전입신고 대항력 발생 시점 — 다음 날 0시의 하루
대항력은 전입신고한 날이 아니라 다음 날 0시에 생긴다. 근저당은 접수 즉시 효력이 생겨, 같은 날이면 은행이 앞선다. 하루 차이로 배당액이 1억 5,000만원 갈리는 계산.
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#전세 10편
계약갱신청구권 5% 계산법 — 전세 4억이면 2천만원
계약갱신청구권을 쓰면 보증금 증액은 5%가 상한이다. 전세 4억이면 2,000만원. 이걸 월세로 돌리면 2026년 9월 법정 전환율 5.00% 기준으로 월 8만 3,333원이 된다.
장기수선충당금 반환 — 2년 살면 얼마 돌려받나
장기수선충당금은 법상 소유자 부담이라 세입자는 퇴거할 때 돌려받는다. 시행령 산정식에 대입하면 공급 110㎡ 세대 기준 월 1만6천~4만9천원, 2년이면 39만~118만원 선이다.
전셋집 경매 넘어가면 — 최우선변제 5500만원 기준
살던 집이 경매로 넘어가면 임차인이 가장 먼저 받는 돈은 서울 기준 5,500만원이다. 보증금 1억 6,500만원이라는 경계선 하나에 회수액 800만원이 갈린다.
계약갱신청구권 5% 계산법 — 전환율 5%가 정하는 월세
계약갱신청구권으로 올릴 수 있는 상한은 보증금·차임의 5%다. 보증금 3억원이면 1,500만원, 이를 월세로 돌리면 전환율 5.00% 기준 월 6만2,500원이 된다.
전입신고 확정일자 차이 — 대항력은 다음날 0시부터
전입신고를 마쳐도 대항력은 그날이 아니라 다음 날 오전 0시에 생긴다. 잔금일 하루의 공백에 근저당이 들어오면 임차인이 후순위가 된다. 서울 최우선변제 5,500만원의 실제 계산까지.
장기수선충당금 반환받는 법 — 34평 2년이면 얼마
아파트 세입자가 관리비에 섞어 낸 장기수선충당금은 이사할 때 집주인에게 돌려받는 돈이다. 34평 2년 거주면 적립단가에 따라 55만~169만원, 청구 기한은 임대차 종료일로부터 10년이다.
다가구 다세대 차이 — 전세 계약 전 확인할 것
다가구는 건물 전체가 한 등기·한 소유라 경매 때 세입자 전원의 보증금이 순위를 다툰다. 시세 10억·근저당 3억·선순위 4억 사례로 내 보증금이 안전한지 직접 계산해 정리했다.
전세보증보험, 계약 전 꼭 확인해야 할 가입 조건과 비용 구조
전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급하는 안전장치다. 그러나 아무 전세 계약에나 자동으로 붙지 않는다. 주택 유형별 가입 요건, 보증료 산정 방식, 가입 거절 신호까지 — 계약서에 도장 찍기 전에 확인해야 할 항목을 정리했다.
아파트 공급과 전세가 — 31만 가구 계획이 남긴 질문들
서울시가 2031년까지 31만 가구 공급을 예고했다. 그러나 계획 발표와 실제 입주 사이엔 긴 시차가 존재하고, 그 시차 동안 전세 시장은 독자적으로 움직인다. 용산 재개발·재건축 속도전, 양도세 중과 이후 거래 감소라는 세 가지 맥락을 겹쳐 읽으면, 공급이 전세가에 닿기까지의 경로가 조금 더 뚜렷해진다.