조정대상지역에서 두 번째 주택을 살 때 붙는 취득세 중과세율 8%는 실제 부담이 아니다. 여기에 지방교육세 0.4%와 농어촌특별세 0.6%가 더해져 전용면적 85㎡ 초과 주택이면 9.0%를 낸다. 3주택 이상에 적용되는 12%는 같은 방식으로 13.4%가 된다.
반대로 85㎡ 이하 국민주택 규모라면 농어촌특별세가 비과세여서 8.4%와 12.4%로 내려간다. 한 평 차이로 6억원 주택에서 360만원이 갈린다.
부가되는 두 세금은 세율 구조가 취득세와 다르게 움직인다. 표준세율 구간에서는 0.1~0.3%로 취득세율에 비례하던 지방교육세가 중과 구간에서는 0.4%로 일괄 적용되는 것이 그 예다.
8%에 붙는 두 개의 부가세
주택 취득세는 세 갈래로 나뉜다. 본세인 취득세, 그 위에 붙는 지방교육세, 그리고 전용면적 85㎡를 넘을 때만 붙는 농어촌특별세다. 주택 유상거래 표준세율은 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 (해당 주택의 취득당시가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100의 산식, 9억원 초과 3%다. 여기에 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%의 중과세율이 별도로 적용된다.
지방교육세는 취득가액에 (취득세율 × 50%) × 20%를 곱해 산출하므로 표준세율 구간에서는 0.1%에서 0.3%로 취득세율의 10분의 1을 따라간다. 그런데 중과세율이 적용되면 이 비례 관계가 끊기고 0.4%가 일괄 적용된다. 농어촌특별세는 원칙적으로 취득세액의 10%지만, 표준세율 구간 0.2%, 중과 8% 구간 0.6%, 중과 12% 구간 1.0%로 정해져 있다. 이를 모두 합치면 아래가 된다.
| 구분 | 취득세 (%) | 지방교육세 (%) | 농어촌특별세 (%) | 합계 85㎡ 초과 (%) | 합계 85㎡ 이하 (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| 표준 6억원 이하 | 1.0 | 0.1 | 0.2 | 1.3 | 1.1 |
| 표준 7.5억원 | 2.0 | 0.2 | 0.2 | 2.4 | 2.2 |
| 표준 9억원 초과 | 3.0 | 0.3 | 0.2 | 3.5 | 3.3 |
| 중과 2주택 | 8.0 | 0.4 | 0.6 | 9.0 | 8.4 |
| 중과 3주택 이상 | 12.0 | 0.4 | 1.0 | 13.4 | 12.4 |
눈에 띄는 지점은 중과 구간의 지방교육세다. 취득세가 3%에서 8%로 2.7배 뛰는데 지방교육세는 0.3%에서 0.4%로 0.1%p만 오른다. 반면 농어촌특별세는 0.2%에서 0.6%로 3배가 된다. 중과 구간에서 부가세 부담을 키우는 쪽은 지방교육세가 아니라 면적 요건에 걸리는 농어촌특별세다.
6억원 아파트, 1주택과 2주택의 세금 차이
조정대상지역의 취득가액 6억원 주택을 기준으로 위 세율을 대입했다. 전용면적 84㎡와 100㎡를 나눈 것은 농어촌특별세 비과세선이 85㎡이기 때문이다.
| 구분 | 취득세 (만원) | 지방교육세 (만원) | 농어촌특별세 (만원) | 합계 (만원) |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 · 84㎡ | 600 | 60 | 0 | 660 |
| 1주택 · 100㎡ | 600 | 60 | 120 | 780 |
| 2주택 · 84㎡ | 4,800 | 240 | 0 | 5,040 |
| 2주택 · 100㎡ | 4,800 | 240 | 360 | 5,400 |
| 3주택 · 84㎡ | 7,200 | 240 | 0 | 7,440 |
| 3주택 · 100㎡ | 7,200 | 240 | 600 | 8,040 |
같은 6억원 주택인데 1주택 84㎡의 660만원과 3주택 100㎡의 8,040만원 사이가 12.2배다. 1주택에서 2주택으로 한 칸 넘어가는 것만으로 84㎡ 기준 4,380만원이 늘어난다. 취득세는 보유 기간과 무관하게 취득 시점에 한 번 확정되는 세금이므로, 이 금액은 이후 시세가 어떻게 되든 되돌릴 수 없다.
취득세는 사고 나서 조정할 수 있는 세금이 아니다. 계약서에 도장을 찍는 순간의 주택 수와 전용면적이 세율을 정하고, 그 뒤로는 바뀌지 않는다.
