일시적 2주택 비과세는 세 개의 숫자가 모두 맞아야 성립한다. 종전주택을 산 날로부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 살 것, 종전주택을 2년 이상 보유할 것, 새 집을 산 날로부터 3년 안에 종전주택을 팔 것. 셋 중 하나만 어긋나면 12억원까지 비과세되던 양도차익이 통째로 과세 대상으로 넘어간다.
가장 많이 놓치는 건 첫 번째 숫자다. 처분기한 3년은 널리 알려졌지만, '종전주택 취득 후 1년 경과'라는 입구 조건은 신규주택 계약 시점에 확인하지 않으면 뒤에 되돌릴 방법이 없다.
세 숫자가 각각 무엇을 재나
국세청이 안내하는 요건은 세 가지로 정리된다. 첫째, 종전주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후에 신규주택을 취득해야 한다. 이때 초일은 산입하지 않는다. 둘째, 종전주택을 2년 이상 보유해야 한다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택이라면 2년 이상 실거주 요건이 추가로 붙는다. 셋째, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다. 비과세 한도는 양도가액 12억원까지다.
처분기한 3년은 원래 2년이었다. 행정안전부 발표에 따르면 2023년 1월 12일을 기점으로 양도세·취득세·종부세의 종전주택 처분기한이 모두 신규주택 취득일부터 3년으로 늘었다. 양도세는 2023년 1월 12일 이후 종전주택을 양도하는 분부터 적용된다.
세 조건은 순서를 가진 AND 조건이다. 1년은 특례가 열리는 입구, 2년은 자격, 3년은 출구다. 입구를 통과하지 못하면 나머지 두 숫자는 계산할 필요조차 없다.
내 경우 처분기한은 며칠까지인가
날짜를 대입하면 판정이 분명해진다. 아래는 종전주택 취득일을 2023년 3월 10일로 고정하고, 신규주택 취득일만 바꿔가며 계산한 결과다.
| 신규주택 취득일 | 종전주택 취득 후 경과 | 1년 요건 | 종전주택 처분기한 |
|---|---|---|---|
| 2024년 2월 20일 | 11개월 10일 | 미충족 | 해당 없음 — 특례 적용 불가 |
| 2024년 3월 11일 | 1년 1일 | 충족 | 2027년 3월 11일 |
| 2025년 6월 20일 | 2년 3개월 | 충족 | 2028년 6월 20일 |
| 2026년 8월 28일 | 3년 5개월 | 충족 | 2029년 8월 28일 |
첫 줄과 둘째 줄의 간격은 19일이다. 그 19일 차이로 특례가 통째로 사라진다. 초일을 산입하지 않으므로 2023년 3월 10일 취득분이라면 2024년 3월 11일 이후 취득이 안전한 구간이고, 경계에 걸친 날짜라면 잔금일을 며칠 미루는 것만으로 결과가 갈린다.
처분기한 쪽도 마찬가지다. 기한이 되는 날 직전에 잔금일을 잡아두면 매수인 사정으로 며칠 밀리는 순간 비과세가 날아간다. 기한 계산은 취득 형태에 따라 다툼의 여지가 있으므로, 실무에서는 기한보다 한두 달 앞을 목표로 잡는 편이 안전하다.
기한을 놓치면 얼마를 더 내나
헤럴드경제가 소개한 사례가 규모를 보여준다. 양도차익 6억원인 주택에서 장기보유특별공제 16%(9,600만원)를 적용하고 나면 과세표준이 약 5억150만원이 되고, 지방소득세를 포함한 양도세는 약 1억9,200만원으로 산출됐다. 비과세 요건을 충족했다면 내지 않았을 금액이다.
여기서 끝이 아니다. 같은 사례에서 취득세 중과분 6,036만원과 지방교육세 111만원이 추가로 추징돼, 취득세 쪽에서만 6,100만원이 넘게 붙었다. 양도세와 합치면 2억5,000만원대다. 요건 하나를 놓친 대가치고는 액수가 크다.
시한이 하나 더 있다. 다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 9일까지 한시 유예 중이며, 유예가 끝나면 2주택자에게는 기본세율에 20%포인트가 더해지는 구조로 돌아간다. 처분기한이 이 날짜보다 뒤에 있다면 두 개의 시계를 동시에 봐야 한다.
3년은 출구의 기한일 뿐이고, 특례의 문은 종전주택을 산 지 1년째 되는 날에 열린다.
세목마다 다른 '취득일'
처분기한 3년은 세목이 같아도, 그 3년을 어느 날부터 세는지는 갈린다. 특히 신규주택이 분양권일 때 차이가 드러난다.
| 세목 | 처분기한 | 신규주택 '취득일'을 정하는 기준 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 신규주택 취득일부터 3년 | 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 그 분양권 취득일 |
| 취득세 | 신규주택 취득일부터 3년 | 잔금청산일 — 2020년 7월 10일 이후 분양권 전매 취득분은 중과 적용 |
| 종합부동산세 | 신규주택 취득일부터 3년 | 보유 상태는 매년 6월 1일 과세기준일 현재로 판정 |
분양권을 끼면 계산이 한 단계 복잡해진다. 양도세는 분양권을 취득한 날을 신규주택 취득일로 보므로, 준공까지 2~3년이 걸리는 사이 처분기한이 먼저 도래하는 상황이 생긴다. 이 경우를 위한 예외가 있다. 신규주택이 실거주 목적이라면 준공 후 3년 이내에 세대 전원이 전입신고하고 1년 이상 실제 거주하면 비과세가 인정된다. 다만 이 예외는 '전 세대원 전입'과 '1년 이상 거주'를 모두 요구한다.
취득세는 잔금청산일 기준이라 양도세와 날짜가 어긋난다. 같은 거래인데 두 세목의 기산일이 다르다는 뜻이고, 그래서 취득세 중과 추징과 양도세 과세가 따로 발생할 수 있다. 취득세 자체의 세율 구조는 취득세 계산법에서 갈리고, 오피스텔이 끼어 있다면 주택 수 판정부터 세목별로 달라진다(오피스텔 주택수 포함 여부).
확인해볼 것
- 등기부등본과 매매계약서로 종전주택 취득일과 신규주택 취득일 사이가 1년을 넘는지 — 초일은 산입하지 않는다
- 종전주택이 취득 당시 조정대상지역이었는지 — 그렇다면 2년 보유에 더해 2년 거주까지 채워야 한다
- 종전주택 양도가액이 12억원을 넘는지 — 넘는 부분은 비과세 대상이 아니다
- 신규주택이 분양권이라면 양도세 기산일(분양권 취득일)과 취득세 기산일(잔금청산일)을 따로 적어둘 것
- 처분기한이 되는 날에 잔금일을 맞추지 말 것 — 매수인 사정으로 며칠만 밀려도 결과가 뒤집힌다
- 다주택 중과 유예 종료 예정일(2026년 5월 9일)과 본인의 처분기한 중 어느 쪽이 먼저 오는지
- 분양권 실거주 예외를 쓸 계획이라면 세대원 전원의 전입 가능 시점과 1년 거주 계획을 미리 확인할 것