LTV·DTI·DSR 셋 중 실제로 대출 한도를 정하는 것은 대개 DSR 하나다. 세 지표는 각각 다른 것을 보고, 셋을 모두 계산한 뒤 가장 작은 값이 최종 한도가 되기 때문이다. 규제지역에서는 여기에 주택 시가별 금액 상한까지 얹힌다. 같은 조건을 세 계산식에 넣어보면 어느 것이 먼저 걸리는지가 소득 구간에 따라 갈린다.
세 지표가 보는 것 — 집값, 소득, 그리고 다른 빚
LTV는 집을 본다. 담보로 잡는 주택 가격 대비 얼마까지 빌려주느냐의 비율이고, 소득은 계산에 들어가지 않는다. DTI와 DSR은 소득을 본다. 둘의 차이는 ‘다른 빚을 어디까지 세느냐’에 있다.
토스피드 정리에 따르면 DTI는 주택담보대출은 원금과 이자를 모두 넣지만 신용대출 등 나머지 대출은 이자만 넣는다. 반면 DSR은 신용대출·마이너스통장·자동차 할부·카드론까지 모든 대출의 원리금 전체를 합산한다. 같은 40%라는 숫자를 써도 분자에 담기는 금액이 다르다.
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준이 되는 값 | 주택 가격 | 연소득 | 연소득 |
| 주담대 산입 | 대출 원금 | 원금 + 이자 | 원금 + 이자 |
| 기타 대출 산입 | 없음 | 이자만 | 원금 + 이자 전액 |
| 규제 비율(은행권) | 규제지역 40% | 지역별 40~60% | 40% |
DSR 규제 비율은 은행권 40%, 2금융권 50%다. 그리고 2025년 7월 1일부터는 여기에 스트레스 금리가 더해진다.
같은 40%인데 한도가 1억 넘게 갈리는 이유
산입 범위 차이가 실제로 얼마를 만드는지 한 사례로 계산해본다. 연소득 7,000만원, 5년 분할상환 신용대출 5,000만원(연 6%)을 보유한 차주가 30년 만기 주담대를 받는 상황이다. 심사금리는 실제 금리 4%에 스트레스 금리 3%p를 더한 7%로 동일하게 두고, 비율도 40%로 맞춰 산입 범위만 다르게 했다.
신용대출 5,000만원의 첫해 이자는 300만원이지만, 5년 원리금균등 상환액은 연 약 1,160만원이다. 이 860만원의 차이가 그대로 주담대 여력을 깎는다.
| 항목 | DTI 40% 기준(만원) | DSR 40% 기준(만원) |
|---|---|---|
| 연간 상환 허용액(7,000만 × 40%) | 2,800 | 2,800 |
| 신용대출 산입액 | 300(이자만) | 1,160(원리금) |
| 주담대에 남는 여력 | 2,500 | 1,640 |
| 주담대 한도(30년·심사금리 7%) | 3.13억 | 2.05억 |
1억 800만원이 벌어진다. 신용대출을 먼저 정리하면 한도가 늘어나는 이유가 여기 있다 — DTI 시절에는 이자만 세던 것을 DSR은 원금까지 세기 때문이다. 계산에 쓴 연 상환계수는 30년 원리금균등·연 7% 기준 대출 1억원당 연 798만원이다.
LTV는 집이 얼마짜리인지 묻고, DSR은 내가 이미 무엇을 갚고 있는지 묻는다.
LTV 40%, 6억 상한, DSR 40% — 어느 것이 먼저 걸리나
규제지역에서는 세 개가 아니라 네 개의 관문이 있다. 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 대출수요 관리 방안은 규제지역 주담대 LTV를 무주택자와 처분조건부 1주택자 기준 70%에서 40%로 낮추고, 여기에 주택 시가 구간별 금액 상한을 얹었다. 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 시행일은 10월 16일, 대상은 서울 전역과 경기 12곳이다.
