2026년 하반기 현재, 지방 비규제지역 주택담보대출의 한도 계산에는 0.75%p가 얹히고 수도권·규제지역 주담대에는 3.0%p가 얹힌다. 같은 소득, 같은 만기, 같은 실제 금리라면 한도가 21% 갈린다. 지방에 적용되는 이 완화 조치는 뉴스핌에 따르면 7월 1일부터 12월 31일까지로 기간이 정해져 있다.
숫자가 이렇게 벌어진 이유는 두 겹이다. 지방은 스트레스 금리 1.5%에 적용비율 50%가 걸린 2단계 기준이 유지돼 실제 반영도가 0.75%p다. 수도권·규제지역은 스트레스 금리 자체가 3.0%로 올라간 뒤 적용비율 100%가 걸려 3.0%p가 그대로 붙는다. 기준 금리가 두 배, 적용비율이 두 배여서 결과가 네 배가 됐다.
스트레스 금리는 실제로 내는 이자가 아니다
먼저 정리해야 할 오해가 있다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 가상으로 얹는 가산금리다. 실제 대출금리가 4.5%인 사람이 수도권에서 주담대를 받으면 이자는 4.5%로 내지만, 갚을 수 있는 금액을 따질 때는 7.5%로 계산한 원리금이 소득에 대비된다. 금리가 오를 가능성을 미리 반영해 한도만 보수적으로 잡는 장치다.
DSR 자체는 연간 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이고, 은행권 주담대는 이 값이 40%를 넘지 않아야 한다. 연소득 5,000만원이면 연간 원리금이 2,000만원 이내여야 한다는 뜻이다. 스트레스 금리가 붙으면 같은 2,000만원으로 감당할 수 있는 원금이 줄어들기 때문에 한도가 깎인다.
대출 유형에 따라 반영도가 또 달라진다. 헤럴드경제에 따르면 변동·혼합형·주기형 상품에 서로 다른 적용률이 걸리고, 만기 21년 이상에 고정 기간 비중이 70%를 넘는 장기 고정형에는 스트레스 금리가 적용되지 않는다. 신용대출과 기타대출은 합계 1억원을 넘는 경우에 스트레스 금리 1.5%가 적용비율 100%로 걸린다.
같은 소득에서 한도가 얼마나 갈리나
조건을 고정해 계산해 보면 격차의 크기가 드러난다. 실제 금리 4.5%, 만기 30년, 원리금균등분할상환, DSR 40%를 가정하고 스트레스 금리만 바꿔 원금 한도를 산출한 결과다. 주담대 외 다른 대출이 없다고 본 단순 계산이다.
| 연소득 | 스트레스 금리 없음(만원) | 지방 +0.75%p(만원) | 수도권 +3.0%p(만원) | 지방 대비 감소 |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 32,894 | 30,182 | 23,836 | -6,346만원 (-21.0%) |
| 7,000만원 | 46,051 | 42,255 | 33,371 | -8,884만원 (-21.0%) |
| 1억원 | 65,787 | 60,364 | 47,673 | -12,692만원 (-21.0%) |
감소율이 소득과 무관하게 21.0%로 같다는 점이 이 계산의 성질을 보여준다. DSR은 소득에 비례하는 선형 산식이므로 스트레스 금리 차이가 만드는 감소율은 모든 소득 구간에서 동일하다. 달라지는 것은 금액의 절대 크기뿐이다. 연소득 1억원 차주는 같은 21%로 1억2,700만원을 잃는다.
스트레스 금리가 만드는 한도 감소율은 소득과 무관하게 같다. 소득이 클수록 같은 비율로 더 큰 금액이 사라진다.
수도권 규제 강화 시점의 공식 추계와도 방향이 맞는다. 대한민국 정책브리핑은 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올리면서, 30년 만기 원리금균등분할상환에 금리 4% 대출을 받는 소득 5,000만원~1억원 차주의 한도가 6.6%~14.7%, 평균 10% 줄어든다고 밝혔다. 위 표의 21%는 스트레스 금리가 0.75%p인 지방과 3.0%p인 수도권을 직접 비교한 값이고, 정부 추계 10%는 1.5%p에서 3.0%p로 올린 변화분만 계산한 값이라 기준선이 다르다.
