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#양도소득세 4편

장기보유특별공제 계산법 — 보유 40%+거주 40%

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 연 4%·거주 연 4%로 최대 80%다. 3년 보유·2년 거주 요건을 놓치면 연 2%짜리 일반 공제 20%만 남는다.

시가 10억·전세보증금 4억이면 6억은 증여세, 4억은 양도세 대상이다. 중과가 배제되면 4,575만원 절감이지만, 2주택 중과가 붙으면 3,871만원 손해로 뒤집힌다.

조합원입주권으로 완공 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 취득세 2.8%다. 같은 집을 분양권으로 받으면 조정지역 2주택일 때 8%까지 오른다. 7억 기준으로 두 경로를 계산했다.

1세대 1주택은 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주)에 양도가액 12억 이하면 비과세다. 12억 초과분만 과세하는 안분 공식과 장기보유특별공제 80%를 사례로 계산했다.