주택임대소득 분리과세 계산법 — 400만원 공제의 조건

주택임대 수입금액이 연 2,000만원 이하면 14% 단일세율의 분리과세와 종합과세 중 하나를 고를 수 있다. 그리고 같은 월세를 받아도 임대사업자로 등록했는지, 기본공제를 받을 수 있는 상태인지에 따라 세금은 몇 배로 벌어진다. 연 1,200만원 월세를 기준으로 계산하면 결정세액은 11만2,000원부터 84만원까지 나온다.

차이를 만드는 항목은 셋뿐이다. 필요경비율(60% 또는 50%), 기본공제(400만원 또는 200만원), 그리고 그 기본공제를 받을 자격이 있는지 여부다.

내 임대소득은 과세 대상인가 — 주택 수가 먼저다

국세청 안내 기준으로 과세 여부는 보유 주택 수(부부 합산)에서 갈린다. 기준시가 12억원 이하 주택 1채만 가진 경우의 임대소득은 신고 대상이 아니지만, 1주택이라도 기준시가 12억원을 넘는 주택에서 월세를 받으면 과세 대상이 된다. 2주택자는 월세만 과세되고 보증금에 대한 간주임대료는 과세되지 않으며, 3주택 이상이면 보증금까지 과세권에 들어온다.

2026년 귀속분부터 달라지는 항목도 있다. 기준시가 12억원을 넘는 주택 2채를 보유한 경우, 보증금 합계액이 12억원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 포함된다. 전세만 놓고 있어 과세와 무관하다고 보던 고가주택 2주택자에게는 판정 자체가 바뀌는 변화다.

주택 수를 셀 때 빠지는 것도 있다. 소형주택, 즉 1호 또는 1세대당 주거전용면적 40㎡ 이하이면서 해당 과세기간 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지 간주임대료 계산의 주택 수에서 제외된다. 면적과 기준시가 두 조건을 모두 채워야 한다.

분리과세 계산식 — 세 항목이 전부다

국세청이 안내하는 분리과세 계산 구조는 간단하다. 과세표준은 수입금액에서 필요경비와 기본공제를 뺀 값이고, 여기에 14%를 곱한 뒤 감면세액을 차감하면 결정세액이 된다. 등록임대주택은 필요경비 60%와 기본공제 400만원, 미등록은 필요경비 50%와 기본공제 200만원이 적용된다.

여기서 '등록'은 서류 한 장이 아니다. 같은 안내는 세 조건을 함께 요구한다. 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록, 소득세법 제168조에 따른 사업자등록, 그리고 임대료 증가율이 5%를 초과하지 않을 것. 셋 중 하나라도 빠지면 미등록 기준으로 계산된다. 임대료 5% 상한은 계약갱신청구권의 5% 인상 한도 계산과 같은 셈법이다.

세금을 가르는 것은 월세의 크기가 아니라, 그 월세가 등록된 임대인지와 다른 소득이 얼마인지다.

같은 월세, 등록 여부가 만드는 세금 차이

월세만 받고 보증금이 없는 상황을 가정해 위 계산식을 그대로 대입했다. 감면은 적용하지 않았고, 지방소득세 10%는 별도다.

연 1,200만원 기준으로 최소와 최대가 7.5배 차이다. 계산 과정은 이렇다. 등록·공제 적용은 1,200만원에서 필요경비 720만원과 기본공제 400만원을 빼 과세표준 80만원, 여기에 14%를 곱해 11만2,000원이 된다. 미등록·공제 배제는 1,200만원에서 필요경비 600만원만 빼 과세표준 600만원, 세액 84만원이다.

수입 600만원 줄에서는 등록·공제 적용 시 필요경비 360만원과 기본공제 400만원의 합이 수입을 넘어 과세표준이 0이 된다. 반대로 수입 2,000만원 줄에서는 등록했지만 공제를 못 받는 경우(112만원)와 미등록이지만 공제를 받는 경우(112만원)의 세액이 같아진다. 등록의 이점이 기본공제 하나로 상쇄되는 지점이다.

