부담부증여 계산법 — 증여세와 양도세가 갈리는 선

부담부증여에서 세금은 두 사람에게 쪼개져 붙는다. 자녀가 떠안는 채무만큼은 대가를 받고 넘긴 것으로 보아 부모가 양도소득세를 내고, 채무를 뺀 나머지 순수 증여분에만 자녀가 증여세를 낸다. 시가 10억원 아파트에 전세보증금 4억원이 걸려 있다면 6억원이 증여세 대상, 4억원이 양도세 대상이다.

절세 수단으로 알려진 이유는 증여세 누진 구간을 끊어내기 때문이다. 10억원 전부를 증여하면 과세표준이 30% 구간으로 올라가지만, 6억원으로 줄면 같은 구간 안에서도 세액이 크게 내려간다. 다만 2026년 5월 10일부로 다주택자 양도세 중과가 재개되면서, 이 계산의 부호가 뒤집히는 경우가 생겼다.

채무를 넘긴 만큼이 매매다 — 두 세금의 분기

양도세를 계산하려면 부모의 원래 취득가액을 채무 비율만큼 잘라내야 한다. 국세청 서면질의 회신은 그 산식을 "당해 자산의 가액 × (채무액 ÷ 증여가액)"으로 제시한다. 양도가액은 채무액 그 자체이고, 취득가액은 부모의 취득가에 채무 비율을 곱한 값이다.

조건을 고정해 숫자를 넣어본다. 시가 10억원, 전세보증금 4억원, 부모의 취득가액 3억원, 보유기간 10년, 수증자는 성년 자녀이고 지난 10년간 다른 증여는 없었다고 가정한다. 필요경비와 지방교육세·농어촌특별세는 계산에서 제외한다.

세율과 누진공제는 국세청 증여세 세율표의 5억 초과 10억 이하 구간(30%, 누진공제 6,000만원)을 적용했다. 증여재산공제는 직계존속으로부터 받는 경우 성년 5,000만원, 미성년자 2,000만원이며 10년간 합산 한도다.

양도세는 중과 여부에서 갈린다

양도가액 4억원, 취득가액은 3억 × (4억 ÷ 10억) = 1억 2,000만원이므로 양도차익은 2억 8,000만원이다. 여기서부터 결과가 두 갈래로 벌어진다. 한경 부동산밸류업센터는 4년 가까이 이어지던 다주택자 양도세 중과 배제가 2026년 5월 9일로 끝나 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 다시 가산되고 있다고 정리한다.

같은 4억원 채무를 넘기는데 부모가 내는 세금이 7,065만원과 1억 5,511만원으로 두 배 넘게 벌어진다. 중과 대상이 되면 세율만 20%포인트 오르는 것이 아니라 장기보유특별공제가 통째로 사라지기 때문이다. 상속으로 받은 집을 넘길 때의 취득가액 규칙은 또 다른데, 그 부분은 상속받은 집의 취득가액이 상속 당시 시가인 이유에서 다뤘다.

부담부증여는 세금을 줄이는 기술이 아니라 세금을 옮기는 기술이다. 자녀의 증여세에서 덜어낸 만큼이 부모의 양도세로 이동하고, 그 이동분이 얼마인지는 부모의 주택 수가 정한다.

단순증여와 붙여보면 부호가 바뀐다

같은 집을 채무 없이 10억원 전부 증여하면 과세표준은 9억 5,000만원, 산출세액은 9.5억 × 30% − 6,000만원 = 2억 2,500만원이고 신고세액공제 3%를 빼면 2억 1,825만원이다. 이 값을 앞의 두 시나리오와 나란히 놓는다.

중과가 배제되던 시기에는 부담부증여가 4,575만원 유리했고, 중과가 재개된 조건에서는 같은 거래가 3,871만원 불리해진다. 부모가 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라면 양도세 자체가 0에 가까워져 절세 폭이 훨씬 커지고, 반대로 3주택 이상이면 30%포인트가 가산돼 격차는 더 벌어진다. 부담부증여의 유불리를 결정하는 변수는 채무 비율이 아니라 증여자의 주택 수다.

