종부세 계산법 — 1주택 12억 공제와 공정비율 60%

1세대 1주택자는 주택 공시가격이 12억원을 넘지 않으면 종합부동산세를 내지 않는다. 12억원을 넘겨도 초과분 전액에 세금이 붙지 않는다. 국세청 세액계산 흐름도 기준으로 공제 후 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱한 값이 과세표준이므로, 공시가격 20억원짜리 한 채면 과세표준은 4억8,000만원, 산출세액은 276만원이다. 20억원의 1.4% 수준이다.

과세기준일은 6월 1일이다. 그날 등기부상 소유자에게 그해 보유세가 붙는다. 고지서는 11월에 나오고 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지다. 그 사이 9월에 합산배제 신고 기간이 한 번 끼어 있는데, 여기서 걸러지지 않으면 12월 고지서에 그대로 반영된다.

계산은 네 단계로 끝난다

순서가 고정돼 있어서 손으로도 계산이 된다. 첫째, 인별로 전국 주택 공시가격을 합산한다. 세대 단위가 아니라 사람 단위 합산이라는 점이 재산세와 다르다. 둘째, 기본공제를 뺀다. 일반은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원이다. 셋째, 남은 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든다. 넷째, 과세표준 구간별 세율을 적용하고 누진공제액을 뺀다.

세율표는 보유 주택 수에 따라 두 갈래로 갈린다. 국세청이 공개한 주택분 세율은 다음과 같다.

과세표준 12억원까지는 두 세율표가 완전히 같다. 갈라지는 지점은 과세표준 12억원 초과 구간부터다. 공정시장가액비율 60%를 역산하면 과세표준 12억원은 공제 후 공시가격 20억원에 해당한다. 1주택자라면 공시가격 32억원, 다주택자라면 공시가격 합계 29억원을 넘겨야 도달하는 지점이다.

공시가격 얼마부터 얼마를 내나

같은 공시가격에 기본공제만 다르게 적용해 계산해 보면 12억 공제의 무게가 드러난다. 아래는 2주택 이하 세율표를 적용한 산출세액이다. 재산세 공제와 세액공제를 반영하기 전 금액이다.

공제 차액 3억원에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 과세표준 차이는 1억8,000만원으로 고정된다. 그런데 세액 차이는 90만원에서 198만원까지 벌어진다. 두 사람의 과세표준이 서로 다른 세율 구간에 놓이기 때문이다. 공시가격이 올라갈수록 1세대 1주택 판정 여부가 만드는 금액 차이도 함께 커진다.

표의 숫자는 최종 고지액이 아니다. 여기서 재산세로 이미 낸 중복분을 빼고, 직전년도 총세액(재산세+종부세)의 150%를 넘는 부분은 세부담상한으로 잘라낸다. 7월과 9월에 나눠 낸 주택 재산세 계산 구조를 같이 놓고 봐야 실제 부담이 잡힌다. 납부세액이 250만원을 넘으면 6개월 분납도 가능하다.

종부세는 공시가격이 아니라 공제 후 금액의 60%에 붙는다. 고지서를 읽을 때 먼저 확인할 숫자는 세율이 아니라 과세표준이다.

70세에 15년 보유면 세액의 80%가 깎인다

1세대 1주택자에게만 붙는 감면이 하나 더 있다. 연령별 공제와 보유기간별 공제이고, 두 가지를 합산하되 상한이 80%다.

공시가격 20억원 한 채의 산출세액 276만원에 대입하면 이렇게 갈린다.

90%가 계산되더라도 실제 적용은 80%에서 멈춘다. 같은 집, 같은 공시가격인데 소유자의 나이와 보유 연수에 따라 276만원이 55만원이 된다. 부부 공동명의라면 각자 9억원씩 공제받는 방식과 1세대 1주택 특례를 신청해 12억 공제와 세액공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있는데, 보유 기간이 길고 연령 요건을 채웠다면 특례 쪽이 유리해지는 구간이 생긴다. 주택연금 가입 요건에서도 공시가격 12억원이 기준선으로 쓰인다.

