계약갱신청구권으로 임대인이 올릴 수 있는 상한은 청구 당시 보증금·차임의 5%다. 보증금 3억원이면 1,500만원, 월세 80만원이면 4만원이다. 주택임대차보호법 제6조의3은 갱신되는 임대차의 조건을 종전과 동일한 것으로 보되, 차임과 보증금만 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정한다. 제7조가 정한 그 범위가 20분의 1, 곧 5%다.
숫자가 갈리는 지점은 그 5%를 보증금으로 받느냐 월세로 받느냐다. 보증금 증액분을 월세로 돌릴 때 적용하는 전월세전환율이 기준금리와 연동돼 있기 때문이다. 한국은행 금융통화위원회가 8월 27일 기준금리를 연 2.75%에서 3.00%로 인상하면서 이 전환율도 4.75%에서 5.00%로 올라갔다.
5% 상한을 월세로 바꾸면 얼마인가
전환율은 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)가 정한다. 대통령령으로 정한 비율(연 10%)과 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정한 이율(연 2%)을 더한 비율 중 낮은 쪽이 상한이다. 기준금리가 3.00%인 지금은 3.00%+2%=5.00%가 10%보다 낮으므로 5.00%가 적용된다.
월세 환산액은 전환 대상 금액에 전환율을 곱해 12로 나눈 값이다. 보증금 구간별로 5% 증액 한도와 그 증액분을 전액 월세로 돌렸을 때의 금액을 계산하면 이렇게 나온다. 오른쪽 끝 열은 기준금리 2.75% 시절의 전환율 4.75%를 적용한 값이다.
| 현 보증금(원) | 5% 증액 한도(원) | 전액 보증금 인상 시(원) | 증액분 월세 전환 5.00%(원/월) | 종전 4.75% 적용 시(원/월) |
|---|---|---|---|---|
| 2억 | 1,000만 | 2억1,000만 | 41,667 | 39,583 |
| 3억 | 1,500만 | 3억1,500만 | 62,500 | 59,375 |
| 5억 | 2,500만 | 5억2,500만 | 104,167 | 98,958 |
| 7억 | 3,500만 | 7억3,500만 | 145,833 | 138,542 |
기준금리가 0.25%포인트 오르면서 전환 가능한 월세는 보증금 3억원 기준 월 3,125원, 7억원 기준 월 7,291원 늘었다. 금액 자체는 작지만 방향은 명확하다. 전환율이 오르면 같은 5% 한도라도 임대인이 월세로 돌렸을 때 받을 수 있는 금액이 커진다. 기준금리와 전환율이 함께 움직이는 구조는 전월세전환율 4.75%를 정리한 글에서 다룬 계산과 동일하다.
반대 방향의 계산도 필요하다. 보증금 3억원 전세를 보증금 2억원에 월세로 바꾸자는 제안이라면, 전환 대상 1억원에 5.00%를 곱해 12로 나눈 41만6,667원이 법이 허용하는 월세 상한이다. 이 금액을 넘는 제안은 갱신청구권 행사 국면에서 5% 상한과 별개로 전환율 상한에도 걸린다.
제7조는 증액 폭만이 아니라 주기도 제한한다. 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다.
언제까지 요구해야 권리가 살아 있나
제6조의3은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구할 수 있다고 정한다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 계약에는 '2개월 전' 기준이 적용된다. 이 기간을 넘기면 갱신청구권 자체가 소멸하는 것이 아니라 그 계약 만기에 대해 행사할 기회를 잃는다.
갱신청구권은 계약당 한 번, 기간은 2년, 상한은 5%다. 이 세 숫자 밖의 조건은 갱신청구권이 아니라 협상이다.
행사는 계약당 1회로 제한되고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 통보는 문자·내용증명 등 도달 사실이 남는 방식으로 하는 것이 실무 기준이다. 도달 시점이 2개월 전 선을 넘겼는지가 다툼의 출발점이 되기 때문이다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
제6조의3 제1항은 임대인이 갱신 요구를 거절할 수 있는 사유를 한정해 열거한다. 임대료를 더 받고 싶다거나 다른 임차인을 구했다는 사정은 여기에 없다.