기본공제 400만원을 못 받는 경우

기본공제에는 조건이 하나 붙는다. 국세청 안내는 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2,000만원 이하인 경우에만 공제를 적용한다고 명시한다. 근로소득이나 사업소득이 그 선을 넘으면 400만원(미등록 200만원)이 통째로 사라진다. 위 표의 '공제 배제' 열이 이 경우다.

여기서 주의할 것은 '종합소득금액'이 총급여가 아니라는 점이다. 근로소득은 근로소득공제를 뺀 뒤의 금액으로 판정한다. 즉 총급여가 2,000만원을 조금 넘는다고 해서 곧바로 공제가 사라지는 것은 아니다.

세액감면도 남아 있다. 소형주택 임대사업자에 대한 감면은 4년 단기임대 30%(2호 이상 20%), 10년 장기임대 75%(2호 이상 50%)다. 등록·공제 적용으로 11만2,000원이 나온 사례에 10년 장기임대 감면 75%를 적용하면 결정세액은 2만8,000원까지 내려간다.

전세만 놓아도 세금이 나오는 구간 — 간주임대료

보증금은 소득이 아니지만, 일정 조건에서는 소득으로 간주해 계산한다. 국세청의 계산식은 (보증금 등 - 3억원)의 적수 × 60% × 1/365 × 정기예금이자율 3.1%이며, 비소형주택 3채 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘을 때 적용된다.

보증금 합계 8억원인 3주택자가 1년 내내 임대한 경우를 대입하면 이렇게 나온다. (8억원 - 3억원) × 60% × 3.1% = 930만원. 이 930만원이 총수입금액이 되고, 여기에 다시 분리과세 계산식이 붙는다. 미등록이면 930만원에서 필요경비 465만원과 기본공제 200만원을 뺀 265만원이 과세표준이 되어 세액은 37만1,000원이다. 등록임대주택이면 필요경비 558만원과 기본공제 400만원의 합이 수입을 넘어 과세표준이 0이 된다.

보증금 6억원 줄은 558만원에서 필요경비 279만원과 기본공제 200만원을 뺀 79만원이 과세표준이라 세액이 5만2,600원이다. 12억원 줄에서는 등록임대주택도 과세표준 269만6,000원이 남아 23만1,400원이 나온다. 월세 없이 전세만 놓아도 주택 수와 보증금 규모에 따라 신고 대상이 된다는 뜻이다.

확인해볼 것

• 부부 합산 주택 수 — 과세 여부의 출발점이다. 소형주택(40㎡ 이하·기준시가 2억원 이하) 제외 규정은 2026년 12월 31일까지만 유효하다.
• 고가주택 2채 보유 여부 — 기준시가 12억원 초과 주택 2채이고 보증금 합계가 12억원을 넘으면 2026년 귀속분부터 간주임대료 대상이 된다.
• 등록 3요건의 충족 상태 — 지자체 임대사업자 등록, 세무서 사업자등록, 임대료 증가율 5% 이내. 하나라도 빠지면 필요경비 50%·공제 200만원으로 떨어진다.
• 분리과세 외 종합소득금액 2,000만원 선 — 이 선을 넘으면 기본공제가 사라진다. 위 표의 세액이 최대 6배까지 뛰는 구간이다.
• 분리과세와 종합과세 비교 — 다른 소득이 적어 종합과세 세율이 낮게 나오는 해에는 종합과세가 유리할 수 있다. 국세청 계산 사례에서도 수입 1,674만원에서 종합과세가 더 적게 나온 경우가 제시된다.
• 임대차 신고 이력 — 보증금 6,000만원·월세 30만원 초과 시 적용되는 전월세 신고 대상 여부와 실제 계약 조건이 일치하는지 확인한다.

참고 자료

• 주택임대소득 분리과세 계산구조 — 국세청
• 주택임대 소득세 계산 — 국세청
• 주택 보증금에 대한 간주임대료 — 국세청
• 주택임대소득 과세대상 및 비과세, 과세미달 — 국세청