어떤 빚이 채무로 인정되나

흠택스는 인정되는 채무의 요건을 증여일 현재 실제로 존재하고 해당 부동산과 직접 관련된 것으로 정리한다. 주택담보대출과 임대차보증금이 대표적이고, 사인 간 차용증은 인정받기 어렵다. 미성년 자녀는 채무 상환 능력이 없다고 보아 부담부증여 자체가 부인될 위험이 크다.

배우자나 직계존비속 사이에서는 문턱이 하나 더 있다. 한국부동산뉴스는 지방자치단체가 수증자에게 실제 채무 승계 능력이 있는지 확인하기 위해 근로소득원천징수영수증 같은 소득 증빙을 요구한다고 설명한다. 소득이 없는 배우자나 학생 자녀 명의로 채무를 넘기면 유상취득으로 인정받지 못하고 전액 증여로 재구성될 수 있다.

증여 이후 관리도 남는다. 넘긴 채무의 원리금을 실제로 누가 갚느냐가 사후 검증 대상이 된다. 자녀 명의로 넘긴 대출을 부모가 대신 갚으면 그 금액이 다시 증여로 잡힌다.

취득세도 두 갈래로 안분된다

같은 기사는 순수 증여분에 3.5%(조정대상지역 3억원 이상 주택은 12%), 채무 부분에 매매 기준 1~3%가 적용되며, 증여자가 다주택자이고 수증자가 이미 1주택 이상이면 채무 부분에도 8% 또는 12%가 붙는다고 정리한다. 같은 10억·4억 구조에 이 세율을 대입하면 취득세 총액의 범위는 다음과 같다.

같은 재산을 같은 방식으로 넘겨도 조정대상지역 여부와 양쪽의 주택 수에 따라 취득세가 4.8배까지 벌어진다. 지방교육세와 농어촌특별세는 이 표에 포함하지 않았다. 취득세율 구간 자체의 읽는 법은 취득세 1~3% 사잇값 계산법에 정리돼 있다.

신고는 두 건, 기한은 3개월

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 수증자가 신고한다. 양도소득세 예정신고도 같은 기준으로 3개월 이내에 증여자가 따로 해야 한다. 두 신고는 납세자도 세목도 다르므로 한쪽만 하고 끝나는 일이 잦다.

기한 내 신고하면 증여세 산출세액의 3%가 신고세액공제로 빠진다. 앞의 사례에서 315만원이다. 반대로 기한을 넘기면 이 공제가 사라지고 무신고가산세와 납부지연가산세가 붙는다.

확인해볼 것

• 증여자의 주택 수와 중과 대상 여부 — 부담부증여 유불리를 뒤집는 첫 번째 변수다
• 등기부 을구의 근저당 설정 금액과 실제 대출 잔액 — 채무액은 잔액 기준이지 채권최고액이 아니다
• 수증자의 소득 증빙 — 근로소득이 없으면 채무 승계가 부인될 수 있다
• 대상 주택의 조정대상지역 지정 여부와 공시가격 3억원 기준 — 취득세가 3.5%와 12%로 갈린다
• 지난 10년간 같은 증여자에게 받은 증여 이력 — 증여재산공제 5,000만원은 10년 합산이다
• 증여 후 대출 원리금을 실제로 누가 상환하는지 — 자금 출처가 사후 검증 대상이다
• 증여일이 속하는 달의 말일 기준 3개월 — 증여세와 양도세 예정신고를 각각 챙긴다

참고 자료

• 국세청 — 부담부증여시 양도소득세 및 증여세 계산방법
• 국세청 증여세 세율 및 증여재산공제
• 부담부증여, 빚 얹어주는 절세 전략?
• 부담부증여와 취득세 및 양도소득세
• 2026 세제개편안, 다주택자 양도세·용도변경 뭐가 달라지나