장기전세주택 소득기준 — 4인 105%는 월 924만원

장기전세주택의 소득 상한은 전용면적 85㎡를 기준으로 갈린다. 85㎡ 이하는 도시근로자 가구당 월평균소득의 105% 이하, 85㎡ 초과는 150% 이하다. 4인 가구 금액으로 옮기면 각각 월 924만2312원과 1320만3303원이다. 맞벌이 가구는 140% 또는 200%까지 허용된다.

서울주택도시개발공사(SH)는 8월 31일 제51차 장기전세주택 입주자·예비입주자 모집을 공고했다. 규모는 총 1381가구로 신규 공급 9개 단지 291가구와 재공급 70개 단지 1090가구로 구성된다. 신청 자격은 공고일 현재 서울에 거주하는 성년 무주택 세대구성원이며, 소득 기준은 신청 주택의 면적에 따라 105% 또는 150% 이하가 적용된다고 이투데이가 전했다.

소득기준 105%는 우리 집으로 치면 얼마인가

비율만 보면 판단이 안 된다. 기준이 되는 금액표는 SH가 공개한 2026년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준이다. 이 표의 105% 칸과 150% 칸을 그대로 읽고, 연 소득으로 12를 곱해 환산한 값을 나란히 놓으면 아래와 같다. 원천징수영수증의 연 소득으로 자기 위치를 가늠하려는 경우가 많아 연 환산액을 함께 계산했다.

표에서 눈에 걸리는 지점은 2인과 3인 사이다. 105% 기준으로 2인은 616만원, 3인은 858만원이다. 한 명이 늘면서 상한이 242만원 뛴다. 반면 4인에서 5인으로 갈 때는 55만원만 오른다. 가구원수 구간의 간격이 균등하지 않아서, 자녀 계획이 소득 요건의 여유에 미치는 영향은 셋째보다 첫째·둘째에서 훨씬 크다.

기준선 자체를 역산해두면 다른 공공주택 공고를 읽을 때도 쓸 수 있다. 4인 가구 105%가 924만2312원이므로 100% 기준액은 880만2202원이다. 여기에 1.5를 곱하면 표의 150% 칸인 1320만3303원과 정확히 일치한다. 공고문마다 70%·90%·120% 등 다른 비율이 등장하는데, 100% 기준액 하나만 알고 있으면 모두 곱셈으로 환산된다.

면적 기준을 85㎡로 잡는다는 점도 확인해둘 대목이다. 전용 84㎡ 주택은 85㎡ 이하 구간에 들어가 105%가 적용된다. 전용면적과 공급면적을 혼동해 34평형을 85㎡ 초과로 오해하면 적용 비율을 잘못 짚는다. 두 면적의 관계는 전용 84㎡가 34평으로 불리는 이유에 정리해뒀다.

자녀가 있으면 기준선이 얼마나 올라가나

이번 공고에서 소득·자산 기준은 출생 자녀 수에 따라 최대 20%포인트까지 완화된다. 완화 폭은 자녀 한 명이면 10%포인트, 둘 이상이면 20%포인트다. 국토교통부 마이홈포털의 장기전세주택 안내에 따르면 이 가산은 2023년 3월 28일 이후 출생한 미성년 자녀(태아 포함)를 대상으로 하며, 총자산 기준도 6억6200만원에서 7억2800만원, 7억9400만원으로 단계적으로 완화된다.

4인 가구·전용 85㎡ 이하를 기준으로 조합별 상한을 계산하면 이렇게 벌어진다.

완화의 크기를 금액으로 확인하면 105%에서 125%로 20%포인트 오를 때 월 상한이 176만441원 늘어난다. 연 소득으로는 2112만원이다. 맞벌이 140%에서 160%로 갈 때의 증가액도 같은 176만원이다. 20%포인트라는 비율이 어느 구간에서 적용되든 4인 가구 기준액 880만2202원의 20%인 176만원이라는 뜻이다.