9월 16일부터 30일까지, 합산배제 신고

보유 주택이 전부 과세 대상에 들어가는 것은 아니다. 국세청은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제·과세특례 신고를 받는다. 여기서 신고한 주택은 주택분 종부세 과세표준에 합산되지 않는다. 임대주택뿐 아니라 사원용주택, 주택신축용 토지, 부부 공동명의 1주택자 특례, 종교단체 특례가 같은 창구에서 처리된다.

임대주택 합산배제는 유형별 요건이 다르다. 국세청이 안내하는 기준은 다음과 같다.

건설임대는 주거전용면적 149㎡ 이하, 연 임대료 증액 5% 이내 조건이 함께 붙는다. 한 번 신고한 뒤 변동 사항이 없으면 매년 다시 낼 필요는 없다. 다만 요건을 중간에 지키지 못하면 감면받은 세액과 이자상당가산액이 함께 추징된다는 점은 유의해야 한다. 신고 자체보다 5년 임대 기간과 임대료 증액 한도를 끝까지 지킬 수 있는지가 실질적인 판단 지점이다.

2027년부터 달라질 수 있는 것

아직 확정되지 않은 개정안이지만 방향은 나와 있다. 2026년 8월 발표된 세제개편안은 1세대 1주택자 기본공제를 실거주 시 14억원으로 올리고, 비거주 1주택은 9억원으로 낮추는 안을 담았다. 공정시장가액비율은 현행 60%에서 2027년 70%로, 3주택 이상 또는 조정대상지역 보유자는 2028년 80%까지 단계적으로 올린다는 내용이다. 세부담상한은 150%에서 200%로, 세액공제는 보유·거주 중 높은 비율 하나만 적용하고 한도를 금액으로 묶는 방식이 함께 제시됐다.

이 안은 국회 심의를 거쳐야 확정되고, 적용도 2027년 6월 1일 과세분(같은 해 12월 고지)부터다. 지금 계산해야 할 올해 고지서에는 영향이 없다. 다만 공제 기준이 실거주 여부로 갈리는 설계가 통과되면, 1주택을 보유하되 거주하지 않는 경우 공제액이 12억원에서 9억원으로 줄어드는 구조가 된다. 임차를 놓고 다른 곳에 사는 1주택자라면 개정 경과를 따라갈 실익이 있다.

확인해볼 것

6월 1일이 이미 지났으므로 올해분 과세 대상은 확정됐다. 남은 것은 계산 근거를 맞춰 보는 일이다.

• 내 명의 공시가격 합계 — 세대가 아니라 개인별 합산이다. 부동산공시가격알리미에서 주택별 공시가격을 확인해 더한다
• 1세대 1주택자 판정 — 세대원 중 다른 주택 보유자가 있으면 12억 공제가 적용되지 않는다. 상속받은 지분, 지방 저가주택 등 주택 수 계산에서 빠지는 예외 규정이 별도로 있다
• 부부 공동명의 특례 유불리 — 각자 9억원씩(합계 18억원) 공제받는 방식과 1주택 특례로 12억 공제 + 연령·보유 세액공제를 받는 방식을 각각 계산해 비교한다
• 합산배제 신고 대상 여부 — 9월 16일~30일. 등록임대·사원용주택·주택신축용 토지를 보유했다면 요건표와 대조한다
• 세부담상한 적용 여부 — 직전년도 재산세와 종부세 합계의 150%를 넘는 부분은 잘려 나간다. 고지서에서 상한 적용 전후 금액을 확인한다
• 분납 요건 — 납부세액 250만원 초과 시 6개월 분납. 12월 15일 납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙는다

참고 자료

• 종합부동산세 세액계산 흐름도 (국세청)
• 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 안내 (국세청)
• 2026 종합부동산세, 기준·계산·납부까지 한 번에 (토스뱅크)
• 2026년 세제개편안 II: 자산과세 분야 (법무법인 세종)