전세보증금 반환보증의 가입 가능 여부를 정하는 숫자는 전세 시세가 아니라 공시가격이다. 보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권을 뺀 금액이고, 이때 주택가격을 공시가격의 140%로 본다. 140%에 90%를 곱하면 126%, 이 값이 보증금과 선순위채권을 합쳐 넘을 수 없는 선이다.
공시가격 3억원짜리 빌라라면 3억 7,800만원이 상한이다. 등기부에 선순위 근저당이 5,000만원 잡혀 있으면 전세보증금은 3억 2,800만원까지만 가능하다. 시세가 4억이든 4억 5,000이든 계산에 들어가지 않는다.
한도는 90%와 140%가 만든다
서울주거포털이 안내하는 전세보증금 반환보증의 보증한도 산식은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권을 뺀 금액이다. 예로 든 계산은 주택가격 1억원일 때 보증한도 9,000만원이다.
여기서 주택가격을 무엇으로 볼지가 실제 관문이다. KB부동산이 정리한 2026년 기준 비교에 따르면 HUG·HF·SGI 세 기관 모두 담보인정비율 90%에 공시가격 140% 적용을 조합해 공시가격의 126%를 상한으로 삼는다. 과거 150% 수준이던 인정 폭이 좁아지면서, 시세와 공시가격의 격차가 큰 신축 빌라·다세대에서 거절이 몰리는 구조가 됐다.
보증한도를 정하는 건 전세 시세가 아니라 공시가격이다.
선순위채권은 등기부 을구에 잡힌 근저당권 등이 대상이다. 채권최고액이 실제 대출 잔액보다 크게 설정돼 있으면 그 큰 숫자가 그대로 차감되는 경우가 많아, 계약 전 확인 순서가 뒤집히면 손쓸 방법이 없다. 등기부에서 무엇을 읽어야 하는지는 채권최고액으로 전세 안전선을 계산하는 방법에 정리해뒀다.
공시가격 3억이면 보증금 얼마까지 가입되나
공시가격에 1.26을 곱하면 보증금과 선순위채권을 합한 총액 상한이 나온다. 선순위채권이 있으면 그만큼 보증금 여력이 줄어든다. 아래 표는 공시가격 구간별로 직접 환산한 값이다.
| 공시가격 (원) | 총액 상한 126% (원) | 선순위 0원일 때 보증금 상한 (원) | 선순위 5,000만원일 때 (원) |
|---|---|---|---|
| 1억 5,000만 | 1억 8,900만 | 1억 8,900만 | 1억 3,900만 |
| 2억 | 2억 5,200만 | 2억 5,200만 | 2억 200만 |
| 3억 | 3억 7,800만 | 3억 7,800만 | 3억 2,800만 |
| 4억 | 5억 400만 | 5억 400만 | 4억 5,400만 |
| 5억 | 6억 3,000만 | 6억 3,000만 | 5억 8,000만 |
| 6억 | 7억 5,600만 | 7억 (한도 적용) | 7억 (한도 적용) |
마지막 줄에서 계산이 한 번 꺾인다. HUG와 HF의 보증금 한도가 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원이기 때문이다. 7억을 1.26으로 나누면 5억 5,556만원이 나온다. 공시가격이 이 값을 넘는 순간부터는 126% 룰이 아니라 7억원이라는 절대 한도가 먼저 걸린다는 뜻이다. 지방이라면 5억 ÷ 1.26 = 3억 9,683만원이 같은 역할을 한다.
SGI서울보증은 아파트에 한해 보증금 한도를 두지 않고 일반주택은 10억원까지 본다. 다만 126% 기준 자체는 세 기관 공통이라, 기관을 바꿔 우회할 수 있는 항목이 아니다.
언제까지 가입해야 하나
기한을 놓쳐 거절되는 경우가 조건 미달만큼 잦다. 신규 전세계약은 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 가입해야 한다. 2년 계약이면 1년, 정확히는 늦은 쪽 기산일로부터 12개월이다.
