오피스텔 주택수 포함 여부 — 세목마다 기준이 다르다

같은 오피스텔 한 채가 청약에서는 무주택으로, 양도세에서는 주택으로 잡힌다. 판정 기준이 세목마다 다르기 때문이다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후에 취득했고 주택분 재산세가 매겨지는 경우에만 주택 수에 넣고, 양도세는 취득 시점과 무관하게 사실상 주거용으로 썼는지만 본다. 청약에서는 등기부 용도란이 업무시설이면 실제 거주 여부와 관계없이 무주택으로 남는다. 이 한 칸의 차이가 조정대상지역 아파트를 살 때 취득세 수천만원을 가른다.

세목별 판정 기준 — 같은 집, 네 개의 답

기준을 한 표에 올려놓으면 왜 답이 엇갈리는지가 보인다. 세 가지 변수가 조합된다. 언제 취득했는가, 재산세가 주택분으로 매겨지는가, 실제로 주거에 썼는가.

표에서 가장 헷갈리는 칸은 종부세다. 오피스텔은 취득만으로 주택분 재산세가 자동으로 붙지 않는다. 소유자가 지자체에 주택분 재산세 분류를 신청해야 주택으로 잡히고, 그 신고 여부가 그대로 종부세 합산 여부를 결정한다(주거환경신문). 신고하지 않으면 건축물분 재산세가 매겨지고 종부세 주택 합산에서는 빠진다. 반대로 양도세는 신고 내용이 아니라 사실관계를 본다. 세입자의 전입 여부, 수도 사용량 같은 정황으로 실제 주거 사용을 판단하므로, 서류를 업무용으로 두었더라도 주택으로 뒤집힐 수 있다.

취득세: 2020년 8월 12일이 가르는 선

취득 단계에서 오피스텔 자체는 주택이 아니라 상업용 건축물로 분류된다(서울시). 문제는 그다음 주택을 살 때다. 2020년 8월 12일 이후 취득했고 주택분 재산세가 매겨지는 오피스텔은 보유 주택 수에 들어가고, 그 결과 새로 사는 주택의 취득세가 중과 구간으로 올라간다. 예외가 셋 있다. 2020년 8월 12일 이전 취득분은 용도와 무관하게 제외되고, 시가표준액 1억원 이하도 제외되며, 그 이전에 업무용으로 취득한 오피스텔을 나중에 주거용으로 전환한 경우도 주택 수에 넣지 않는다.

차이의 크기는 세율표에 대입하면 바로 나온다. 지방세법 제11조 제1항 제8호는 유상거래 주택의 표준세율을 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하 (취득가액 ÷ 3억원 × 2 − 3) ÷ 100, 9억원 초과 3%로 정하고 있다(지방세법). 반면 1세대 2주택에 해당하는 주택이 조정대상지역에 있으면 8%, 3주택 이상이면 12%가 적용된다(KB의 생각). 무주택자가 첫 집을 사는 경우와, 오피스텔이 주택 수에 포함돼 2주택이 되는 경우를 같은 가액에 대입하면 이렇게 갈린다.

표의 금액은 취득세 본세 기준이며 지방교육세와 농어촌특별세는 뺐다. 7억원 구간의 1.6667%는 (7 ÷ 3 × 2 − 3)을 계산한 값이다. 5억원짜리 집에서 3,500만원, 12억원짜리 집에서 6,000만원이 오피스텔 한 칸의 판정으로 갈린다. 세율 구간이 어떻게 짜여 있는지는 취득세 계산 순서에 정리돼 있다. 다만 1주택 상태에서 조정대상지역 주택을 두 번째로 취득하더라도 종전 주택을 3년 이내에 처분하는 조건이면 일반세율 1~3%가 적용된다.

오피스텔은 서류 한 장으로 주택이 되기도 하고 안 되기도 한다. 다만 그 서류를 읽는 잣대가 세목마다 따로 있다.

양도세는 신고가 아니라 사실을 본다

양도소득세는 네 세목 중 기준이 가장 엄격하다. 공부상 표시가 업무시설이어도 사실상 주거용으로 쓰였다면 주택으로 본다. 판단 근거로는 세입자의 전입신고 여부, 수도 사용 패턴 같은 정황이 동원된다. 취득 시점이 2020년 8월 12일 이전인지도 따지지 않는다. 취득세에서는 빠지던 오래된 오피스텔이 양도 단계에서 주택 수에 들어와 다른 집의 비과세를 깨는 상황이 여기서 생긴다.