아래는 다른 대출이 없는 무주택 차주가 30년 만기·심사금리 7%(실제 4% + 스트레스 3%p)로 받을 때 세 한도를 각각 계산하고 최솟값을 취한 결과다.
| 주택 시가 | 연소득 | LTV 40% 한도(억원) | 시가 구간 상한(억원) | DSR 40% 한도(억원) | 최종 한도(억원) | 결정 요인 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 10억원 | 5,000만원 | 4.00 | 6 | 2.51 | 2.51 | DSR |
| 10억원 | 1억원 | 4.00 | 6 | 5.01 | 4.00 | LTV |
| 15억원 | 1억원 | 6.00 | 6 | 5.01 | 5.01 | DSR |
| 20억원 | 1억원 | 8.00 | 4 | 5.01 | 4.00 | 시가 구간 상한 |
| 30억원 | 1억 5,000만원 | 12.00 | 2 | 7.52 | 2.00 | 시가 구간 상한 |
패턴이 읽힌다. 집값이 낮고 소득이 낮으면 DSR이 먼저 걸리고, 집값이 낮은데 소득이 높으면 LTV가 걸린다. 그리고 시가 15억원을 넘어서는 순간부터는 소득이 아무리 높아도 금액 상한이 먼저 문을 닫는다. 시가 30억원 주택에서 연소득 1억 5,000만원 차주의 DSR 여력 7.52억원은 아무 의미가 없다 — 상한이 2억원이기 때문이다.
심사금리를 7%로 잡은 이유
DSR 한도 계산에 실제 대출금리가 아니라 더 높은 금리를 쓰는 것이 스트레스 DSR이다. 금융위원회가 2025년 5월 20일 확정한 3단계 시행방안은 스트레스 금리를 1.50%로 정하고 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출로 대상을 넓혔다. 시행일은 2025년 7월 1일, 신용대출은 잔액 1억원 초과분에만 부과된다. 지방 주담대에는 2단계 수준인 0.75%가 한시 적용됐다.
그 하한이 10·15 대책에서 다시 올라갔다. 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 1.5%에서 3.0%로 바뀌었고, 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자상환분을 DSR에 반영하는 조치도 10월 29일부터 시행됐다. 스트레스 금리가 1.5%p 오르면 한도가 얼마나 깎이는지는 스트레스 DSR 3단계 계산법을 정리한 글에서 따로 계산했다.
그 앞 단계인 2025년 6월 27일 가계부채 관리 강화 방안도 여전히 살아 있다. 수도권·규제지역 주담대 최대한도 6억원, 생애최초 LTV 80%→70%, 주담대 만기 30년 이내 제한, 전입의무 6개월이 그때 도입됐다. 위 표에서 만기를 30년으로 고정한 것도 이 규정 때문이다.
2026년의 배경 숫자
2026년 4월 1일 발표된 가계부채 관리방안은 올해 가계대출 총량 증가율 목표를 1.5%로 잡았다. 2025년 실적 1.7%보다 낮은 수치이고, 경상성장률 전망치의 절반 이하 수준이라는 설명이 붙었다. 2030년까지 GDP 대비 가계부채 비율을 80% 수준으로 낮추고, 정책대출 비중은 현행 30% 수준에서 20% 수준까지 단계적으로 줄인다는 목표도 함께 제시됐다.
같은 방안에서 온라인투자연계금융업자에도 LTV 규제지역 40%·비규제지역 70%와 시가 구간별 한도(15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억)가 4월 2일부터 적용됐다. 은행에서 막힌 한도를 다른 업권에서 채우는 경로가 좁아진 것으로, 총량 목표와 같은 방향이다. 정책대출 비중 축소 계획은 디딤돌대출과 보금자리론의 조건을 비교한 글에서 다룬 상품들의 공급량과도 직접 닿는다.
확인해볼 것
- 세 한도를 각각 계산했는가 — LTV 한도, 시가 구간 상한, DSR 한도 중 최솟값이 실제 한도다. 하나만 계산하면 어긋난다.
- 기존 대출의 원금까지 세었는가 — DSR은 신용대출·마이너스통장·자동차 할부의 원금도 산입한다. 위 사례에서는 이 차이만으로 1억 800만원이 갈렸다.
- 심사금리에 스트레스 금리를 더했는가 — 수도권·규제지역 주담대는 하한이 3.0%p다. 실제 금리로 계산한 한도는 실제와 다르다.
- 주택 시가가 15억원 경계 근처인가 — 15억원을 넘으면 상한이 6억원에서 4억원으로 떨어진다. 경계에서 2억원이 사라지는 구간이다.
- 대상 지역인지 — 규제지역 지정은 서울 전역과 경기 12곳으로, 지방과 기준이 다르다. 계약 전 최신 지정 현황을 확인한다.
- 만기 30년 제한과 전입의무 6개월 — 한도 계산의 전제이자 계약 후 이행 의무다. 두 조건을 같이 확인한다.