임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청한다. 요건은 이 두 가지뿐이고, 임대인의 동의는 필요 없다. 임대인·임차인이 각 1인이고 부동산이 1건인 표준적인 경우 신청비용은 4만 3400원이다.
중요한 것은 효력이 생기는 시점이다. 신청서를 낸 날도, 법원이 결정을 내린 날도 아니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기입돼야 그 뒤로 주민등록을 옮기고 짐을 빼도 대항력과 우선변제권이 남는다.
신청할 수 있는 조건은 두 가지뿐이다
찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 주택임대차보호법 제3조의3 제1항의 요건은 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금이 반환되지 않았을 것이다. 계약 기간이 남아 있으면 신청 대상이 아니고, 반대로 보증금 일부만 못 받았어도 그 미반환분을 기재해 신청할 수 있다.
계약이 끝났다는 것을 어떻게 증명하느냐가 실무의 관문이다. 만기 도래는 계약서로 확인되지만, 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통보한 경우에는 통보가 임대인에게 도달했고 3개월이 지났다는 사실이 함께 소명돼야 한다. 내용증명 우편의 발송·수령 기록이 이 대목에서 쓰인다.
관할은 임차주택 소재지의 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원이다. 인천지방법원 안내처럼 각 법원이 신청 서류 목록을 공개하고 있고, 대법원 전자소송 사이트를 통한 온라인 신청도 가능하다. 첨부 서류는 등기사항증명서, 임대차계약증서, 점유와 주민등록을 소명할 자료, 확정일자를 받았다면 그 계약증서다.
비용은 4만 3400원부터 — 당사자 수가 올린다
같은 자료가 제시하는 항목별 금액은 인지 2000원, 등기수입증지 부동산 1건당 3000원, 송달료 1회 5200원에 6회분, 등록면허세와 지방교육세 합계 7200원이다. 송달 6회는 임대인 3회와 임차인 3회를 더한 값이다. 그래서 당사자가 늘면 송달료가 3회 단위로 올라간다.
이 규정을 구성별로 대입해 재구성하면 아래와 같다.
| 당사자·목적물 구성 | 인지 (원) | 등기수입증지 (원) | 송달료 (원) | 등록면허세+지방교육세 (원) | 합계 (원) |
|---|---|---|---|---|---|
| 임대인 1인 · 임차인 1인 · 부동산 1건 | 2,000 | 3,000 | 31,200 | 7,200 | 43,400 |
| 임대인 2인(공동명의) · 임차인 1인 · 부동산 1건 | 2,000 | 3,000 | 46,800 | 7,200 | 59,000 |
| 임대인 1인 · 임차인 2인(공동) · 부동산 1건 | 2,000 | 3,000 | 46,800 | 7,200 | 59,000 |
| 임대인 1인 · 임차인 1인 · 부동산 2건 | 2,000 | 6,000 | 31,200 | 14,400 | 53,600 |
공동명의 임대인이면 당사자가 3명이 되어 송달이 9회, 4만 6800원이 된다. 등기수입증지와 등록면허세는 부동산 건수를 따라가므로, 한 채를 두 호로 나눠 임차한 경우처럼 목적물이 2건이면 그 두 항목만 두 배가 된다. 관할 법원과 시점에 따라 송달료 단가가 조정될 수 있어, 접수 전에 해당 법원 안내를 확인하는 편이 안전하다.
보증금 규모에 대면 이 비용은 작다. 4만 3400원은 보증금 1억원의 0.043%, 2억원의 0.022%, 5억원이면 0.009%다. 전세보증보험 보증료가 매년 보증금의 0.1%대로 붙는 것과 비교하면 한 자릿수 분의 일이다. 그리고 제3조의3 제8항은 임차인이 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하고 있다.
등기가 마쳐지기 전에 이사 가면 무엇을 잃나
대항력과 우선변제권은 주택의 점유와 주민등록을 유지하는 동안만 살아 있다. 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생기는 구조가 뒤집혀 작동하는 셈이다. 짐을 빼고 전출 신고를 하는 순간 순위가 사라지고, 그 사이 설정된 근저당이 앞선다.
임차권등기는 이 연결을 끊어준다. 제3조의3 제5항 본문은 대항력이나 우선변제권을 아직 취득하지 않은 임차인이라도 임차권등기가 마쳐진 때 이를 취득한다고 정한다. 같은 항 단서는 이미 취득한 경우 등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 그대로 유지된다고 정한다.
순서가 결정적이다. 등기가 완료된 뒤에 이사해야 한다. 신청서를 접수한 상태나 결정문을 받은 상태에서 먼저 주민등록을 옮기면, 그 공백 동안에는 보호 장치가 없다. 등기부 을구에 임차권등기가 실제로 올라온 것을 확인하는 절차가 이사 일정보다 앞선다.
한 가지 더. 제3조의3 제6항은 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없다고 정한다. 등기부에 임차권등기가 보이는 집을 계약 대상으로 검토한다면, 그 집의 보증금은 이미 다툼 중이고 새 임차인은 최우선변제라는 안전망 밖에 놓인다는 뜻이다.
보증금을 지키는 것은 신청서가 아니라 등기부에 실제로 올라온 한 줄이다.
2023년 7월에 달라진 것
과거에는 임차권등기명령 결정문이 임대인에게 송달된 뒤에야 등기가 촉탁됐다. 임대인이 주소를 비우거나 우편을 받지 않으면 등기가 무한정 늦어졌고, 그동안 임차인은 이사를 갈 수 없었다. 전세보증금 반환이 지연되는 사건에서 이 구조가 반복적으로 문제가 됐다.
법무부 안내에 따르면 2023년 7월 19일 시행된 개정법은 주택임차권등기명령의 경우 임대인에게 결정을 송달하기 전에도 임차권등기의 기입을 촉탁할 수 있도록 바꿨다. 부칙은 시행 전에 내려져 시행 당시 아직 송달되지 않은 임차권등기명령에도 이 개정 규정을 적용하도록 했다.
실무에서는 결정과 등기 사이의 대기 기간이 줄었다는 뜻이다. 다만 법원 결정까지 걸리는 기간과 등기소 처리 기간은 그대로 남아 있으므로, 만기 직후에 이사 일정을 잡아둔 경우라면 여유를 두고 신청 시점을 앞당기는 편이 안전하다.
확인해볼 것
- 계약 종료 사실의 소명 자료 — 만기 계약서, 또는 해지 통보 내용증명의 발송·수령 기록을 신청 전에 확보한다
- 등기사항증명서 을구 — 접수 전 근저당 설정 현황을 확인하고, 신청 후에는 임차권등기가 실제로 기입됐는지 다시 확인한다
- 이사 시점 — 등기 완료를 확인한 다음에 전출 신고와 이사를 진행한다
- 당사자 수 — 임대인이 공동명의면 송달 횟수와 비용이 올라간다. 접수 전 관할 법원의 송달료 단가를 확인한다
- 부동산 건수 — 목적물이 여러 건이면 등기수입증지와 등록면허세가 건수만큼 늘어난다
- 비용 청구권 — 신청·등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로 영수증을 남긴다
- 새 집 계약 시 — 등기부에 임차권등기가 이미 올라 있는 주택은 최우선변제 대상에서 제외된다는 점을 계약 전에 확인한다