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전세보증보험 가입 조건 — 공시가격 126% 계산법

빌라 전세는 보증금이 공시가격의 126%를 넘으면 HUG 반환보증에 가입할 수 없다. 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하고 담보인정비율 90%를 곱해 나온 선이다. 선순위 근저당이 있으면 그만큼 더 줄어든다.

시가표준액 5억 서울 주택의 소유권이전등기라면 국민주택채권 1,300만원어치를 매입해야 한다. 할인율 10%로 즉시 팔면 실제로 나가는 돈은 130만원, 금리 국면에 따라 65만~221만원으로 갈린다.

계약갱신청구권을 쓰면 보증금 증액은 5%가 상한이다. 전세 4억이면 2,000만원. 이걸 월세로 돌리면 2026년 9월 법정 전환율 5.00% 기준으로 월 8만 3,333원이 된다.

조정대상지역 2주택 중과세율 8%에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.6%가 붙어 9.0%가 된다. 3주택은 13.4%다. 6억원 주택에 대입해 면적·주택 수별로 계산했다.

주택임대소득 2,000만원 이하는 14% 분리과세를 고를 수 있다. 같은 연 1,200만원 월세라도 임대사업자 등록과 기본공제 400만원 적용 여부에 따라 세금이 11만원과 84만원으로 갈린다.

신생아 특례 디딤돌대출은 30년 만기 기준 연 2.05%(소득 2천만원 이하)에서 4.50%(맞벌이 2억원)까지다. 우대금리를 모두 쌓아도 최종금리 하한은 연 1.2%로 막힌다.

보증금 6,000만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과면 계약일부터 30일 이내에 신고해야 한다. 2025년 5월 31일 계도기간이 끝나면서 6월 1일 이후 체결한 계약부터 2만~30만원의 과태료가 붙는다.

2026년 3월 기준 주택연금은 70세·3억원 주택이면 월 92만 3천원이다. 같은 집도 65세면 75만 8천원, 80세면 144만 9천원 — 5년을 미루는 선택의 손익분기가 계산으로 나온다.

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 연 4%·거주 연 4%로 최대 80%다. 3년 보유·2년 거주 요건을 놓치면 연 2%짜리 일반 공제 20%만 남는다.

시가 10억·전세보증금 4억이면 6억은 증여세, 4억은 양도세 대상이다. 중과가 배제되면 4,575만원 절감이지만, 2주택 중과가 붙으면 3,871만원 손해로 뒤집힌다.