분양가상한제 단지의 분양가를 계산할 때 쓰는 기본형건축비가 9월 15일자로 올랐다. 16~25층 이하·전용면적 60~85㎡ 지상층 기준으로 ㎡당 223만7,000원에서 232만8,000원으로 4.07% 인상됐다. ㎡당 9만1,000원 차이다. 전용 84㎡ 아파트 한 채로 환산하면 건축비 부분만 1,000만원 안팎이 늘어난다. 다만 분양가 자체가 4.07% 오르는 것은 아니다 — 분양가는 택지비와 가산비가 함께 얹혀 정해지기 때문이다.
무엇이 4.07%를 밀어올렸나
인상분의 대부분은 간접공사비에서 나왔다. 조달청이 지난 4월 발표한 '2026년 원가계산 간접공사비 적용기준'이 반영되면서 간접공사비가 60만4,000원에서 66만3,000원으로 9.77% 올랐다. 세부적으로는 간접노무비 적용 요율이 14.6%에서 18.1%로, 기타경비가 6.0%에서 6.9%로 각각 조정됐다. 공사 전 단계에 안전투자를 확대하겠다는 정부 방침이 원가 산정 기준에 들어온 결과다.
| 항목 | 직전 고시 | 9월 15일 고시 | 변동 |
|---|---|---|---|
| 기본형건축비(㎡당) | 223만7,000원 | 232만8,000원 | +4.07% |
| 간접공사비 | 60만4,000원 | 66만3,000원 | +9.77% |
| 간접노무비 요율 | 14.6% | 18.1% | +3.5%p |
| 기타경비 요율 | 6.0% | 6.9% | +0.9%p |
기본형건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일 두 차례 정기고시되는데, 직전 기준이 된 223만7,000원은 7월 15일 비정기 고시로 정해진 값이다. 정기·비정기 고시가 이어지며 상향 조정이 누적되는 구간이라는 뜻이다.
전용 84㎡면 건축비가 얼마 오르나
기본형건축비는 전용면적이 아니라 주택공급면적(전용면적 + 주거공용면적)에 곱해 산정한다. 전용률을 75%로 놓으면 전용 84㎡의 공급면적은 112㎡가 된다. 여기에 인상분 ㎡당 9만1,000원을 곱한 결과가 아래 표다. 실제 전용률은 단지마다 다르므로(판상형·타워형, 복도식 여부에 따라 70~80%대) 같은 전용면적이라도 금액은 달라진다.
| 전용면적 (㎡) | 공급면적 (㎡, 전용률 75%) | 인상 전 건축비 (만원) | 인상 후 건축비 (만원) | 증가분 (만원) |
|---|---|---|---|---|
| 49 | 65.3 | 14,614 | 15,209 | 595 |
| 59 | 78.7 | 17,605 | 18,321 | 716 |
| 74 | 98.7 | 22,079 | 22,977 | 898 |
| 84 | 112.0 | 25,054 | 26,074 | 1,019 |
| 101 | 134.7 | 30,132 | 31,358 | 1,226 |
전용 84㎡ 기준으로 건축비는 2억5,054만원에서 2억6,074만원으로 1,019만원 늘어난다. 전용 59㎡는 716만원, 전용 101㎡는 1,226만원이다. 이 표는 고시된 ㎡당 단가를 공급면적에 그대로 곱한 값이며, 실제 분양가에는 지하층 건축비와 각종 가산비가 따로 더해진다.
기본형건축비는 분양가의 전부가 아니라 한 조각이다 — 4.07%가 그대로 분양가 상승률이 되지는 않는다.
분양가는 4.07% 오르지 않는다
분양가상한제 분양가는 택지비에 건축비와 가산비를 더해 정해진다. 건축비가 4.07% 올라도 분양가 전체가 같은 비율로 오르지는 않고, 분양가에서 건축비가 차지하는 비중만큼만 반영된다. 분양가 6억원 단지를 가정하고 비중별로 환산하면 이렇게 갈린다.
| 분양가 중 건축비 비중 | 분양가 상승률 (%) | 6억원 기준 상승액 (만원) |
|---|---|---|
| 30% | 1.22 | 733 |
| 40% | 1.63 | 977 |
| 50% | 2.04 | 1,221 |
| 60% | 2.44 | 1,465 |
택지비 비중이 큰 서울 도심일수록 분양가에 미치는 영향은 작아지고, 택지비가 상대적으로 저렴한 공공택지에서는 영향이 커진다. 같은 고시가 지역에 따라 다르게 체감되는 이유다. 분양가가 오르면 필요한 대출 규모도 함께 늘어나므로, 스트레스 DSR로 계산한 대출 한도를 분양가 시나리오별로 다시 맞춰볼 필요가 있다.
어느 단지부터 적용되나
개정된 기본형건축비는 9월 15일 이후 입주자모집 승인을 신청하는 단지부터 적용된다. 이미 입주자모집공고가 나간 단지는 종전 기준이 그대로 유지된다. 적용 대상은 분양가상한제가 걸린 공공택지와 서울 강남·서초·송파·용산구 등의 공동주택이다. 분양가상한제를 적용받지 않는 단지의 분양가는 이 고시와 직접 연결되지 않는다.
청약을 준비 중이라면 관심 단지의 입주자모집 승인 신청 시점이 9월 15일 앞인지 뒤인지가 실질적인 분기점이 된다. 모집공고문에는 분양가 산정 내역이 택지비·건축비·가산비로 나뉘어 공개되므로, 두 단지를 비교할 때는 총 분양가가 아니라 항목별 금액을 나란히 놓는 편이 차이를 드러낸다. 청약통장 납입과 세액공제 조건을 함께 점검하려면 청약통장 소득공제 계산 기준도 확인 대상이다.
확인해볼 것
- 관심 단지의 입주자모집 승인 신청일이 9월 15일 이전인지 이후인지 — 적용 고시가 갈린다
- 모집공고문의 분양가 산정 내역에서 택지비·건축비·가산비 금액을 각각 확인
- 해당 단지가 분양가상한제 적용 대상인지(공공택지 또는 규제지역 여부)
- 공급면적과 전용면적, 전용률 — 같은 전용 84㎡라도 공급면적이 다르면 건축비가 달라진다
- 다음 정기고시일(3월 1일)까지 추가 비정기 고시가 있는지