스트레스 DSR 3단계 계산법 — 1.5%p가 깎는 한도

수도권에서 주택담보대출을 받으면 은행은 실제 적용금리에 1.50%p를 얹은 금리로 상환 능력을 계산한다. 정책브리핑 자료 기준으로 2025년 7월 1일 시행된 스트레스 DSR 3단계의 내용이다. 이자를 더 내는 게 아니라, 빌릴 수 있는 금액만 줄어든다.

연소득 6,000만원·30년 만기·원리금균등·실제금리 4.0% 조건을 대입하면 한도는 4억 1,892만원에서 3억 5,224만원이 된다. 6,668만원, 비율로는 15.9%가 사라진다. 아래는 그 숫자가 어떻게 나오는지, 그리고 소득과 금리를 바꾸면 어떻게 움직이는지에 대한 계산이다.

스트레스 금리는 어떻게 정해지나

스트레스 금리는 과거 5년 안에 가장 높았던 대출금리와 현재 금리의 차이로 산정한다. 다만 하한 1.5%, 상한 3.0%가 걸려 있어 산식 결과가 어떻게 나오든 그 밖으로 나가지 않는다. 최근 몇 년간 이 계산은 계속 하한에 붙어 있었고, 그래서 금융위원회 자료가 말하는 '기본 스트레스 금리 1.5%'가 사실상 고정값처럼 쓰인다.

여기에 단계별 적용비율이 곱해진다. 1단계는 기본 금리의 25%, 2단계는 50%, 3단계는 100%다. 3단계에서 수도권 주담대에 붙는 1.50%p는 1.5% × 100%의 결과다. 대출 유형별 비율이 한 번 더 곱해지기도 한다. 변동금리는 전액을 맞고, 혼합형·주기형은 금리가 고정되는 기간이 길수록 낮은 비율이 적용된다. 5년 주기형이 순수 변동금리보다 한도가 더 나오는 이유가 여기 있다. 변동금리를 고른다면 코픽스 신규취급액과 잔액 기준이 갈리는 지점까지 같이 봐야 한다.

적용 범위도 3단계에서 넓어졌다. 은행권과 2금융권 모두 주택담보대출·신용대출·기타대출이 대상이며, 신용대출은 잔액이 1억원을 넘는 경우에만 스트레스 금리가 붙는다.

내 한도는 얼마나 줄어드나

DSR 40%는 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘지 못한다는 뜻이다. 원리금균등 상환의 현재가치 공식을 뒤집으면 한도가 나온다.

한도 = 월 상환가능액 × (1 − (1+i)^−n) ÷ i (i = 월 이자율, n = 360개월)

실제 적용금리 4.0%, 30년 만기, 기존 대출 없음을 가정하고 소득만 바꿔 계산했다. 스트레스 금리는 한도 계산에만 쓰이므로, 실제로 내는 월 상환액은 4.0% 기준 그대로다.

흔히 "소득이 클수록 감소폭이 크다"고 정리되지만, 표를 보면 정확한 표현은 감소'액'에 한정된다. 감소'율'은 네 줄 모두 15.9%로 같다. 한도 공식에서 소득은 월 상환가능액에 선형으로 들어가고 금리는 계수 쪽에 들어가기 때문이다. 즉 스트레스 DSR은 소득 구간에 따라 차등을 두는 규제가 아니라, 모두의 한도를 같은 비율로 눌러 놓는 규제다.

참고로 금융위원회는 2단계 시행 당시 한도 감소폭을 은행권·2금융권 주담대 3~9%, 은행권 신용대출 1~2% 수준으로 추정했다. 위 계산에서 지방 2단계 조건의 감소율은 8.5%로, 그 범위의 상단에 걸린다. 30년 만기 변동금리에 기존 대출이 없다는, 감소폭이 가장 크게 잡히는 조건을 가정했기 때문이다.

스트레스 금리는 실제로 내는 이자가 아니다. 갚을 돈은 그대로인데 빌릴 수 있는 돈만 줄어든다.

