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#양도소득세 10편

일시적 2주택 처분기한 2년 — 10월 1일 양도분부터

종전 집과 새 집이 모두 조정대상지역이면 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 줄어든다. 2026년 10월 1일 이후 양도분부터, 8월 3일까지 계약금을 냈다면 3년이 유지된다.

오피스텔은 세목마다 주택 수 판정이 다르다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 산입되고, 청약에서는 소형·저가 기준을 충족하면 무주택으로 본다.

1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 연 4%·거주 연 4%로 최대 80%다. 3년 보유·2년 거주 요건을 놓치면 연 2%짜리 일반 공제 20%만 남는다.

시가 10억·전세보증금 4억이면 6억은 증여세, 4억은 양도세 대상이다. 중과가 배제되면 4,575만원 절감이지만, 2주택 중과가 붙으면 3,871만원 손해로 뒤집힌다.

분양권은 1년 미만 70%, 그 뒤로는 몇 년을 들고 있어도 60%다. 프리미엄 1억원이면 지방소득세까지 6,105만원이 나가고 3,395만원이 남는다.

조합원입주권으로 완공 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 취득세 2.8%다. 같은 집을 분양권으로 받으면 조정지역 2주택일 때 8%까지 오른다. 7억 기준으로 두 경로를 계산했다.

일시적 2주택 비과세는 세 숫자로 갈린다. 종전주택 취득 후 1년, 보유 2년, 신규주택 취득일부터 3년. 날짜를 대입해 처분기한을 계산했다.

상속주택 양도세의 취득가액은 상속개시일 현재의 시가로 고정된다. 공시가격 4억으로 신고한 집을 10억에 팔면 양도세가 2억3,651만원, 감정가 8억5,000만원으로 신고했다면 3,980만원이다.

2년 넘게 보유한 뒤 팔면 분양권은 60% 단일세율, 입주권은 6~45% 기본세율이다. 양도차익 2억원이면 세액이 약 7,000만원 벌어진다. 주택수 산입 시점과 취득세까지 항목별로 비교했다.

1세대 1주택은 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주)에 양도가액 12억 이하면 비과세다. 12억 초과분만 과세하는 안분 공식과 장기보유특별공제 80%를 사례로 계산했다.