종합부동산세 계산법 — 1주택 12억 공제와 세율 구간

종합부동산세는 6월 1일 기준 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산해, 1세대 1주택자는 12억 원·그 외는 9억 원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 세율을 매긴다. 즉 공시가격 합계가 1주택 12억(단독명의)·다주택 9억을 넘지 않으면 종부세는 0원이다. 넘는 부분만, 그것도 60%만 과세표준으로 잡히는 구조라 실제 세액은 공시가격보다 한참 낮게 시작한다.

과세 기준일이 재산세와 같은 6월 1일이라는 점, 그리고 재산세가 주택별 물건 단위인 것과 달리 종부세는 사람 단위로 전국 주택을 합산한다는 점이 계산의 출발선이다.

종부세 과세표준은 어떻게 만들어지나

과세표준은 세 단계로 만들어진다. ① 인별로 전국 주택 공시가격을 합산 → ② 공제금액(1주택 12억, 다주택 9억)을 뺌 → ③ 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한다. 법인은 공제가 없다. 공제와 60% 비율이 두 겹의 완충 장치라, 공시가격이 공제선을 조금 넘는 정도로는 과세표준이 크게 잡히지 않는다.

공시가격별로 과세표준이 어떻게 벌어지는지 직접 계산하면 아래와 같다. 같은 공시가격이라도 1주택이냐, 지분 합산이 9억 공제를 받는 다주택이냐에 따라 출발점이 달라진다.

종부세는 공시가격 전체가 아니라 '공제선을 넘은 부분의 60%'에만 붙는다 — 세금이 시작되는 자리부터 공시가격과 다르다.

공시가격 15억 1주택, 종부세는 얼마인가

공시가격 15억 원짜리 주택을 단독명의로 가진 1세대 1주택자를 대입해 보자. 과세표준은 (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이다. 2주택 이하 개인 세율에서 과세표준 3억 원 이하 구간은 0.5%이므로, 산출 종부세는 1억 8,000만 원 × 0.5% = 90만 원이다. 여기서 재산세와 겹치는 부분(공제분)을 빼고, 농어촌특별세(종부세액의 20%)가 더해진다.

1세대 1주택자는 추가 세액공제가 크다. 고령자 공제(60세 20%·65세 30%·70세 40%)와 장기보유 공제(5년 20%·10년 40%·15년 50%)를 합쳐 최대 80%까지 깎을 수 있다. 예컨대 70세 이상이 15년 이상 보유했다면 40%+50%=90%지만 상한 80%가 적용돼, 위 90만 원은 18만 원 안팎까지 내려간다. 세율 구간 전체는 다음과 같다.

3주택자는 왜 세금이 뛰나 — 중과세율과 세부담 상한

표에서 보듯 과세표준 12억 원까지는 주택 수와 무관하게 세율이 같다. 갈라지는 건 그 위부터다. 3주택 이상을 보유하고 과세표준이 12억 원을 넘는 경우에만 중과세율이 적용돼, 25억 이하 구간이 1.3%에서 2.0%로, 최고 구간은 2.7%에서 5.0%로 뛴다. 반대로 말하면 3주택자라도 과세표준이 12억 이하면 중과가 없다.

급격한 증가를 막는 장치도 있다. 세부담 상한은 올해 종부세와 재산세를 합친 보유세액이 전년 보유세액의 150%를 넘지 못하도록 막는다. 공시가격이 크게 오른 해라도 직전 해 세액의 1.5배가 한도다. 부동산 세금은 취득·보유·양도 단계마다 계산 순서가 다른데, 세 단계 세금이 어떻게 맞물리는지를 함께 보면 종부세의 위치가 잡힌다.

확인해볼 것

• 6월 1일 기준 소유자로 잡혀 있는지 — 잔금·등기일이 이 날을 넘겼는지 먼저 확인한다
• 부부 공동명의라면 각자 9억씩(합산 18억) 공제인지, 1주택 단독 12억 특례가 유리한지 비교한다
• 1주택 단독명의면 고령자·장기보유 공제 요건(연령·보유기간)과 합산 상한 80%를 챙긴다
• 공시가격 합계가 공제선(1주택 12억·다주택 9억)을 실제로 넘는지부터 확인한다
• 세부담 상한 150%가 적용돼 고지서가 전년의 1.5배 안쪽인지 대조한다

참고 자료

• 2025년 종합부동산세(주택분) 과세 기준부터 세액공제까지 — 택슬리
• 2025년 종합부동산세 주택분 정리 — 파인드세무사
• 종합부동산세 세액 계산 흐름도 — 국세청