오피스텔 주택수 포함 여부 — 취득세·양도세·청약 기준

같은 오피스텔 한 채가 취득세에서는 주택으로 잡히고 청약에서는 잡히지 않는다. 세목마다 판정 기준이 따로 있기 때문이다. 취득세는 2020년 8월 12일이라는 취득 시점과 재산세 과세 유형으로 갈리고, 양도소득세는 실제 사용 용도만 본다. 청약은 소형·저가 기준을 충족하면 갖고 있어도 무주택자로 인정한다.

공통 원칙은 하나다. 서울시 내 손안에 서울은 주택 여부를 "허가 여부나 공부상의 용도 구분과 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물"로 판단한다고 정리한다. 건축법상 업무시설이라는 사실은 출발점일 뿐, 실제로 누가 어떻게 쓰느냐가 뒤집는다.

오피스텔을 살 때의 취득세는 4.6% 하나뿐

한국경제에 따르면 오피스텔을 취득할 때의 세율은 4.6%다. 취득세 본세 4%에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 붙는다. 아파트를 여러 채 갖고 있어도 이 세율은 달라지지 않는다. 다주택자 중과가 적용되지 않기 때문이다.

혼동이 생기는 지점은 그다음이다. 오피스텔 자체의 취득세는 중과되지 않지만, 그 오피스텔이 다른 주택을 살 때 주택 수에 얹힌다. 오피스텔을 3채 보유한 사람이 아파트를 사면 새로 산 아파트에 12% 중과세율이 적용될 수 있다는 것이 같은 기사의 설명이다.

취득세에서 주택 수에 빠지는 네 가지 경우

모든 오피스텔이 산입되는 건 아니다. 서울시 자료를 기준으로 정리하면 제외되는 경우는 네 가지다.

• 2020년 8월 11일 이전에 취득한 오피스텔 — 개정 지방세법 시행 전 취득분은 소급 적용되지 않는다.
• 업무용으로 재산세가 과세되고 있는 오피스텔 — 주택분 재산세 과세 대상이 아니면 주택 수에 들어가지 않는다.
• 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔 — 주택분 재산세가 나오더라도 이 금액 이하면 제외된다.
• 반대로 2020년 8월 12일 이후 취득했고 주택분 재산세 과세 대상이면 원칙적으로 산입된다.

주택 수 하나가 취득세를 얼마나 바꾸나

기존에 아파트 1채를 보유한 사람이 조정대상지역 아파트를 8억원에 추가로 취득한다고 가정하고, 오피스텔의 상태별로 세액을 계산하면 아래와 같다. 취득세 본세 기준이고 지방교육세·농어촌특별세는 뺐다.

맨 아래 줄과 나머지의 차이는 3,200만원이다. 오피스텔의 시가표준액이 1억원을 넘느냐, 재산세가 주택분으로 나오느냐 하는 서류상의 구분 하나가 그만큼을 움직인다. 취득 시점이 2020년 8월을 전후해 갈리는 경우라면 등기부의 취득일부터 확인하는 게 순서다. 아파트 자체의 세율 구간은 취득가액별 1~3% 사잇값이 정해지는 방식을 함께 보면 정리된다.

오피스텔은 사는 순간의 세금이 아니라 다음에 살 집의 세금을 바꾼다.

양도세는 시점도 금액도 안 본다, 용도만 본다

양도소득세로 넘어오면 기준이 단순해지는 대신 빠져나갈 구멍이 좁아진다. 취득 시점 특례도, 시가표준액 1억원 기준도 적용되지 않는다. 실제로 주거용으로 임대해 임차인이 주거용으로 쓰고 있으면 그대로 주택 수에 포함된다는 것이 세무 실무의 정리다. 서울시 자료도 실제 주거용으로 사용하면 일반 주택과 동일하게 취급된다고 설명한다.

결과는 1세대 1주택 비과세의 배제다. 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채를 가진 사람이 아파트를 팔면 2주택자의 양도로 계산된다. 세대 기준으로 판정하므로 배우자나 동일 세대원 명의의 오피스텔도 같이 걸린다. 보유·거주 기간에 따른 공제 폭이 달라지는 구조는 장기보유특별공제가 보유와 거주로 나뉘어 쌓이는 방식과 함께 봐야 실제 세액이 나온다.

청약에서는 왜 무주택이 되나

청약은 결이 다르다. 뉴시스는 소형·저가주택 요건을 충족하면 오피스텔을 포함한 비아파트를 보유해도 청약에서 무주택자로 본다고 전했다. 당시 기준은 전용면적 60㎡ 이하에 공시가격 수도권 1억6,000만원·지방 1억원 이하였고, 민영주택 일반공급에만 적용되던 것이 생애최초 특별공급과 공공주택 청약으로 확대됐다.

기준은 그 뒤 한 번 더 넓어졌다. 비즈워치에 따르면 무주택 간주 범위가 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억원·지방 3억원 이하로 상향됐다. 공시가격 한도가 수도권 기준 1억6,000만원에서 5억원으로 3배 넘게 올라간 것이다.

2027년까지 열려 있는 소형 신축주택 특례

비즈워치가 정리한 대책에는 한시 특례도 함께 들어 있다. 전용면적 60㎡ 이하 비아파트를 매입하면 2027년까지 취득세·종합부동산세·양도소득세에서 중과를 면제하고 주택 수에서 빼주는 내용이다. 취득가격 한도는 수도권 6억원·지방 3억원이며 임대등록이 조건으로 붙는다.

세 요건이 모두 걸려 있다는 점이 중요하다. 면적이 60㎡를 넘거나, 취득가격이 한도를 넘거나, 임대등록을 하지 않으면 특례는 적용되지 않고 앞의 일반 기준으로 돌아간다. 기간도 한시적이라 취득 시점이 특례 종료를 넘기면 조건 충족 여부와 무관해진다.

확인해볼 것

• 등기부상 취득일 — 2020년 8월 11일 이전인지 이후인지가 취득세 주택 수 산입의 첫 갈림길이다.
• 재산세 고지서의 과세 구분 — 주택분으로 나오는지 건축물분(업무용)으로 나오는지 확인한다. 취득세 판정이 여기에 연동된다.
• 시가표준액 1억원선 — 지방자치단체가 고시하는 오피스텔 시가표준액이 1억원 이하인지 본다. 실거래가가 아니라 시가표준액 기준이다.
• 전용면적과 공시가격 — 청약 무주택 인정을 노린다면 전용 85㎡ 이하, 공시가격 수도권 5억원·지방 3억원 이하인지 대조한다.
• 세대원 명의 — 양도세는 세대 단위로 판정한다. 배우자·동일 세대원이 보유한 주거용 오피스텔도 함께 센다.
• 특례 3요건 — 전용 60㎡ 이하, 취득가격 수도권 6억·지방 3억 이하, 임대등록. 하나라도 빠지면 일반 기준이 적용된다.

참고 자료

• 주택인듯 주택아닌 너…헷갈리는 오피스텔 세금, 어떻게 낼까 (한국경제)
• 오피스텔은 주택일까, 아닐까? 궁금할 세(稅)! (서울시)
• 85㎡·공시가 5억 빌라 있어도 청약 땐 '무주택' 인정 (비즈워치)
• 시세 2.4억 소형 빌라·오피스텔 있어도 청약에선 무주택자 (뉴시스)