입주권 분양권 차이 — 양도세율·주택수·취득세 비교

2년 넘게 들고 있다가 파는 경우, 분양권은 60% 단일세율이고 조합원입주권은 6~45% 기본세율이다. 같은 양도차익 2억원에 대입하면 세액이 1억3,035만원과 6,062만원으로 갈린다. 이름이 비슷하고 둘 다 '새 아파트를 받을 권리'인데도, 세법은 전혀 다른 물건으로 취급한다.

갈림의 뿌리는 출신이다. KB금융 정리에 따르면 분양권은 청약에 당첨돼 새 아파트를 공급받을 권리로 공급계약일에 발생하고, 입주권은 재건축·재개발 조합원이 받는 권리로 관리처분계획 인가일에 발생한다. 입주권에는 원래 갖고 있던 부동산이 깔려 있고, 분양권에는 그게 없다. 이 차이가 취득세·양도세·주택수 계산 전부를 다르게 만든다.

항목별로 어디가 다른가

표에서 실무적으로 가장 자주 걸리는 줄은 취득세다. 분양권을 사는 시점에는 취득세가 없다. 대신 완공돼 주택으로 등기할 때, 그 시점의 보유 주택 수에 따라 세율이 정해진다. 입주권은 반대로 사는 시점부터 취득세가 붙는데, 기존 건물이 철거됐는지에 따라 성격이 바뀐다 — 철거 전이면 주택 취득이라 1~3%, 철거 후면 토지 취득이라 4.6%, 준공 후 새 건물에 대한 보존등기는 2.8%다.

2년 이상 보유했을 때 세액이 얼마나 벌어지나

양도세율은 1년 미만 70%, 1~2년 미만 60%까지는 두 권리가 같다. 갈라지는 건 2년을 넘긴 뒤다. 분양권은 계속 60% 단일세율인 반면, 입주권은 기본세율(6~45%) 구간으로 내려온다.

이 차이를 금액으로 환산했다. 2년 이상 보유 후 양도하고, 필요경비와 장기보유특별공제는 제외했으며, 양도소득 기본공제 250만원만 반영했다. 지방소득세는 산출세액의 10%를 더했다. 입주권은 종합소득세율표(1억5,000만원 초과 3억원 이하 38%, 누진공제 1,994만원 등)를 그대로 적용했다.

양도차익 2억원 기준으로 계산 과정을 풀면 이렇다. 과세표준은 2억원에서 기본공제 250만원을 뺀 1억9,750만원이다. 분양권은 여기에 60%를 곱해 1억1,850만원, 지방소득세 1,185만원을 더해 1억3,035만원이다. 입주권은 1억9,750만원에 38%를 곱한 7,505만원에서 누진공제 1,994만원을 빼 5,511만원, 지방소득세 551만원을 더해 6,062만원이다. 차액은 6,973만원 — 양도차익의 약 35%다.

같은 새 아파트를 받을 권리라도, 세법이 보는 것은 그 권리가 무엇에서 나왔는가다.

기존 주택이 있으면 계산이 하나 더 붙는다

주택을 한 채 갖고 있는 상태에서 분양권을 취득하면 세법상 2주택으로 본다. 한국경제는 이 경우 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 제한되고, 장기보유특별공제율이 최대 80%에서 최대 30%로 낮아진다고 정리했다. 종전 주택을 팔 때의 세금이 분양권 하나 때문에 달라지는 구조다.

같은 기사가 제시한 일시적 2주택 특례 경로는 두 갈래다. 첫째, 종전 주택 취득 후 1년이 지나 분양권을 취득하고 3년 안에 종전 주택을 양도하는 경우. 둘째, 신규 주택 완성 후 3년 안에 전입해 1년 이상 거주하고 3년 내 종전 주택을 양도하는 경우다. 두 경로 모두 '종전 주택 취득 후 1년 경과'라는 앞단 조건이 붙는다는 점이 자주 놓치는 대목이다.

분양권의 취득일을 어느 날로 보느냐도 결과를 바꾼다. 한국경제는 청약 당첨은 당첨일, 직접 계약은 계약일, 남에게서 사 온 분양권은 잔금 청산일을 취득일로 본다고 설명한다. 2021년 1월 1일이라는 주택수 산입 기준선 근처에서는 이 판단 하나로 주택 수가 달라진다.

취득세 쪽도 비슷하다. 한국경제 정리에 따르면 조정대상지역에서 1주택을 보유한 상태로 신규 주택을 취득하면 8% 중과세율이 적용되고, 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 또는 신규 주택 중 한 채를 처분하면 중과가 배제된다. 주택 수와 가액에 따라 세율이 정해지는 순서 자체는 취득세 계산법 정리에 따로 적어뒀다.

돈이 들어가는 시점과 대출도 다르다

현금 흐름 측면에서 두 권리는 리듬이 다르다. 분양권은 계약금·중도금·잔금이 정해진 일정대로 나가고, 중도금 대출은 승계가 가능하며 잔금 대출 단계에서 DSR·LTV 규제를 받는다. 입주권은 관리처분 인가 이후 이주비 대출이 나오고, 준공 시점에 잔금 대출로 전환되는 구조다. 대출 한도가 어떤 순서로 결정되는지는 LTV·DTI·DSR 계산 순서에 정리돼 있다.

입주권에만 있는 변수가 추가 분담금이다. 사업이 끝날 때까지 공사비가 변동하면 조합원이 부담할 금액이 달라질 수 있다. 분양권은 공급계약서로 총액이 확정되는 반면 입주권은 그렇지 않다는 것이 KB금융 설명이다. 세율만 보고 입주권이 유리하다고 정리하면, 이 항목이 계산에서 빠진다.

거래 자체가 막히는 구간도 있다. 분양권은 전매제한이 수도권 최대 3년, 비수도권 최대 1년이고, 입주권은 투기과열지구에서 조합원 지위 양도가 제한된다. 지역·유형별 전매제한 기간은 분양권 전매제한 기간 표에서 확인할 수 있다.

확인해볼 것

• 취득일이 언제로 잡히는지. 당첨일·계약일·잔금 청산일 중 어느 날인지에 따라 주택수 산입 기준선(양도세 2021.1.1, 취득세 2020.8.12)을 넘는지가 갈린다.
• 보유기간 2년 경과 여부. 입주권은 2년을 넘기는 순간 세율표가 60%에서 기본세율로 내려온다. 매도 시점이 이 선 앞뒤 어디인지 계산한다.
• 입주권 매수 시 철거 여부. 철거 전이면 1~3%, 철거 후면 4.6%다. 계약 전에 현재 상태를 등기와 사업 단계로 확인한다.
• 종전 주택 처분 기한. 일시적 2주택 특례는 3년이라는 기한과 '종전 주택 취득 후 1년 경과'라는 앞단 조건을 함께 충족해야 한다.
• 추가 분담금 추정치. 조합 관리처분계획에서 산정된 분담금과 최근 공사비 변동을 확인한다. 세금 차액보다 큰 금액이 될 수 있다.
• 세율표 개정 여부. 분양권·입주권 세율과 중과 규정은 시행령·법 개정으로 자주 움직인다. 계약 시점의 최신 규정을 국세청 자료로 다시 확인한다.

참고 자료

• 분양권, 입주권 차이는? 매매 방법, 양도세, 대출 (KB금융)
• 양도세와 취득세가 달라지는 분양권 세금 규칙 (한국경제)