1주택을 부부가 공동명의로 가지고 있으면 종합부동산세 기본공제는 각자 9억원씩 합계 18억원이 기본값이다. 여기에 별도 신청을 하면 1세대 1주택자로 보아 공제가 12억원으로 줄어드는 대신, 단독명의자만 받을 수 있는 고령자·장기보유 세액공제가 열린다. 공제 6억원을 내주고 최대 80%의 세액공제를 사는 거래인 셈이다.
신청 기간은 매년 9월 16일부터 30일까지다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 세액공제율 두 변수로 결정되는데, 아래 계산에서는 공시가격 25억원 부근에서 방향이 바뀐다.
18억 공제를 내주고 무엇을 받나
서울신문의 정리대로 1주택을 공동명의로 소유한 부부는 각각 공시가격 9억원씩 부부합산 18억원까지 공제받는다. 특례를 신청하면 합산 12억원까지만 공제되는 대신 단독명의로 받을 수 있는 연령·장기보유 세액공제 혜택이 적용된다.
세액공제는 과세표준에서 빼는 소득공제가 아니라 산출된 세액에서 그대로 차감하는 방식이라 체감이 크다. 국세청이 공개한 1세대 1주택자 세액공제율은 연령과 보유기간 두 축으로 구성되고, 두 축은 중복 적용되며 합산 한도는 80%다.
| 연령(과세기준일 현재) | 고령자 공제율 | 보유기간 | 장기보유 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60세 이상 65세 미만 | 20% | 5년 이상 10년 미만 | 20% |
| 65세 이상 70세 미만 | 30% | 10년 이상 15년 미만 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
합산 한도 80%에 닿는 조합은 생각보다 좁다. 70세 이상이면서 10년 이상 보유(40+40), 65세 이상이면서 15년 이상 보유(30+50), 70세 이상이면서 15년 이상 보유(40+50이지만 한도 80)가 대표적이다. 60세에 15년을 보유해도 20+50으로 70%에 그친다. 60대 초반이거나 보유기간이 10년 미만이면 공제율은 40~60% 구간에 머문다.
한 가지 더 짚을 것은 특례를 신청하면 지분이 큰 사람(지분이 같으면 부부가 지정한 사람)이 단독 납세의무자가 되고, 연령과 보유기간도 그 사람 기준으로 판정한다는 점이다. 부부 중 나이가 많고 오래 보유한 쪽을 납세의무자로 지정하는 것이 공제율을 끌어올리는 방법이다.
공시가격 얼마부터 특례가 유리한가
두 방식을 같은 조건에서 계산해봤다. 전제는 이렇다. 지분 50대 50, 과세표준은 공시가격에서 기본공제를 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 산출했고, 세율은 국세청이 고시한 주택분 세율(과세표준 3억원 이하 0.5%, 6억원 이하 0.7%, 12억원 이하 1.0%)을 적용했다. 재산세와의 이중과세 조정액, 종부세액의 20%인 농어촌특별세는 제외한 단순 산출세액이다.
| 공시가격 | 공동명의 일반과세(부부 합, 만원) | 특례·공제 0%(만원) | 특례·공제 40%(만원) | 특례·공제 60%(만원) | 특례·공제 80%(만원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 20억원 | 60 | 276 | 165.6 | 110.4 | 55.2 |
| 25억원 | 210 | 540 | 324 | 216 | 108 |
| 30억원 | 384 | 840 | 504 | 336 | 168 |
계산 과정을 20억원 사례로 풀면 이렇다. 공동명의 일반과세는 각자 10억원씩 가진 것으로 보아 (10억−9억)×60%=6,000만원이 각자의 과세표준이고, 0.5%를 곱해 30만원씩 총 60만원이다. 특례를 택하면 (20억−12억)×60%=4억 8,000만원이 과세표준이 되고, 3억원까지 0.5%인 150만원에 초과분 1억 8,000만원의 0.7%인 126만원을 더해 276만원이 나온다. 여기에 세액공제 80%를 적용해야 비로소 55만 2,000원으로 내려간다.
