아파트 하자보수를 청구할 수 있는 기간은 공사 종류에 따라 2년·3년·5년으로 갈린다. 내력벽·기둥·바닥 같은 내력구조부와 지반공사만 10년이다. 도배가 들뜬 것과 지하주차장 천장에서 물이 새는 것은 같은 하자여도 남은 시간이 8년 차이 난다.
기간을 세는 시작점도 하나가 아니다. 우리 집 안쪽은 입주한 날부터, 복도와 주차장은 사용검사일부터다. 두 날짜가 몇 달씩 벌어지는 단지도 있다.
공종별 담보책임기간 — 마감 2년, 구조 5년, 내력구조부 10년
찾기쉬운 생활법령정보에 따르면 내력구조부와 지반공사의 담보책임기간은 공동주택관리법 시행령 제36조제1항제1호에 따라 10년이다. 나머지 시설공사는 같은 시행령 별표 4가 공종별로 2년·3년·5년을 나눠 정하고 있다.
| 기간 | 해당 공사 | 실제로 걸리는 하자 예 |
|---|---|---|
| 2년 | 마감공사 — 미장·수장·도장·도배·타일·석공사, 옥내가구, 주방기구, 가전제품 | 벽지 들뜸, 도장 벗겨짐, 타일 줄눈 균열, 빌트인 기기 불량 |
| 3년 | 2년·5년·10년에 속하지 않는 나머지 시설공사 — 급배수·위생설비, 난방·냉방·환기, 창호, 목공사, 조경, 전기·소방·정보통신 등 | 배수 역류, 창호 뒤틀림, 마루 들뜸, 조경수 고사, 인터폰 불량 |
| 5년 | 대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사 | 욕실·발코니 누수, 옥상 방수 파손, 콘크리트 균열 |
| 10년 | 내력구조부(내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단)와 지반공사 | 구조 균열, 부등침하, 구조안전상 위험을 초래하는 결함 |
구분선이 헷갈리는 대표적인 자리가 마루다. 강마루처럼 마감재로 붙이는 공사는 2년, 목공사로 시공한 부분은 3년으로 갈린다. 욕실 바닥에서 물이 새는 것은 방수공사 하자여서 5년이지만, 욕실 타일이 깨진 것은 마감공사여서 2년이다. 같은 방에서 발견한 두 가지 하자의 남은 기간이 3년 차이 나는 셈이다.
기간은 언제부터 세는가 — 우리 집과 복도가 다르다
공동주택관리법 제36조제3항은 기산일을 둘로 나눈다. 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 사용검사일부터다.
전유부분은 현관문 안쪽, 즉 세대 내부다. 공용부분은 복도·계단·지하주차장·옥상·외벽·엘리베이터처럼 함께 쓰는 공간이다. 전용면적과 공급면적을 나누는 기준과 같은 구분선이라고 보면 된다.
실무에서 문제가 되는 건 두 날짜의 간격이다. 사용검사가 떨어진 뒤 입주 지정 기간이 한두 달 이어지고, 잔금 사정으로 입주가 더 늦어지는 세대도 있다. 사용검사일이 3월인데 실제 입주가 6월이면 세대 내부 하자는 6월부터, 지하주차장 하자는 3월부터 시계가 돌아간다. 만료 시점을 계산할 때 이 석 달을 뭉뚱그리면 청구할 수 있었던 하자를 놓칠 수 있다.
사용검사 3년 5개월 된 단지, 지금 남은 기간
2023년 3월 15일에 사용검사를 받은 단지를 예로 잡고 2026년 8월 29일 기준으로 공용부분 담보책임기간을 계산했다. 세대 내부(전유부분)라면 실제 인도일을 기준으로 같은 방식으로 계산하면 된다.
| 구분 | 만료일 | 2026년 8월 29일 기준 |
|---|---|---|
| 2년 — 마감공사 | 2025년 3월 15일 | 종료 (1년 5개월 지남) |
| 3년 — 설비·창호·조경 등 | 2026년 3월 15일 | 종료 (5개월 지남) |
| 5년 — 구조·방수·지붕 | 2028년 3월 15일 | 1년 6개월 남음 |
| 10년 — 내력구조부·지반 | 2033년 3월 15일 | 6년 6개월 남음 |
입주 4년 차 단지에서 남아 있는 카드는 사실상 5년과 10년, 두 장뿐이다. 방수·구조 관련 하자는 아직 시간이 있고 마감·설비 하자는 이미 문이 닫혔다. 3년 항목이 5개월 전에 끝났다는 점이 특히 아프다. 창호 뒤틀림이나 배수 문제는 계절이 몇 번 바뀌어야 드러나는 경우가 많아서, 발견 시점과 만료 시점이 아슬아슬하게 겹친다.