85㎡ 초과 주택을 신청하는 4인 가구라면 기본 150%에서 시작해 자녀 1명 160%, 둘 이상 170%가 되고, 맞벌이는 200%까지 열린다. 170% 칸의 금액은 월 1496만3743원이다. 신규 공급 단지의 상당수가 강남·서초권이라는 점을 감안하면, 이 구간의 소득 상한이 높게 잡힌 것이 논란의 소재가 되는 이유도 숫자로 확인된다.

비율은 공고문마다 바뀌지만 4인 가구 100% 기준액 880만2202원 하나만 알면 105%든 170%든 곱셈 한 번으로 나온다.

임대 조건과 청약 일정

장기전세주택은 분양 전환이 없는 공공임대다. 서울주거포털 안내에 따르면 임대보증금은 주변 시세의 80% 이하 수준으로 책정되고, 2년 단위 재계약으로 최대 20년까지 거주할 수 있으며 갱신 시 인상률은 최대 5%로 제한된다. 월 임대료가 없는 전세형 구조이므로 보증금 전액을 조달할 수 있는지가 실질적인 진입 조건이 된다.

청약 접수는 순위별로 나뉜다. 1순위는 9월 14~15일, 2순위는 9월 16일, 3·4순위는 9월 17일에 인터넷과 방문으로 접수한다고 헤럴드경제가 전했다. 신규 공급 단지는 강남구 래미안레벤투스 24가구, 구로구 두산위브더프레스티지 49가구, 서초구 디에이치방배 133가구, 서초구 오티에르반포 20가구, 영등포구 영등포자이 36가구, 성동구 성동자이리버뷰 9가구, 동대문구 이문3 2가구, 중랑구 어반하임 1가구이며 강남구 청담르엘도 포함된다.

신규 291가구 가운데 서초구 디에이치방배 한 단지가 133가구로 45.7%를 차지한다. 나머지 8개 단지는 합쳐도 158가구이고, 그중 세 곳은 각 9가구 이하다. 단지별 물량 편차가 이렇게 크면 특정 단지에만 지원자가 몰리는 구조가 되기 쉽다. 재공급 1090가구가 70개 단지에 흩어져 있다는 점도 함께 봐야 한다 — 단지당 평균 15.6가구다.

청약통장은 장기전세주택 입주 이후에도 분양 주택 청약을 위해 계속 쓸 수 있다. 저축총액이 쌓이는 속도는 청약통장 월 25만원 인정액 계산에 정리해뒀다.

확인해볼 것

• 신청 주택의 전용면적 — 85㎡ 이하인지 초과인지에 따라 105%와 150%로 갈린다. 공급면적이 아닌 전용면적 기준이다.
• 가구원수 산정 — 표의 어느 행에 해당하는지가 상한을 정한다. 세대별 주민등록표 등본상 세대구성원 범위를 공고문 정의로 확인해야 한다.
• 자녀 출생일 — 2023년 3월 28일 이후 출생인지가 10%포인트·20%포인트 가산의 갈림길이다. 그 이전 출생 자녀는 가산 대상에서 빠진다.
• 맞벌이 여부의 판정 기준 — 맞벌이 140%·200%가 적용되려면 세대구성원 중 소득이 있는 사람의 요건이 별도로 규정된다. 공고문의 정의를 그대로 대조한다.
• 총자산과 자동차 가액 — 총자산 6억6200만원, 자동차 4542만원 상한은 소득과 별개로 적용된다. 부동산·금융자산·부채 반영 방식은 공고문 산정 기준을 따른다.
• 보증금 조달 계획 — 시세의 80% 이하라도 강남·서초권 단지는 절대 금액이 크다. 전세대출 한도와 자기자금을 먼저 계산한 뒤 순위를 정한다.
• 순위별 접수일 — 1순위 9월 14~15일, 2순위 16일, 3·4순위 17일. 자기 순위의 접수일을 놓치면 다음 회차를 기다려야 한다.

참고 자료

• SH, 제51차 장기전세주택 1381가구 청약 접수 (이투데이)
• SH, 장기전세주택 1381세대 공급…디에이치방배·청담르엘도 나온다 (헤럴드경제)
• 2026년 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득 기준 (SH 서울주택도시개발공사)
• 장기전세주택 안내 (국토교통부 마이홈포털)