취득세는 지금 몇 채를 갖고 있느냐가 아니라, 이 집을 사고 난 뒤 우리 세대가 몇 주택이 되느냐로 세율이 먼저 갈린다. 1주택이면 가액에 따라 1~3%, 조정대상지역 2주택이나 비조정지역 3주택이면 8%, 그 위로는 12%다.
여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 얹힌다. 그래서 실제로 내는 돈은 '취득세율'이 아니라 이 셋을 합한 '올인 세율'로 봐야 하고, 6억~9억 사이 구간은 딱 떨어지는 세율표가 아니라 산식으로 계산해야 한다.
계산은 세 가지를 순서대로 판단한다
세율을 정하는 변수는 세 개이고 순서가 있다. KB의 정리처럼 조정대상지역 지정 여부가 같은 주택 수라도 세율을 크게 바꾸기 때문에, 지역 판단이 특히 중요하다.
- 취득 후 세대 주택 수: 세대원 전원의 주택을 합산해, 이번 취득으로 몇 주택이 되는지 센다
- 조정대상지역 여부: 새로 사는 집이 조정대상지역인지 — 같은 2주택이라도 세율이 1~3%와 8%로 갈린다
- 취득가액과 전용면적: 가액이 6~9억이면 산식으로, 전용 85㎡ 초과면 농특세가 붙는다
여기서 '세대'는 주민등록상 함께 사는 가족이 기준이고, 배우자와 미혼인 30세 미만 자녀는 따로 살아도 같은 세대로 묶인다. 주택 수에는 이미 지어진 집뿐 아니라 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권·입주권, 주거용으로 쓰는 오피스텔도 포함된다. 그래서 스스로 무주택이라 여겨도, 세대원의 분양권 하나 때문에 이번 취득이 중과 대상이 되는 경우가 생긴다.
1주택 6억~9억 구간은 세율표가 아니라 산식
1주택(또는 중과가 안 되는 경우)의 기본세율은 6억 이하 1%, 9억 초과 3%로 고정이지만, 그 사이 6억~9억 구간은 취득가액(억) × 2 ÷ 3 − 3(%) 산식으로 1~3% 사이에서 정해진다. 2026 취득세율표 정리에 나온 산식 그대로다.
예를 들어 7억 5,000만원이면 7.5 × 2 ÷ 3 − 3 = 2.0%가 적용된다. 여기에 지방교육세(취득세의 10%)를 더한 올인 세율로 계산하면 다음과 같다(전용 85㎡ 이하, 농어촌특별세 면제 기준).
| 취득가액 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(올인) |
|---|---|---|---|---|
| 5억 | 1.0% | 500만 | 50만 | 550만 (1.1%) |
| 7.5억 | 2.0% | 1,500만 | 150만 | 1,650만 (2.2%) |
| 10억 | 3.0% | 3,000만 | 300만 | 3,300만 (3.3%) |
전용 85㎡를 넘으면 각 구간에 농어촌특별세(취득가액의 0.2%)가 추가된다 — 7억 5,000만원이면 150만원이 더 붙어 합계가 1,800만원이 된다.
같은 집값이라도 세대의 주택 수와 집이 선 지역, 전용면적이 세금을 두 배 넘게 벌려 놓는다.
다주택 중과 — 조정지역이면 한 채만 더 있어도 8%
중과세율은 조정대상지역 여부로 갈린다. 삼일PwC와 여러 세무 자료를 종합하면, 취득 후 세대 주택 수를 기준으로 아래와 같다.
| 취득 후 세대 주택 수 | 비조정대상지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 1~3% | 8% |
| 3주택 | 8% | 12% |
| 4주택 이상·법인 | 12% | 12% |
예를 들어 조정대상지역에서 8억원짜리 집을 사 2주택이 되면 취득세만 8억 × 8% = 6,400만원이다. 같은 집을 1주택으로 취득할 때의 세율(8 × 2 ÷ 3 − 3 = 약 2.33%, 취득세 약 1,867만원)과 비교하면 세 배를 훌쩍 넘는다. 조정지역이냐 아니냐 하나가 수천만원을 가르는 셈이다.
단, 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우엔 종전 주택을 정해진 기간(2023년 1월 12일 이후 양도분부터 지역 구분 없이 3년) 안에 처분하면 1주택 기본세율(1~3%)을 적용받는다. 오피스텔은 주거용으로 쓰면 주택 수에 포함될 수 있어, 이 판단은 오피스텔 주택수 포함 여부를 함께 봐야 한다.
취득세에 얹히는 두 세금 — 지방교육세와 농특세
취득세만 내는 게 아니다. 지방세 안내 기준으로 두 가지가 함께 부과된다. 지방교육세는 취득세액의 10%(기본세율 주택 기준 가액의 0.1~0.3%)이고, 농어촌특별세는 전용 85㎡를 넘는 주택에만 가액의 0.2%가 붙는다. 85㎡ 이하 국민주택 규모는 농특세가 면제된다.
중과세율(8%·12%) 주택은 농특세율도 함께 올라가므로, 다주택 취득에선 올인 세율이 기본세율보다 훨씬 크게 뛴다. 12% 중과 주택이라면 여기에 지방교육세와 농어촌특별세까지 더해져 실제 부담은 취득가액의 12%를 웃돈다. 취득 시점의 세금만으로도 집값의 상당 부분이 세금으로 나가는 구조라, 다주택 취득은 보유·양도 단계 세금까지 미리 합산해 판단해야 한다. 취득·보유·양도로 이어지는 세금 판단의 전체 순서는 부동산 세금 판단 순서에서 정리했다.
사기 전 확인해볼 것
- 취득 후 세대 주택 수: 배우자·세대원 명의 주택까지 합산했는가
- 새 집의 조정대상지역 여부: 2주택 8% 중과의 갈림길
- 가액이 6~9억이면 산식: 취득가액×2÷3−3(%)으로 소수점 세율 확인
- 전용면적 85㎡ 초과 여부: 초과면 농특세 0.2% 추가
- 일시적 2주택이면 처분 기한: 종전주택 3년 내 처분 조건 충족 여부
실제 납부액은 지자체 위택스나 부동산 계산기에 가액·지역·주택 수를 넣어 검산하는 것이 안전하다. 취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 안에 신고·납부해야 하고, 기한을 넘기면 가산세가 붙으므로 계약 단계에서 세액을 미리 계산해 두는 편이 낫다.