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종부세 부부 공동명의 특례 — 12억과 18억의 갈림길

부부 공동명의 1주택은 기본공제 18억원이 기본값이다. 특례를 신청하면 12억원으로 줄지만 최대 80% 세액공제가 붙는다. 공시가격 25억·공제율 60%가 두 방식이 뒤집히는 지점이다.

시가표준액 5억 서울 주택의 소유권이전등기라면 국민주택채권 1,300만원어치를 매입해야 한다. 할인율 10%로 즉시 팔면 실제로 나가는 돈은 130만원, 금리 국면에 따라 65만~221만원으로 갈린다.

대항력은 전입신고한 날이 아니라 다음 날 0시에 생긴다. 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨, 같은 날이면 은행이 앞선다. 하루 차이로 배당액이 1억 5,000만원 갈리는 계산.

분양가상한제 기본형건축비가 ㎡당 223만7,000원에서 232만8,000원으로 올랐다. 전용 84㎡로 환산하면 건축비만 1,019만원 늘어난다.

계약갱신청구권을 쓰면 보증금 증액은 5%가 상한이다. 전세 4억이면 2,000만원. 이걸 월세로 돌리면 2026년 9월 법정 전환율 5.00% 기준으로 월 8만 3,333원이 된다.

조정대상지역 2주택 중과세율 8%에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.6%가 붙어 9.0%가 된다. 3주택은 13.4%다. 6억원 주택에 대입해 면적·주택 수별로 계산했다.

연 300만원 납입액의 40%인 120만원을 소득에서 빼주는 제도다. 세금 120만원을 돌려주는 게 아니라 과세표준 세율이 15%면 지방소득세까지 19만8천원이 줄어든다.

종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어든다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터, 8월 3일까지 계약금을 냈다면 3년이 유지된다.

전세권설정은 임대인 동의가 필요하고 보증금 3억이면 등록면허세·지방교육세로 72만원이 든다. 임차권등기명령은 동의 없이 법원에 신청하고 총 4만3,400원. 대신 판결 없이 경매를 거는 쪽은 전세권이다.

주택임대소득 2,000만원 이하는 14% 분리과세를 고를 수 있다. 같은 연 1,200만원 월세라도 임대사업자 등록과 기본공제 400만원 적용 여부에 따라 세금이 11만원과 84만원으로 갈린다.