6억~9억 구간은 세율이 한 칸이 아니라 직선이다
1주택 표준세율에서 자주 어긋나는 부분이 6억원 초과 9억원 이하 구간이다. 이 구간은 2%로 고정된 단일 세율이 아니라, 취득가액에 따라 1%에서 3%까지 연속으로 올라가는 직선이다. 산식을 그대로 대입하면 이렇게 나온다.
| 취득가액 | 산식 적용 세율 (%) | 취득세 (만원) | 지방교육세 (만원) | 합계 85㎡ 이하 (만원) |
|---|---|---|---|---|
| 6.0억원 | 1.000 | 600 | 60 | 660 |
| 6.5억원 | 1.333 | 867 | 87 | 954 |
| 7.0억원 | 1.667 | 1,167 | 117 | 1,284 |
| 7.5억원 | 2.000 | 1,500 | 150 | 1,650 |
| 8.0억원 | 2.333 | 1,867 | 187 | 2,054 |
| 8.5억원 | 2.667 | 2,267 | 227 | 2,494 |
| 9.0억원 | 3.000 | 2,700 | 270 | 2,970 |
6.5억원이면 6.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 1.333%다. 취득가액 1,000만원이 오를 때 세율은 0.0667%p씩 붙는다. 6억원과 9억원 사이에서 합계 세액은 660만원에서 2,970만원으로 4.5배가 되는데, 이 중 절반 이상이 세율 자체의 상승분이다. 계약 금액을 5,000만원 조정하는 협상이 세금에서 얼마를 움직이는지 이 표로 바로 읽힌다. 생애최초 감면과 겹치는 구간의 계산은 생애최초 취득세 감면 조건을 정리한 글에 있다.
85㎡ 한 평 차이로 갈리는 농어촌특별세
농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 이하 주택에 비과세다. 국민주택 규모와 농가주택이 대상이고, 이 선을 넘으면 취득세액의 10% 구조로 과세된다. 중과 구간에서 이 차이가 커진다.
6억원 주택을 2주택으로 취득할 때 84㎡는 0원, 100㎡는 360만원이다. 3주택이면 0원과 600만원으로 벌어진다. 전용면적 84.9㎡와 85.1㎡ 사이에서 600만원이 갈리는 셈이다. 분양 평면에서 84㎡ 타입이 많은 이유 중 하나가 이 선이고, 실거주 목적이든 아니든 전용면적 표기를 계약 전에 확인해야 하는 이유도 여기 있다. 공용면적을 포함한 공급면적이 아니라 전용면적 기준이라는 점을 놓치면 계산이 어긋난다.
주택 수에서 빠지는 집 — 지방 공시가격 2억원
중과세율은 보유 주택 수를 세서 적용하는데, 그 계산에서 빠지는 집이 있다. 행정안전부는 지방 저가주택의 주택 수 제외 기준을 공시가격 1억원에서 2억원으로 올리는 지방세법 시행령 개정안을 2025년 4월 22일 국무회의에서 통과시켰다. 지방에 한해 적용되고 서울 등 수도권은 제외다.
즉 수도권에 1주택을 보유한 상태에서 지방의 공시가격 2억원 이하 주택을 사면 그 주택 자체는 중과 대상이 아니고, 이후 다른 주택을 살 때 주택 수에도 잡히지 않는다. 반대로 수도권 소재라면 공시가격이 얼마든 이 예외가 없다. 주택 수 산입 기준은 세목별로도 다르게 움직이므로, 오피스텔의 주택 수 포함 여부나 입주권·분양권의 주택 수 산입처럼 취득세·양도세·청약을 각각 확인해야 한다.
신고와 납부는 취득한 날부터 60일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 하거나 위택스로 처리한다. 이 기한을 넘기면 무신고가산세가 붙는다.
확인해볼 것
- 계약 시점의 조정대상지역 지정 여부 — 중과세율 적용 기준이 지역 지정에 걸려 있고, 비조정대상지역은 주택 수 기준선이 다르게 적용되므로 위택스나 관할 지자체에서 확인한다
- 전용면적이 85㎡를 넘는지 — 공급면적이 아니라 전용면적 기준. 6억원 3주택이면 이 한 줄로 600만원이 갈린다
- 보유 주택 수 산정에서 제외되는 집이 있는지 — 지방 소재 공시가격 2억원 이하 주택은 2025년 4월 개정분부터 제외
- 취득가액이 6억~9억원 구간이면 산식 세율 — 1,000만원당 0.0667%p씩 오르므로 계약 금액 조정이 세액에 그대로 반영된다
- 취득일부터 60일의 신고·납부 기한 — 잔금일이 아니라 취득일 기준
- 취득세 외에 붙는 두 세금의 합계 — 8%는 9.0%, 12%는 13.4%로 보고 자금 계획을 세운다