취득세 계산법 — 1~3% 사잇값과 생애최초 200만원

주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%다. 그 사이 구간은 계단이 아니라 직선이다. 찾기쉬운 생활법령정보가 안내하는 계산식은 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100이며, 7억원짜리 집이면 세율이 1.67%다. 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 얹히고, 생애최초 구입이면 200만원이 빠진다.

계약서에 도장을 찍고 나면 잔금 다음으로 큰 현금이 취득세다. 그런데 이 세 가지가 각각 다른 기준으로 계산되기 때문에, 취득세율 하나만 알고 예산을 짜면 실제 납부액과 어긋난다. 85㎡ 초과 주택이면 특히 그렇다.

6억~9억 사이 세율은 어떻게 나오나

2020년 이전에는 6억원을 1원이라도 넘으면 세율이 1%에서 2%로 한 번에 뛰었다. 6억원과 6억1원의 세금 차이가 600만원이었다는 뜻이다. 지금은 그 계단을 없애고 6억 초과 9억 이하 구간을 하나의 직선으로 이었다.

계산식은 취득가액을 억원 단위 숫자로 놓고 2/3를 곱한 뒤 3을 빼는 것이다. 6억이면 6 × 2/3 − 3 = 1.00%, 9억이면 9 × 2/3 − 3 = 3.00%로 양 끝이 정확히 맞물린다. 7.5억은 정확히 2.00%다. 소수점 다섯째 자리까지 나오는 세율은 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 쓴다.

내 집값이면 취득세가 얼마인가

취득세만으로 끝나지 않는다. 일간NTN이 정리한 대로 주택 유상거래의 지방교육세는 취득세율에 50%를 곱한 세율로 산출한 금액의 20%다. 결국 취득세율의 10분의 1이다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하면 부과되지 않고, 85㎡를 넘으면 표준세율 2% 적용분의 10%, 즉 취득가액의 0.2%가 붙는다.

세 항목을 가액대별로 직접 계산하면 이렇게 갈린다. 단위는 만원이다.

눈여겨볼 지점이 두 곳이다. 첫째, 6억원에서 7억원으로 1억원 오르면 취득세는 600만원에서 1167만원으로 거의 두 배가 된다. 가액이 17% 오르는 동안 세금은 94% 오른다. 세율 자체가 함께 올라가는 구간이라 그렇다. 둘째, 85㎡ 초과 여부가 만드는 차이는 5억원에서 100만원, 10억원에서 200만원이다. 전용면적 84㎡와 공급면적 34평이 같은 집을 가리킨다는 점을 감안하면, 국민주택 규모 경계선에 걸친 평형을 고를 때 실제로 체감되는 금액이다.

취득세는 세율 표를 외우는 세금이 아니라 경계선을 확인하는 세금이다. 6억, 9억, 85㎡, 12억 — 네 개의 선이 금액을 정한다.

생애최초 감면, 200만원은 어떻게 빠지나

지방세특례제한법 제36조의3은 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래로 취득하는 경우를 감면 대상으로 둔다. 감면 구조는 단순하다. 산출세액이 200만원 이하면 전액 면제, 200만원을 넘으면 산출세액에서 200만원을 뺀다. 정률 감면이 아니라 정액 공제다.

정액 공제이므로 집값이 비쌀수록 체감 혜택이 급격히 줄어든다. 2억원 주택은 취득세가 0원이 되지만 9억원 주택은 7%만 깎인다. 12억원을 1원이라도 넘으면 감면 자체가 사라져 3600만원을 그대로 낸다. 12억원 바로 아래와 바로 위의 차이가 200만원이라는 뜻이다.

조문이 감면 대상으로 삼는 것은 취득세 본세다. 지방교육세와 농어촌특별세는 별도 세목이므로 위 표의 납부액에 더해 계산해야 한다.

감면이 취소되는 조건

감면은 받고 끝나는 것이 아니라 사후 요건을 지켜야 유지된다. 조문과 금천구청 안내가 공통으로 짚는 추징 사유는 다음과 같다.

• 거주 목적 위반 — 취득 목적이 본인 거주여야 한다. 취득 후 상시 거주를 시작하지 않으면 감면 대상에서 빠진다.
• 3년 이내 처분 — 취득일부터 3년 이내에 매각·증여하면 감면세액을 추징한다.
• 3년 이내 용도 변경 — 임대를 놓거나 그 밖의 다른 용도로 사용해도 같다.
• 세대 요건 — 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 과거 소유 이력이 있으면 생애최초에 해당하지 않는다.

감면 기한은 2028년 12월 31일까지다. 청약의 생애최초 특별공급과는 요건이 다른 제도이므로, 특별공급에 당첨됐다고 취득세 감면이 자동으로 따라오는 것은 아니다.

확인해볼 것

• 신고·납부 기한 60일 — 부동산 취득일부터 60일 이내에 관할 시장·군수·자치구청장에게 신고·납부한다. 감면 신청도 이 기한 안에 함께 해야 한다.
• 등기부상 전용면적 — 85㎡는 분양 팸플릿의 평형이 아니라 등기부·건축물대장의 전용면적으로 판정한다. 84.99㎡와 85.01㎡가 갈린다.
• 취득당시가액의 기준 — 유상거래는 실제 거래가액이 기준이다. 시가표준액이 더 높은 경우가 있으니 계약서 금액만으로 단정하지 않는다.
• 주택 수 판정 — 다주택 중과 여부는 세대 기준으로 따진다. 오피스텔이나 분양권이 주택 수에 들어가는지는 세목마다 기준이 달라 별도 확인이 필요하다.
• 부가 세목의 감면 처리 — 취득세 감면 시 지방교육세·농어촌특별세를 어떻게 처리하는지는 관할 지자체 세무과에 확인한다. 조문이 정하는 것은 취득세 본세까지다.
• 일몰 시점 — 생애최초 감면은 2028년 12월 31일 취득분까지다. 계약일이 아니라 취득일(잔금일과 등기일 중 빠른 날) 기준이다.

참고 자료

• 부동산 매매 — 각종 세금 납부하기 (찾기쉬운 생활법령정보)
• 지방세특례제한법 제36조의3 생애최초 주택 취득세 감면 (국가법령정보센터)
• 지방교육세·농어촌특별세는 취득세 부가세금…함께 신고·납부해야 (일간NTN)
• 생애최초 주택에 대한 취득세 감면 지원 (금천구청)