- 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우
- 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
- 주택의 전부 또는 일부가 멸실돼 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
- 철거·재건축이 필요한 경우(계획을 구체적으로 고지한 경우 등 법이 정한 요건 충족 시)
- 임대인 또는 그 직계존속·직계비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하는 등 중대한 사유가 있는 경우
이 가운데 다툼이 가장 잦은 것이 실거주 사유다. 임대인의 주관적 의사에 기초하기 때문에 갱신 거절 시점에는 증명을 요구하기 어렵고, 법은 이 문제를 사전 심사가 아니라 사후 손해배상으로 처리한다.
실거주로 거절한 뒤 세를 놓으면 얼마를 물어야 하나
제6조의3은 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우 임대인이 손해를 배상하도록 한다. 배상액 예정에 관한 합의가 없으면 세 가지 기준 중 큰 금액이 배상액이 된다. 보증금만 있는 전세는 제7조의2의 낮은 비율로 월차임을 환산해 계산한다.
보증금 3억원 전세를 실거주 사유로 거절한 뒤 보증금 3억6,000만원에 새로 세를 놓은 경우로 대입하면 아래와 같다. 환산에 쓰는 비율은 지금 기준 5.00%다.
| 산정 기준 | 계산식 | 금액(원) |
|---|---|---|
| 종전 환산월차임 3개월분 | 3억×5.00%÷12=125만, ×3 | 375만 |
| 새 환산월차임과의 차액 2년분 | (150만−125만)×24 | 600만 |
| 실제 손해액 | 이사비·중개보수 등 입증액 | 입증에 따라 |
세 금액 중 큰 값이 기준이므로 이 사례에서는 실제 손해액을 별도로 입증하지 못해도 600만원이 남는다. 새 임대차의 조건이 종전과 같다면 두 번째 기준은 0원이 되고 3개월분인 375만원이 기준선이 된다. 임대인이 실거주하다가 사정이 바뀌어 세를 놓는 경우에도 '정당한 사유'가 있었는지가 쟁점이 된다.
묵시적 갱신·합의 갱신과 갈리는 지점
계약이 연장되는 경로는 세 가지이고, 5% 상한이 걸리는 것은 그중 하나뿐이다. KB의 정리에 따르면 묵시적 갱신은 종전 조건이 그대로 유지돼 임대료 인상이 없고, 합의 갱신은 증액 상한 규정이 적용되지 않는다.
| 구분 | 임대료 인상 | 갱신청구권 소진 | 임차인 중도 해지 |
|---|---|---|---|
| 계약갱신청구권 | 5% 이내 | 소진(1회) | 3개월 통보로 가능 |
| 묵시적 갱신 | 없음(종전 조건 유지) | 소진되지 않음 | 3개월 통보로 가능 |
| 합의 갱신 | 상한 없음 | 합의 내용에 따름 | 원칙적으로 불가 |
실무에서 가장 손해가 나는 조합은 갱신청구권을 쓸 수 있는 상황인데 새 계약서를 써서 합의 갱신으로 처리하는 경우다. 5% 상한이 사라지고, 중도 해지 시 3개월 통보 조항도 함께 사라진다. 갱신청구권 행사임을 계약서나 통보 문서에 남겨두는 이유가 여기 있다.
보증금을 올려 새로 계약서를 쓰는 경우라면 증액분에 대한 확정일자를 다시 받아야 순위가 확보된다. 대항력과 우선변제권이 언제부터 생기는지는 전입신고와 확정일자의 차이에서 정리했다.
확인해볼 것
- 만기까지 남은 기간 — 6개월 전부터 2개월 전 사이에 도달했는지가 첫 관문이다
- 통보 방식 — 문자·내용증명 등 도달 시점이 남는 수단인지
- 5% 계산의 기준 금액 — 직전 계약의 보증금·차임이 기준이며, 증액 후 1년 이내 재증액은 불가
- 월세 전환 제안이 있다면 전환 대상 금액×5.00%÷12를 넘지 않는지
- 계약서 문구 — '갱신청구권 행사'인지 '신규 계약'인지에 따라 상한과 해지 조건이 달라진다
- 실거주를 이유로 거절당했다면 갱신됐을 2년 동안 해당 주택의 임대차 등록 여부
- 기준금리 발표 일정 — 전환율은 기준금리+2%로 연동돼 움직인다
