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#취득세 10편

다주택 취득세 중과 계산법 — 8%가 실제로는 9%

조정대상지역 2주택 중과세율 8%에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.6%가 붙어 9.0%가 된다. 3주택은 13.4%다. 6억원 주택에 대입해 면적·주택 수별로 계산했다.

생애최초 주택 취득세 감면은 12억원 이하 주택에 최대 200만원이다. 정액 한도여서 취득가 3억원이면 취득세의 67%가 줄지만 12억원이면 5.6%에 그친다.

오피스텔은 세목마다 주택 수 판정이 다르다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 산입되고, 청약에서는 소형·저가 기준을 충족하면 무주택으로 본다.

시가 10억·전세보증금 4억이면 6억은 증여세, 4억은 양도세 대상이다. 중과가 배제되면 4,575만원 절감이지만, 2주택 중과가 붙으면 3,871만원 손해로 뒤집힌다.

조합원입주권으로 완공 주택을 취득하면 보유 주택 수와 무관하게 취득세 2.8%다. 같은 집을 분양권으로 받으면 조정지역 2주택일 때 8%까지 오른다. 7억 기준으로 두 경로를 계산했다.

주택 취득세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%이고 그 사이는 계단이 아니라 직선이다. 7억이면 1.67%, 여기에 지방교육세·농특세가 더 붙고 생애최초는 200만원이 빠진다.

오피스텔이 주택 수에 들어가는지는 세목마다 답이 다르다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분만, 양도세는 사실상 주거용이면 전부, 청약은 어느 쪽이든 무주택으로 남는다.

2년 넘게 보유한 뒤 팔면 분양권은 60% 단일세율, 입주권은 6~45% 기본세율이다. 양도차익 2억원이면 세액이 약 7,000만원 벌어진다. 주택수 산입 시점과 취득세까지 항목별로 비교했다.

취득세는 '지금 몇 채'가 아니라 '이 집을 사면 세대가 몇 주택이 되는가'로 먼저 갈린다. 1주택 1~3%, 조정 2주택·비조정 3주택 8%, 그 위 12%. 6~9억 구간은 '가액×2÷3−3'% 산식으로 계산한다.

오피스텔 주택수 포함 여부는 세목마다 다르다. 청약은 미포함, 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 포함, 양도세는 실제 사용 용도로 판단한다.