전월세전환율 4.75% — 기준금리 인상이 올린 월세

전세를 월세로 바꿀 때 적용되는 법정 전환율 상한은 2026년 8월 현재 연 4.75%다. 한국은행 기준금리 추이를 보면 2026년 7월 16일 기준금리가 2.50%에서 2.75%로 인상됐고, 여기에 대통령령이 정한 2%를 더한 값이 4.75%다. 직전까지 적용되던 4.5%에서 0.25%포인트 올랐다.

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회의 전월세전환 계산 안내도 같은 산식을 쓴다. 주택임대차보호법 제7조의2의 제한 산정률에 한국은행 기준금리를 합산하는 구조다. 2022년 8월에는 기준금리 2.5%에 2.0%를 더해 4.5%였고, 2026년 7월 16일부터는 2.75% + 2.0% = 4.75%가 된다.

4.5%가 4.75%가 되기까지

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 일부 또는 전부를 월 단위 차임으로 전환할 때 넘을 수 없는 산정률을 두 갈래로 정한다. 하나는 연 1할(10%)이고, 다른 하나는 한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 값이다. 시행령이 정한 이 이율이 현재 2%다. 그리고 둘 중 낮은 쪽이 실제 상한이 된다.

기준금리가 2.75%인 지금은 두 번째 기준이 4.75%로, 첫 번째 기준인 10%보다 훨씬 낮다. 그래서 실무에서 통용되는 숫자는 언제나 '기준금리 + 2%' 쪽이다. 10% 조항이 실제로 작동하려면 기준금리가 8%를 넘어야 한다.

이 구조 때문에 법정 상한은 금융통화위원회 결정에 따라 자동으로 움직인다. 임대인이나 임차인이 계약서에 무엇을 적었든, 기준금리가 바뀌면 그 시점부터 상한선도 바뀐다. 2025년 5월 29일 2.50%로 내려갔을 때 상한이 4.5%였다가, 2026년 7월 16일 인상과 함께 4.75%로 되돌아온 것이 그 예다.

법정 전환율은 임대료를 정하는 공식이 아니라 넘어설 수 없는 천장이다. 기준금리가 오르면 천장이 올라갈 뿐, 월세가 자동으로 오르는 것은 아니다.

보증금 1억을 월세로 바꾸면 얼마인가

산식은 단순하다. 월세 = 전환 대상 보증금 × 전환율 ÷ 12다. 전세 3억원을 보증금 1억원으로 낮추면 전환 대상은 2억원이고, 4.75%를 적용하면 연 950만원, 12로 나눠 월 79만 1,667원이 상한이다. 아래는 전환 대상 보증금 구간별로 새 상한과 종전 4.5% 기준을 나란히 계산한 값이다.

표에서 규칙 하나가 드러난다. 기준금리가 0.25%포인트 오를 때 전환 대상 보증금 1억원당 월세 상한은 정확히 2만 833원 올라간다. 1억 × 0.25% = 25만원을 12로 나눈 값이다. 전환 대상이 2억이면 4만 1,667원, 3억이면 6만 2,500원이다. 다음 금통위에서 다시 0.25%포인트가 움직인다면 같은 폭만큼 더하거나 빼면 된다.

2년 임대차 기간을 기준으로 보면 전환 대상 2억원짜리 계약에서 100만원의 차이가 난다. 계약 시점이 7월 16일 앞이냐 뒤냐에 따라 갈리는 금액이다. 다만 이것은 어디까지나 상한선의 이동이지, 실제 계약 월세가 그만큼 오른다는 뜻은 아니다. 상한 아래에서 합의하는 것은 언제나 가능하다.

이 상한은 어떤 계약에 강제되나

법정 전환율이 실제로 힘을 갖는 범위는 좁다. 기존 임대차 관계를 유지하면서 보증금을 월세로 돌리는 경우, 그리고 계약갱신청구권을 행사해 갱신하는 계약에서 전환이 이뤄지는 경우다. 임차인이 바뀌는 신규 계약은 이 제한을 받지 않고 시세대로 정할 수 있다. 같은 단지 같은 평형에서 신규 계약의 전환율이 5~6%대로 형성돼 있어도 그 자체가 위법은 아니라는 뜻이다.

또 하나 짚을 지점은 임차인의 동의다. 존속 중인 계약에서 전세를 월세로 바꾸는 것은 계약 조건의 변경이므로 임대인이 일방적으로 통보해 성립시킬 수 없다. 갱신 시점에도 마찬가지로 합의가 전제된다. 상한을 지켰다는 사실이 곧 전환 자체를 강제할 근거가 되지는 않는다.

갱신 여부와 조건을 다투기 전에 계약이 어떤 상태로 넘어갔는지부터 확인해야 한다. 묵시적 갱신과 계약갱신청구권 행사가 갈리는 조건에 따라 적용되는 규정이 달라진다. 조건이 바뀐 계약을 새로 신고해야 하는지도 별도 문제다. 보증금 6천만원·월세 30만원 경계로 갈리는 전월세 신고 대상 기준을 함께 확인해 두는 편이 낫다.

확인해볼 것

• 계약서상 전환 시점의 한국은행 기준금리 — 2026년 7월 16일 이전이면 4.5%, 이후면 4.75%가 상한
• 전환 대상 금액 — 전체 보증금이 아니라 '기존 보증금 − 전환 후 보증금'이 계산 기준
• 제시받은 월세 × 12 ÷ 전환 대상 보증금 — 이 값이 4.75%를 넘는지 역산
• 신규 계약인지 기존 계약의 조건 변경·갱신인지 — 신규 계약이면 법정 상한이 적용되지 않는다
• 같은 지역·주택유형의 실제 전월세전환율 — 한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE)에서 지역별 통계 조회
• 다음 금융통화위원회 통화정책방향 결정 일정 — 기준금리가 움직이면 상한도 함께 움직인다

참고 자료

• 한국은행 기준금리 추이 — 한국은행
• 전월세전환 계산 — 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회
• 임대료 계산 — 국토교통부 렌트홈