하자를 발견한 날이 아니라 담보책임기간이 끝나는 날이 시계를 멈춘다.
시공사가 응하지 않으면 — 하자심사·분쟁조정위원회
합의가 되지 않으면 국토교통부 산하 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있다. 생활법령정보가 정리한 절차를 보면 필요 서류는 하자심사신청서(또는 분쟁조정·재정신청서), 당사자 간 교섭경위서, 하자 발생 사실을 증명하는 사진 등이다.
처리 기간은 공동주택관리법 제45조에 정해져 있다. 하자심사와 분쟁조정은 60일, 공용부분은 90일이다. 분쟁재정은 150일, 공용부분은 180일이며 필요하면 한 차례만 30일 이내에서 연장할 수 있다. 신청 전 교섭 기록이 서류로 요구되므로, 구두로만 요청하고 넘어가면 절차 자체가 시작되지 않는다. 사진과 서면 청구, 발송 이력을 남겨두는 일이 기간 관리만큼 중요한 이유다.
하자보수보증금은 10년에 걸쳐 빠져나간다
사업주체는 담보책임기간 동안 하자보수보증금을 예치해야 한다. 소비자24는 예치 금액을 총 공사비(토지매입비 제외)의 3%로 설명한다. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사는 예치 의무에서 빠진다.
이 돈은 시간이 지나면서 단계적으로 사업주체에게 돌아간다. 생활법령정보에 정리된 반환 비율은 사용검사일부터 2년 경과 시 15%, 3년 40%, 5년 25%, 10년 20%다. 총 공사비 2,000억원인 단지를 가정하면 예치금은 60억원이고, 잔액은 아래와 같이 줄어든다.
| 경과 시점 | 반환 비율(%) | 반환액(억원) | 남는 보증금(억원) |
|---|---|---|---|
| 사용검사일부터 2년 | 15 | 9 | 51 |
| 3년 | 40 | 24 | 27 |
| 5년 | 25 | 15 | 12 |
| 10년 | 20 | 12 | 0 |
3년 시점에 40%가 한꺼번에 빠지면서 남는 돈이 절반 아래로 내려간다. 5년이 지나면 처음 예치액의 20%인 12억원만 남는다. 이미 하자보수에 쓴 금액은 반환 대상에서 빠지고, 반환 비율을 계산할 때는 사용한 금액까지 포함해 계산한다. 시공사가 파산한 뒤 보증회사에 청구하는 상황이라면 이 잔액이 실질적인 상한이 된다. 관리비에서 적립하는 장기수선충당금은 성격이 전혀 달라, 하자보수보증금이 소진됐다고 해서 대신 쓸 수 있는 돈이 아니다.
확인해볼 것
- 관리사무소에서 사용검사일을, 계약서·입주확인서에서 세대 인도일을 각각 확인한다 — 두 날짜가 기간의 시작점이다
- 발견한 하자가 어느 공종에 속하는지 먼저 가른다. 누수는 방수(5년), 타일 파손은 마감(2년)으로 갈린다
- 남은 기간이 6개월 안쪽이면 사진과 함께 서면으로 먼저 청구하고 발송 이력을 남긴다
- 입주자대표회의가 공용부분 하자를 어디까지 접수해뒀는지, 하자보수보증금 잔액이 얼마인지 확인한다
- 합의가 지연되면 하자심사·분쟁조정위원회 처리기간(전유 60일·공용 90일)을 역산해 신청 시점을 잡는다
- 사업주체의 재무 상태 — 파산 시 보증회사 청구로 넘어가며 잔여 보증금이 상한이 된다