취득일부터 세면 2년이 훌쩍 넘지만, 주택의 보유기간은 완성일부터 다시 시작한다.
분양권은 오래 들고 있어도 세율이 내려가지 않고, 주택으로 바뀌는 순간 보유기간 시계가 0에서 다시 돈다.
필요경비로 넣을 수 있는 것
과세표준을 줄일 수 있는 항목은 취득가액과 필요경비뿐이다. 국세청 흐름도 기준으로 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺀 값이다. 분양권에서 취득가액은 분양가와 유상 옵션비, 승계취득이라면 매수 시 지급한 프리미엄까지 포함한다. 필요경비에는 취득·양도 과정에서 지출한 중개수수료, 법무사비, 인지대 같은 항목이 들어간다.
증빙이 없으면 인정되지 않는다. 계약서와 영수증, 이체 내역이 남아 있어야 한다. 국세청 회신도 실지거래가액은 매매계약서와 영수증 등 증빙서류로 확인되는 금액이어야 한다고 밝히고 있다. 프리미엄을 현금으로 주고받은 뒤 나중에 취득가액으로 주장하기 어려운 이유가 여기에 있다.
확인해볼 것
- 취득 경로 확인 — 당첨이면 당첨일, 전매 매수면 잔금청산일부터 보유기간을 센다
- 양도 예정일과 취득일 사이가 1년 경계에 걸리는지 — 며칠 차이로 70%와 60%가 갈린다
- 분양권 상태로 팔 것인지, 주택으로 전환한 뒤 팔 것인지 — 후자는 완성일부터 보유기간을 다시 센다
- 취득가액 증빙 — 분양계약서, 옵션 계약서, 프리미엄 이체 내역을 원본으로 보관
- 주택 수 산입 여부 — 입주권과 분양권의 취득세·주택수 산입 기준이 서로 다르다
- 다른 주택과의 관계 — 일시적 2주택 비과세 조건의 기간 요건을 함께 확인
- 양도소득세 예정신고 기한 — 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내