계약갱신청구권 5% 계산법 — 전세 4억이면 2천만원

계약갱신청구권을 행사하면 보증금 증액은 종전 금액의 5%가 상한이다. 전세 4억원이면 2,000만원, 6억원이면 3,000만원이 최대치다. 집주인이 그보다 높게 부르면 법적 근거가 없다. 찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 주택임대차보호법 제6조의3 요건은 명확하다. 행사 기간은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 횟수는 1회, 갱신되는 기간은 2년이다.

실무에서 다툼이 생기는 지점은 증액률 자체가 아니라 그 증액분을 어떤 형태로 받느냐다. 보증금으로 올리느냐 월세로 돌리느냐에 따라 임차인이 실제로 부담하는 금액이 달라지고, 여기에는 또 다른 법정 상한이 걸려 있다.

5%를 올리면 얼마인가

계산은 단순하지만 금액대별로 체감이 다르다. 종전 보증금에 0.05를 곱한 값이 상한이고, 그 증액분을 보증금이 아니라 월세로 받고 싶다면 법정 전월세전환율을 곱해 12로 나눈다.

전세 4억원 기준 월 8만 3,333원, 연간 100만원이다. 보증금으로 2,000만원을 더 넣는 쪽과 월 8만원대를 더 내는 쪽 중 어느 것이 유리한지는 그 2,000만원을 어디서 조달하는지에 달려 있다. 신용대출 금리가 연 5%를 넘으면 월세 전환이 이자보다 싸고, 예금이나 여유자금으로 충당할 수 있으면 보증금 증액이 총부담이 작다.

5%는 증액의 상한이지 기준선이 아니다. 법이 정한 것은 넘지 못할 선이지, 반드시 그만큼 올려야 한다는 규칙이 아니다.

집주인이 월세로 돌리자고 하면 얼마까지 받을 수 있나

보증금을 월세로 전환할 때의 상한은 주택임대차보호법 제7조의2가 정한다. 국가법령정보센터에 실린 조문과 시행령 제9조에 따르면, 전환되는 금액에 곱할 비율은 두 가지 중 낮은 쪽이다. 하나는 시행령이 정한 연 10%(1할), 다른 하나는 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 값이다.

한국은행 기준금리는 2026년 9월 현재 연 3.00%다. 한국은행 통화신용정책보고서도 같은 수준을 전제로 한다. 따라서 3.00% + 2% = 5.00%가 10%보다 낮으므로, 지금 적용되는 법정 전월세전환율은 연 5.00%다.

이 비율은 기준금리를 따라 움직인다. 증액분 2,000만원을 월세로 돌리는 경우를 기준금리별로 계산하면 이렇게 갈린다.

기준금리가 0.25%p 오를 때마다 2,000만원 전환분의 월세는 4,167원씩 오른다. 금리가 연 8%를 넘어가면 연 10% 상한이 먼저 걸려 더는 오르지 않는다.

다만 순서를 혼동하면 안 된다. 정책브리핑이 정리한 국토교통부 해설에 따르면, 갱신되는 임대차는 종전과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 전세를 월세로 바꾸는 것은 임차인의 동의 없이는 곤란하다. 전환율은 임차인이 전환에 동의한 뒤에 적용되는 상한이지, 집주인이 일방적으로 전환할 근거가 아니다.

전세를 반전세로 바꾸면 계산이 어떻게 되나

보증금 일부만 월세로 돌리는 경우도 같은 산식을 쓴다. 전세 4억원을 5% 올려 4억 2,000만원으로 갱신하면서 보증금을 2억원으로 낮추고 나머지를 월세로 전환한다면, 전환 대상은 2억 2,000만원이다.

보증금을 1억원 낮출 때마다 월세는 41만 6,667원씩 늘어난다. 보증금이 줄면 전세보증금 반환보증의 가입 한도 계산도 함께 달라지고, 월세가 생기면 월세 세액공제 대상 여부가 새로 검토 대상에 들어온다. 월세가 30만원을 넘으면 전월세 신고 대상이 되기도 한다.

갱신 거절이 되는 사유는 무엇인가

임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절하지 못한다. 법이 열거한 거절 사유는 열 가지다.

• 차임을 2기분에 이르도록 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
• 서로 합의해 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
• 임대인 동의 없이 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못하는 경우
• 철거 또는 재건축이 필요한 경우
• 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우
• 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

실무에서 가장 많이 쓰이는 것이 여덟 번째, 임대인 실거주다. 이 사유로 거절한 뒤 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대하면 손해배상 대상이 된다. 대법원은 실거주 사유로 갱신을 거절한 뒤 주택 인도를 구하는 사건에서 임대인 측에 실거주 의사의 진정성을 소명할 책임이 있다고 판단해 왔다.

묵시적 갱신과는 무엇이 다른가

갱신청구권을 쓰지 않아도 계약이 연장되는 경로가 있다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 종전과 같은 조건으로 계약이 이어진다. 묵시적 갱신이다.

임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 더 유리한 경우가 많다. 임대료가 그대로인 데다 갱신청구권 1회가 남아 있어 다음 만기에 한 번 더 쓸 수 있기 때문이다. 다만 임대인이 만료 2개월 전까지 조건 변경을 통지하면 묵시적 갱신은 성립하지 않는다. 만기 2개월 전이 실질적인 분기점이다.

확인해볼 것

• 계약 만료일로부터 역산한 6개월 전~2개월 전 구간 — 이 기간을 벗어난 갱신 요구는 효력이 없다
• 갱신 요구는 내용증명이나 문자처럼 날짜가 남는 방식으로 — 구두 통지는 나중에 입증이 어렵다
• 종전 보증금 × 5%가 정확히 얼마인지 — 상한이지 기준선이 아니다
• 월세 전환 제안을 받았다면 한국은행 기준금리를 확인하고 (기준금리 + 2%)와 10% 중 낮은 값을 직접 곱해볼 것
• 갱신청구권을 이미 한 번 썼는지 — 1회 한정이고, 묵시적 갱신은 이 횟수를 쓰지 않는다
• 실거주를 이유로 거절 통지를 받았다면 갱신 거절 후 해당 주택의 임대차 내역 — 실거주하지 않은 경우 손해배상 청구가 가능하다
• 보증금이 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 하는지 — 증액분에 대한 우선변제 순위는 새 확정일자 기준이다

참고 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 계약의 갱신
• 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법
• 대한민국 정책브리핑 — 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환 가능한가
• 한국은행 — 통화신용정책보고서(2026년 9월)