12월 31일 이후에는 어떻게 되나
지방 유예가 종료되고 3단계로 전환되면 스트레스 금리 1.5%가 적용비율 100%로 걸려 반영도가 0.75%p에서 1.5%p로 올라간다. 같은 조건에서 다시 계산하면 감소폭은 아래와 같다.
| 연소득 | 현재 지방 +0.75%p(만원) | 3단계 전환 +1.5%p(만원) | 감소액 | 감소율 |
|---|---|---|---|---|
| 5,000만원 | 30,182 | 27,799 | -2,383만원 | -7.9% |
| 7,000만원 | 42,255 | 38,918 | -3,337만원 | -7.9% |
| 1억원 | 60,364 | 55,597 | -4,767만원 | -7.9% |
지방 유예 종료의 충격은 7.9%로, 수도권과 지방 사이의 21%보다 작다. 지방이 3단계로 전환돼도 수도권처럼 스트레스 금리가 3.0%로 오르는 것은 아니기 때문이다. 다만 이 유예는 이미 두 차례 연장됐다. 처음에는 2025년 말까지였고, 이후 2026년 상반기까지, 다시 연말까지로 밀렸다. 세 번째 연장이 있을지, 종료될지는 지방 주택시장 지표에 달려 있다.
중요한 것은 적용 기준일이다. 정책브리핑에 따르면 수도권 스트레스 금리 상향은 규제 시행일 이전에 이미 실행된 대출에는 소급되지 않는다. 즉 기준은 계약일이 아니라 대출이 실제로 실행되는 날이다. 지방에서 연내 잔금을 치르는 일정과 연초로 넘어가는 일정 사이에는 위 표의 차액이 그대로 놓인다.
계산이 틀리는 조건
위 표는 다른 대출이 하나도 없다는 가정에서 나온 값이다. 실제로는 신용대출·자동차 할부·카드론의 원리금이 먼저 DSR을 잡아먹은 뒤 남는 여력만 주담대 한도가 된다. 신용대출과 기타대출 합계가 1억원을 넘으면 그쪽에도 스트레스 금리 1.5%가 100%로 붙는다. 중도상환 조건까지 함께 보려면 주담대 중도상환수수료 계산 구조를 함께 확인하는 편이 낫다.
DSR 한도와 별개로 걸리는 규제도 있다. 정책브리핑은 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되면서 수도권·규제지역의 시가 15억원 초과~25억원 미만 주택은 주담대 한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다고 전했다. DSR 계산으로 5억원이 나와도 이 상한이 먼저 걸리면 4억원에서 멈춘다. 정책자금 대출은 또 다른 산식을 쓰므로, 금리 하한이 걸리는 신생아 특례대출의 금리 구조와는 별도로 확인해야 한다.
확인해볼 것
- 대상 주택의 소재지 구분 — 지방 비규제지역인지, 규제지역으로 지정된 곳인지. 반영도가 0.75%p와 3.0%p로 갈린다
- 대출 실행일 — 계약일이 아니라 실행일 기준이다. 지방 유예 종료일인 12월 31일과 잔금 일정의 간격
- 금리 유형 — 만기 21년 이상 장기 고정형은 스트레스 금리 적용률이 0이다. 변동·혼합형·주기형은 각각 다른 적용률이 걸린다
- 기존 대출의 연간 원리금 — 신용대출·할부금이 DSR 40%를 먼저 얼마나 소진하는지
- 주택 시가별 대출 상한 — 규제지역 15억·25억 경계에서 DSR 한도보다 낮은 금액에서 잘리는지
- 업권 — 은행권 DSR 40%와 2금융권 50%는 산식이 아니라 규제비율 자체가 다르다