표가 보여주는 규칙은 두 가지다. 첫째, 세액공제율이 80%에 닿으면 세 구간 모두 특례가 유리하다. 20억원에서는 4만 8,000원 차이로 근소하지만 30억원에서는 216만원 차이로 벌어진다. 둘째, 공제율 60%에서 방향이 갈린다. 20억원은 110만원 대 60만원으로 일반과세가 낫고, 25억원은 216만원 대 210만원으로 거의 같으며, 30억원에서야 336만원 대 384만원으로 특례가 앞선다. 공제율이 40% 이하면 세 구간 전부 일반과세가 유리하다.
특례는 절세 장치가 아니라 교환 조건이다. 공제 6억원을 내주고 받은 세액공제율이 그만큼을 벌어오는지가 전부다.
정리하면, 공시가격이 높을수록 그리고 세액공제율이 높을수록 특례가 유리해진다. 12억원 공제와 18억원 공제의 차이인 6억원이 만드는 세금 증가분은 공시가격이 올라갈수록 높은 세율 구간에서 걷히는 반면, 세액공제는 그 커진 세액에 비례해 깎아주기 때문이다. 반대로 공시가격이 18억원 이하면 공동명의 일반과세에서는 세금이 아예 발생하지 않으므로 특례를 검토할 일이 없다.
합산배제 신고와 특례 신청은 기간이 같지만 대상이 다르다. 임대주택·사원용 주택 등을 주택 수에서 빼는 절차는 합산배제 신고 기한을 정리한 글에서 다뤘다.
올해는 신청을 놓쳐도 유리한 쪽으로 고지된다
올해 달라진 부분이 있다. 파이낸셜뉴스에 따르면 국세청장은 부부 공동명의 1주택자에게 가장 유리한 세액을 계산해 개별 안내하겠다고 밝혔고, 과거에 특례를 몰라 세금을 더 낸 사례도 찾아 환급하겠다고 했다. 서울신문은 이달 16~30일에 특례 신청이나 취소 신청을 하면 11월 정기고지 때 가장 유리하게 계산된 세액으로 자동 고지된다고 전했다.
안내 대상 규모도 공개됐다. 특례 신청이 유리한 대상이 약 5,700명, 이미 특례를 신청해 뒀지만 지금은 취소하는 편이 유리한 기존 신청자가 약 2,900명이다. 두 번째 숫자가 시사하는 바가 크다. 한 번 신청해두면 그대로 유지되는 제도라, 공시가격이 오르거나 내리고 연령·보유기간이 바뀌면 과거의 선택이 지금은 불리해질 수 있다.
최초 신청 이후 부부 구성, 지분율, 다른 세대원의 주택 보유 여부에 변동이 없으면 매년 다시 낼 필요는 없다. 변동이 생겼을 때 같은 기간에 변경신청서를 내면 된다.
확인해볼 것
- 합산 공시가격이 18억원을 넘는가 — 넘지 않으면 공동명의 일반과세에서 세금이 발생하지 않아 특례를 따질 필요가 없다
- 납세의무자로 지정할 사람의 연령·보유기간 — 고령자 20~40%와 장기보유 20~50%를 더해 60% 미만이면 일반과세가 유리한 구간이 넓다
- 과거 신청 이력 — 몇 해 전 신청해 둔 상태라면 지금 조건에서도 유리한지 다시 계산한다. 취소가 유리한 기존 신청자가 2,900명으로 집계됐다
- 지분율 변동 여부 — 증여 등으로 지분이 바뀌었다면 변경신청 대상이다
- 다른 세대원의 주택 보유 — 1세대 1주택 요건이 깨지면 특례 자체가 적용되지 않는다
- 7월·9월 재산세 고지서 — 재산세 계산에 쓰인 공시가격이 종부세 과세표준의 출발점이므로 먼저 확인한다
- 신청·취소 마감일 — 9월 30일. 관할 세무서 제출 또는 홈택스 전자신고