부동산 중개보수 계산법 — 9억·12억·15억 경계

중개보수는 거래금액에 구간별 상한요율을 곱한 값이 상한이고, 그 상한은 정가가 아니라 협의의 출발점이다. 그런데 요율이 구간마다 달라서 거래금액이 경계를 넘는 순간 보수가 계단처럼 뛴다. 매매가 8억 9,900만원이면 상한이 359만 6천원, 9억원이면 450만원이다. 거래금액 100만원 차이에 상한 보수는 90만 4천원이 늘어난다.

서울시 조례 기준 주택 매매는 5천만원 미만 0.6%에서 시작해 15억원 이상 0.7%까지 여섯 구간으로 나뉜다. 서울시 부동산정보광장이 공개한 요율표가 기준이고, 요율은 시·도 조례 사항이라 지역마다 차이가 날 수 있다.

매매는 구간 경계에서 계단처럼 뛴다

낮은 구간에는 한도액이 붙어 있고 높은 구간에는 없다. 5천만원 미만은 0.6%에 한도 25만원, 5천만~2억원은 0.5%에 한도 80만원이다. 한도액이 있는 구간에서는 요율을 곱한 값이 한도를 넘으면 한도가 적용된다.

재미있는 것은 한도액이 있는 두 구간의 경계에서는 계단이 생기지 않는다는 점이다. 4,999만원에 0.6%를 곱하면 29만 9,940원이지만 한도 25만원이 적용되고, 5,000만원은 다음 구간 0.5%로 정확히 25만원이다. 1억 9,999만원도 한도 80만원, 2억원은 0.4%로 80만원이다. 한도액이 계단을 미리 깎아둔 셈이다.

한도액이 사라지는 2억원 위부터가 문제다. 아래는 각 구간 상단 직전과 다음 구간 진입 지점의 상한 보수를 직접 계산한 값이다.

세 번의 계단에서 각각 90만원, 120만원, 150만원씩 상한이 뛴다. 거래금액이 9억원, 12억원, 15억원에 근접해 있다면 매도 호가를 조정하는 과정에서 중개보수 상한도 함께 움직인다는 뜻이다. 취득세도 비슷하게 구간이 나뉘어 있어 총 부대비용은 두 계단을 함께 봐야 한다 — 계산 구조는 취득세 구간별 세율을 정리한 글에 있다.

월세는 보증금에 100 또는 70을 곱해 환산한다

보증금 외에 차임이 있으면 거래금액을 먼저 환산한다. 공식은 보증금 + (월차임 × 100)이다. 다만 그렇게 합산한 금액이 5천만원 미만이면 다시 보증금 + (월차임 × 70)으로 재계산한다. 소액 월세에서 보수가 과하게 산정되지 않도록 배수를 낮춘 장치다.

임대차 구간은 매매와 다르다. 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만~1억원 0.4%(한도 30만원), 1억~6억원 0.3%, 6억~12억원 0.4%, 12억~15억원 0.5%, 15억원 이상 0.6%다. 사례를 대입해 직접 계산하면 이렇게 나온다.

첫 두 줄이 70배와 100배가 갈리는 지점을 보여준다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 100배 환산으로 4,500만원이라 5천만원에 못 미치고, 그래서 70배로 다시 계산해 3,300만원이 된다. 보증금이 1,000만원으로 올라가면 100배 환산이 정확히 5,000만원이 되어 배수 재계산 없이 다음 구간으로 넘어간다.

전세 두 줄에서도 계단이 보인다. 5억 9,900만원이면 0.3%로 179만 7천원, 6억원이면 0.4%로 240만원이다. 100만원 차이에 60만 3천원이 붙는다. 임대차 거래금액은 전월세 신고 기준과도 맞물리는 숫자라 보증금 6천만원·월세 30만원 경계를 정리한 글과 함께 보면 계약 단계에서 챙길 항목이 한 번에 정리된다.

요율표에 적힌 것은 받을 수 있는 최대치다. 상한을 그대로 청구하는 것이 관행일 뿐, 법이 정한 금액은 아니다.

상한요율은 정가가 아니다

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템의 중개보수 요율표는 매매·교환을 1천분의 9 이내, 임대차를 1천분의 8 이내에서 개업공인중개사가 정한 상한요율 이하로 의뢰인과 협의해 결정한다고 적고 있다. 조례 요율은 그 위에 씌운 구간별 상한이고, 실제 금액은 그 아래에서 정해진다.

지급 시기도 정해져 있다. 찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 중개보수 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 약정에 따르되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날이다. 잔금 전에 미리 지급할 의무는 약정이 없는 한 없다.

상한을 넘겨 받으면 초과분은 무효다. 초과 지급한 금액은 반환을 청구할 수 있고, 개업공인중개사는 6개월 내의 자격정지와 중개사무소 개설등록 취소 같은 행정처분, 1년 이하의 징역 또는 1,000만원 이하의 벌금이라는 형사처벌 대상이 된다.

부가가치세는 별도다. 일반과세자인 중개사무소는 중개보수에 10%를 더해 청구하고, 간이과세자는 그보다 낮은 세율이 적용된다. 9억원 매매에서 상한 450만원이면 부가세 10%를 얹었을 때 495만원이 된다.

분양권과 오피스텔은 계산이 다르다

분양권은 매매가 전체가 아니라 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 값이 거래금액이다. 분양가 8억원짜리 분양권을 계약금과 1차 중도금까지 2억원 납입한 상태에서 프리미엄 1억원에 넘긴다면 거래금액은 3억원이고, 0.4%를 적용해 상한 120만원이 된다. 분양가 8억원에 0.4%를 곱한 320만원이 아니다.

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·수세식 화장실·목욕시설 등 일정 설비를 갖춘 경우에만 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 적용된다. 그 밖의 오피스텔과 토지·상가는 매매든 임대차든 0.9% 이내에서 협의한다. 같은 건물이라도 설비 요건에서 갈린다.

확인해볼 것

• 거래금액이 9억·12억·15억 경계에 걸쳐 있는지 — 100만원 차이로 상한이 90만~150만원 뛴다
• 월세 환산액이 5천만원 미만인지 — 미만이면 100배가 아니라 70배로 재계산된다
• 계약 지역의 시·도 조례 요율표 — 요율은 조례 사항이라 서울 기준과 다를 수 있다
• 중개보수 지급시기 약정 여부 — 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일이 기준이다
• 부가가치세 별도 여부와 사무소의 과세 유형 — 일반과세자면 10%가 더 붙는다
• 분양권이라면 기납입금과 프리미엄을 더한 금액으로 산정했는지
• 오피스텔이라면 전용 85㎡ 이하 및 설비 요건 충족 여부 — 0.5%와 0.9%가 갈린다

참고 자료

• 부동산 중개보수 요율표 (서울시 부동산정보광장)
• 중개보수 요율표 (국토교통부 부동산거래 전자계약시스템)
• 부동산 중개보수 산정 (찾기쉬운 생활법령정보)