입주권 분양권 차이 — 취득세 2.8%와 주택수 산입

조합원입주권으로 완공된 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 취득세 2.8%가 적용된다. 유상거래가 아니라 원시취득으로 보기 때문이다. 같은 집을 분양권으로 받으면 조정대상지역 2주택 상태에서 세율이 8%까지 올라간다.

둘 다 '아직 없는 집을 받을 권리'인데 세금 취급이 갈리는 이유는 권리가 생겨난 경로가 다르기 때문이다. 분양권은 청약으로 산 권리이고, 입주권은 원래 갖고 있던 집이 형태를 바꾼 것이다. 이 한 줄에서 취득세율, 주택 수 산입 시점, 양도세율이 전부 갈라진다.

분양권과 입주권은 어디서 갈리나

분양권은 청약에 당첨돼 새 아파트를 공급받을 권리로, 공급계약일에 발생한다. 입주권은 재건축·재개발 조합원이 관리처분계획 인가 후 받게 되는 입주 권리다. 전자는 없던 권리를 새로 사는 것이고, 후자는 갖고 있던 주택이 권리로 전환된 것이다.

이 차이가 세법상 성격을 정한다. 입주권으로 받는 주택은 조합이 지어 올린 건물을 조합원이 처음 취득하는 것이어서 유상거래가 아닌 원시취득으로 분류된다. 유상거래에만 붙는 다주택 중과가 적용되지 않는 근거가 여기에 있다.

취득 시점을 잡는 기준도 다르다. 기존 조합원은 관리처분계획 인가 후 주택이 멸실된 시점, 승계조합원은 기존 조합원의 입주권을 사들인 시점이 취득일이다. 분양권은 청약 당첨이면 당첨일, 직접 계약이면 계약 체결일, 분양권을 사서 들어왔으면 잔금 청산일이 기준이 된다.

분양권은 없던 권리를 사서 들어오는 길이고, 입주권은 있던 집이 형태를 바꿔 나오는 길이다. 세법은 이 경로 차이를 세율로 표시한다.

7억 주택이면 취득세가 얼마나 차이 나나

주택 유상취득 세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고, 6억 초과 9억 이하 구간은 (취득가 ÷ 1억 × 2 ÷ 3 − 3)%로 선형 계산된다. 구간 계산이 낯설다면 취득세 1~3% 사잇값이 만들어지는 구조를 먼저 보는 편이 빠르다.

완공 주택 취득가를 7억으로 놓고 경로별 취득세 본세를 계산하면 이렇게 갈린다. 지방교육세와 농어촌특별세는 제외한 본세 기준이고, 원시취득 과세표준도 같은 7억을 단순 대입했다.

1주택자에게는 분양권 경로가 793만원 싸다. 반대로 조정대상지역에서 2주택이 되는 순간 격차가 뒤집혀 입주권 경로가 3,640만원 유리해진다. 원시취득 2.8%는 다주택 여부와 지역에 영향을 받지 않는 고정값이기 때문이다.

두 세율이 같아지는 지점은 8.7억

유상취득 세율이 2.8%가 되는 취득가를 역산하면 취득가 ÷ 1억 × 2 ÷ 3 = 5.8, 즉 8.7억이다. 이 선을 기준으로 유불리가 뒤집힌다.

다만 이 비교는 1주택·비조정 상태를 전제로 한 것이다. 중과 구간에 들어가면 8.7억이라는 경계 자체가 의미를 잃고, 가액과 무관하게 입주권 쪽 2.8%가 낮다.

입주권을 사서 들어오는 단계의 세금은 또 별개다. 철거 전 주택 상태에서 매수하면 주택 취득세 1~3%, 철거 후 토지만 남은 상태면 4.6%, 완공 후 주택 취득 단계에서 2.8%가 적용된다. 철거 시점을 사이에 두고 세율이 한 번 뛰었다가 다시 내려오는 구조다.