함께 걸리는 기본 요건은 네 가지다.
- 전입신고와 확정일자를 모두 갖추고 실제 거주 중일 것
- 전세계약기간이 1년 이상일 것
- 공인중개사를 통해 체결·날인한 계약서일 것
- 등기부등본상 경매신청·압류 등 권리침해 사항이 없을 것
대상 주택은 단독·다가구·다중·연립·다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트다. 오피스텔은 계약서에 주거용임이 명시돼야 한다. 전입신고와 확정일자가 각각 무엇을 지켜주는지는 대항력이 다음날 0시부터 생기는 이유에서 따로 다뤘고, 보증에 가입하지 못한 상태에서 집이 경매로 넘어갈 때 남는 방어선은 최우선변제 5,500만원 기준 쪽이다.
보증료는 2년에 얼마인가
보증료율은 보증금액·주택유형·부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이에서 정해진다. 1억원 이하 아파트이면서 부채비율 70% 이하면 연 0.097%, 5억원을 넘는 기타주택이면서 부채비율 80% 초과면 연 0.211%다. 양 끝값을 보증금에 곱해 2년치로 환산하면 부담의 폭이 드러난다.
| 보증금 (원) | 연 보증료 최저 0.097% (원) | 연 보증료 최고 0.211% (원) | 2년 합계 범위 (원) |
|---|---|---|---|
| 2억 | 19만 4,000 | 42만 2,000 | 38만 8,000 ~ 84만 4,000 |
| 3억 | 29만 1,000 | 63만 3,000 | 58만 2,000 ~ 126만 6,000 |
| 5억 | 48만 5,000 | 105만 5,000 | 97만 ~ 211만 |
| 7억 | 67만 9,000 | 147만 7,000 | 135만 8,000 ~ 295만 4,000 |
같은 보증금이라도 부채비율과 주택유형에 따라 2년 부담이 두 배 이상 벌어진다. 여기에 HUG 자체 할인이 붙는다. 저소득가구와 한부모가구는 60%, 다자녀·장애인·고령자 가구와 신혼부부는 40%를 감면받는다. 보증금 3억원에 연 0.115%가 적용되고 신혼부부 40% 할인을 받는다면 연 34만 5,000원의 60%인 20만 7,000원이 된다.
납부한 보증료를 되돌려받는 별도 지원도 있다. 서울시 안내 기준으로 청년(만 19~39세, 연소득 5,000만원 이하)과 신혼부부(혼인 7년 이내, 부부 합산 7,500만원 이하)는 납부한 보증료 전액을 최대 40만원까지, 그 외 연소득 6,000만원 이하 가구는 90%를 최대 40만원까지 돌려받는다. 신청은 정부24나 안심전세포털, 또는 주소지 관할 구청에서 하고 HUG·HF·SGI 세 기관 모두 대상이다. 위 표의 3억원 구간 2년 부담 상당 부분이 이 지원으로 상쇄되는 셈이다.
확인해볼 것
- 계약 전에 해당 주택의 공시가격을 확인하고 1.26을 곱해볼 것 — 계약서를 쓴 뒤에는 조정할 수 없는 숫자다
- 등기부 을구의 채권최고액을 126% 상한에서 먼저 빼볼 것 — 대출 잔액이 아니라 최고액 기준으로 차감되는 경우가 많다
- 수도권 공시가격 5억 5,556만원, 그 외 지역 3억 9,683만원 — 이 지점을 넘으면 보증금 한도(7억·5억)가 먼저 걸린다
- 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날을 기산일로 삼아 계약기간 1/2 시점을 달력에 표시할 것
- 계약서에 공인중개사 날인이 있는지, 오피스텔이면 주거용 명시가 됐는지
- 보증료 납부 후 정부24·안심전세포털에서 보증료 지원 신청 자격에 해당하는지 (청년·신혼부부 최대 40만원)