반대 방향의 효과도 있다. 주거용으로 사용한 오피스텔 자체를 팔 때, 그 오피스텔이 1세대 1주택 요건을 갖췄다면 비과세 판정에서 주택으로 취급된다. 보유·거주 기간과 고가주택 기준선을 어떻게 세는지는 1주택 비과세 요건과 동일하게 적용된다. 한편 취득 당시 업무용으로 신고해 부가가치세를 환급받은 오피스텔을 이후 주거용으로 쓰면, 환급받은 부가세가 추징 대상이 될 수 있다는 점도 함께 봐야 한다.

청약에서는 왜 무주택으로 남나

오피스텔은 건축법상 업무시설이고 주택법상으로는 준주택이다. 등기부등본 용도란에 업무시설(오피스텔)로 적혀 있으면 주거용·업무용 구분 없이 청약에서 무주택으로 간주된다(서울시). 세법에서 주택 수에 들어간 바로 그 오피스텔이 청약통장 앞에서는 없는 집이 되는 구조다. 다만 공공주택 특별공급처럼 자산 기준을 따로 두는 유형에서는 오피스텔이 자산으로 잡혀 자격에서 탈락할 수 있으므로 공고문의 자산 항목을 별도로 확인해야 한다.

비교 대상으로 자주 오르는 도시형생활주택은 주택이라 보유하면 유주택자가 된다. 다만 2025년부터 비아파트 무주택 인정 기준이 완화돼, 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권 5억원·지방 3억원 이하인 단독·다가구, 연립·다세대, 도시형생활주택을 보유해도 아파트 청약에서 무주택으로 인정된다(뉴시스). 종전 기준은 전용 60㎡ 이하에 공시가격 수도권 1억6,000만원·지방 1억원 이하였다.

소형주택 특례로 빠지는 경우

세법 쪽에도 빠져나가는 통로가 하나 열려 있다. 전용면적 60㎡ 이하이면서 취득가격이 수도권 6억원·지방 3억원 미만인 소형주택은 취득세·종합부동산세·양도소득세 산정에서 주택 수에 넣지 않는다. 대상에는 다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택과 함께 주거용 오피스텔이 포함되고 아파트는 빠진다. 당초 2025년 12월 만료 예정이던 이 특례는 2027년 12월까지 연장됐다(경북도민일보). 같은 조치로 지방 준공 후 미분양 주택은 전용 85㎡ 이하·취득가 6억원 이하까지 대상에 들어간다.

주의할 점은 이 특례가 청약과는 별개의 제도라는 것이다. 세법상 주택 수 제외와 청약 무주택 인정은 기준 면적도 가액도 다르게 짜여 있어, 한쪽 요건을 맞췄다고 다른 쪽이 자동으로 따라오지 않는다.

확인해볼 것

• 취득일 — 등기부등본 접수일이 2020년 8월 12일 전후 어느 쪽인지. 취득세 판정의 출발점이다
• 재산세 고지서의 과세 항목 — 주택분인지 건축물분인지. 종부세 합산 여부가 여기서 갈린다
• 시가표준액 — 1억원 이하면 취득세 주택 수 산정에서 빠진다
• 세입자 전입 여부 — 양도세 판정에서 사실상 주거 사용의 핵심 정황이다
• 전용면적과 취득가액 — 60㎡ 이하, 수도권 6억원·지방 3억원 미만이면 2027년 12월까지 소형주택 특례 대상인지 확인
• 부가세 환급 이력 — 업무용으로 환급받았다면 주거용 전환 시 추징 가능성을 함께 계산
• 청약 공고문의 자산 기준 — 일반공급은 무주택이어도 특별공급 자산 항목에서 걸릴 수 있다

참고 자료

• 오피스텔은 주택일까, 아닐까? 궁금할 세(稅)! — 서울시
• 오피스텔에 대한 주택수 산입여부 — 주거환경신문
• 주택청약 시, 오피스텔은 주택 수에 포함될까? — 서울시
• 조정대상지역이 되면 세금이 어떻게 달라질까 — KB의 생각
• 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)
• 빌라 등 비아파트, 청약 시 무주택 기준 완화 — 뉴시스
• 소형주택 구입시 세제혜택 확대 2027년까지 연장 — 경북도민일보