주택 수에는 언제부터 잡히나

가장 자주 어긋나는 지점이 이 부분이다. 같은 권리인데 세목마다 산입 시작일이 다르다. 취득 시점을 판단하는 기준까지 함께 놓고 봐야 계산이 맞는다.

양도세 기준일이 15년이나 벌어져 있다는 점이 중요하다. 입주권은 2006년부터 이미 주택 수에 들어가 있었고, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 들어왔다. 2020년 12월에 계약한 분양권과 2021년 1월에 계약한 분양권은 이 한 줄 때문에 다른 세계에 있다.

주의할 점은 입주권 자체가 취득세 과세 대상은 아니라는 것이다. 세금이 붙지 않으면서도 보유하고 있으면 그 세대의 주택 수에는 가산된다. 다른 집을 살 때 중과 판정에는 들어가는데 정작 입주권 취득 단계에서는 고지서가 오지 않으니 존재를 잊기 쉽다. 세목마다 기준이 갈리는 구조는 오피스텔 주택 수 산입에서도 똑같이 반복된다.

기존 주택을 보유한 상태에서 분양권을 취득해 조정대상지역 주택이 두 채가 되는 경우, 신규 주택 취득 후 3년 안에 기존 또는 신규 주택 중 한 채를 처분하면 일시적 2주택으로 인정받는다. 처분 기한 계산은 일시적 2주택 비과세 조건의 1·2·3년 구조와 맞물려 움직인다.

양도세는 2년이 갈림길

보유 기간별 양도세율은 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%까지 분양권과 입주권이 같다. 갈라지는 건 2년 이상 구간이다. 분양권은 60% 단일세율이 유지되지만, 입주권은 기본세율 6~45% 누진구조로 넘어간다.

기본세율의 최고 구간이 45%이므로, 2년 이상 보유한 뒤 처분하는 국면에서는 차익 규모와 무관하게 입주권 쪽 세액이 낮게 나온다. 누진공제까지 반영하면 실제 격차는 표의 값보다 더 벌어진다.

대출 구조도 다르다. 분양권 중도금 대출은 DSR 적용을 피할 수 있는 경우가 있지만, 잔금 대출 단계에서는 DSR과 LTV를 모두 적용받는다. 중도금 시점의 여유를 잔금 시점의 한도로 착각하면 입주 때 자금 계획이 어긋난다.

확인해볼 것

• 취득일이 2020년 8월 12일 이후인지 — 이 날짜 이전 계약분은 취득세 주택 수에 들어가지 않는다. 계약서 날짜를 먼저 확인한다.
• 분양권 취득일 기준 — 청약 당첨은 당첨일, 직접 계약은 계약 체결일, 전매로 산 경우는 잔금 청산일이다. 셋 중 어느 경우인지에 따라 기준일이 달라진다.
• 입주권 매수 시점이 철거 전인지 후인지 — 철거 전 주택 상태면 1~3%, 철거 후 토지면 4.6%로 세율이 뛴다.
• 완공 예상 취득가가 8.7억을 넘는지 — 1주택·비조정 기준으로 이 선 위에서는 원시취득 2.8%가 유상취득보다 낮아진다.
• 조정대상지역 여부와 처분 계획 — 신규 주택 취득 후 3년 내 한 채를 처분하면 일시적 2주택으로 중과를 피할 수 있다.
• 보유 기간 2년 경계 — 2년 이상 구간에서만 입주권의 기본세율 적용이 살아난다. 1일 차이로 60%와 누진세율이 갈린다.
• 잔금 대출 한도 — 중도금 단계와 잔금 단계의 규제가 다르다. 잔금 시점 DSR로 다시 계산해 둔다.

참고 자료

• 분양권, 입주권 차이는? 매매 방법, 양도세, 대출 — KB think
• 양도세와 취득세가 달라지는 분양권 세금 규칙 — 한국경제
• 조합원입주권 주택취득은 '원시취득'…주택수 무관 2.8% 세율 적용 — 일간NTN