금리가 낮을수록 더 깎인다

직관과 어긋나는 부분이 하나 있다. 같은 1.50%p를 얹어도 실제 금리 수준에 따라 삭감률이 달라지는데, 방향이 반대다. 금리가 낮을수록 더 많이 깎인다.

월 상환가능액 100만원당 한도를 금리별로 계산하면 이렇게 나온다.

3.5%에서는 16.4%가 깎이고 5.0%에서는 15.1%가 깎인다. 절대 폭이 큰 차이는 아니지만, 규제의 성격을 드러낸다. 스트레스 DSR은 금리 인하기에 더 세게 문다. 기준금리가 내려가 실제 대출금리가 낮아지면 한도가 늘어나야 정상이지만, 그 증가분의 일정 비율을 규제가 되가져간다. 금리 하락과 대출 한도 확대가 반드시 같이 오지 않는 이유다.

지방은 왜 아직 0.75%p인가

3단계는 전국에 일률적으로 적용되지 않았다. 지방 주택담보대출에는 여전히 2단계인 0.75%p가 붙는다. 헤럴드경제 보도에 따르면 당초 2026년 6월 종료 예정이던 유예가 12월 말까지 다시 연장됐다. 녹색경제신문 보도는 이 조치가 2025년 말 → 2026년 상반기 → 2026년 연말로 세 번째 연장된 것이라고 정리한다.

이유는 시장 온도차다. 수도권은 가격이 오르고 거래가 살아나는 반면 지방은 그렇지 않다는 판단이 유예의 근거로 제시됐다. 실수요자 입장에서 중요한 건 이 구분이 담보 주택의 소재지를 기준으로 갈린다는 점이다. 차주가 어디 사는지가 아니라 사려는 집이 어디에 있는지가 스트레스 금리를 정한다. 표에서 연소득 6,000만원 기준 수도권과 지방의 한도 차이는 3,116만원이다.

유예에는 종료일이 붙어 있다. 2026년 12월 31일 이후 지방 주담대에도 3단계가 적용되면 같은 소득으로 받을 수 있는 금액이 한 번 더 내려간다. 정책 상품과 규제 대출의 한도 계산이 다르게 굴러가는 구조는 디딤돌대출과 보금자리론이 소득·한도에서 갈리는 방식과 같이 두고 보면 정리된다.

확인해볼 것

• 담보 주택의 소재지 — 수도권이면 1.50%p, 지방 비규제지역이면 0.75%p. 거주지가 아니라 매수 대상 주택 기준이다
• 금리 유형 — 순수 변동금리는 스트레스 금리를 전액 맞는다. 혼합형·주기형은 고정 기간이 길수록 적용 비율이 낮아 같은 소득에서 한도가 더 나온다
• 기존 신용대출 잔액 — 1억원을 넘으면 신용대출에도 스트레스 금리가 붙어 주담대 한도를 추가로 잠식한다. 주담대 실행 전 잔액을 1억원 아래로 정리할 수 있는지 계산해볼 것
• 2026년 12월 31일 — 지방 주담대 유예 종료일. 지방 매수를 검토 중이라면 이 날짜 전후로 한도가 달라진다
• 은행별 실제 산출값 — 위 계산은 30년 만기·원리금균등·기존 대출 없음을 가정한 것이다. 만기, 상환 방식, 기존 부채, DSR 산정 기준(은행권 40% / 2금융권 50%)에 따라 결과가 달라지므로 두 곳 이상에서 실제 한도 조회를 받아 비교할 것

참고 자료

• 3단계 스트레스 DSR 7월부터 시행 — 대한민국 정책브리핑
• 하반기 스트레스 DSR 운용방향 — 금융위원회 보도자료
• 지방 주담대 '3단계 스트레스 DSR' 연말까지 또 유예 — 헤럴드경제
• 금융당국, 지방 주담대 DSR 3단계 또 6개월 유예 — 녹색경제신문