주담대 중도상환수수료 계산법 — 0.55%와 3년

주택담보대출 중도상환수수료는 대출을 실행한 지 3년이 지나면 0원이 된다. 그전에 갚으면 상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)으로 계산되는데, 이때 대출기간이 3년을 넘으면 "대출일로부터 3년째 되는 날"을 만기로 간주한다. 30년 만기 주담대라도 계산의 분모는 1,095일이라는 뜻이다. KB국민은행 안내 기준 2026년 1월 1일 이후 신규 취급된 부동산담보대출의 요율은 변동금리 0.55%, 고정금리 0.75%다.

이 구조 때문에 수수료는 시간이 갈수록 직선으로 줄어든다. 언제 갚느냐가 얼마를 내느냐를 거의 그대로 결정한다.

1억원을 갚을 때, 시점별로 얼마인가

2026년 1월 실행한 변동금리 주택담보대출에서 1억원을 중도상환한다고 놓고 계산했다. 요율 0.55%, 기준 기간 1,095일이므로 수수료 최댓값은 55만원이고, 여기에 잔존일수 비율을 곱한다.

표에서 읽을 지점은 두 개다. 첫째, 한 달을 미루면 수수료는 약 1만5천원씩 줄어든다(55만원÷36개월). 갈아타기를 두 달 미루는 것과 세 달 미루는 것의 차이가 3만원 안팎이라는 뜻이라, 금리 차가 크면 미루는 편이 손해다. 둘째, 2년 6개월 시점에서 남은 수수료는 9만원대다. 이 구간에서는 수수료가 판단 기준이 되기 어렵다.

여러 은행이 매년 10%까지는 수수료 없이 갚을 수 있는 조건을 두고 있다. 일부 상환을 계획한다면 이 한도를 먼저 쓰고 나머지를 계산하는 순서가 맞다. 상품별 적용 여부는 약정서에 적혀 있다.

같은 1억원인데 실행 시기에 따라 두 배 차이

요율 자체가 최근 2년 사이 크게 내려갔다. 금융위원회는 중도상환수수료를 실비용 범위에서만 부과하도록 제도를 바꿨고, 인정되는 실비용은 자금운용 차질에 따른 손실 비용과 대출 관련 행정·모집비용 두 항목뿐이다. 파이낸셜뉴스 보도에 따르면 2025년 1월 13일 시행 시점에 5대 시중은행 평균은 주담대 고정금리 1.4%에서 0.65%로, 변동금리 1.2%에서 0.65%로, 신용대출은 0.83%에서 0.11%로 내려갔다.

같은 1억원을 대출 1년 경과 시점에 갚는다고 놓고, 실행 시기별 요율을 대입하면 이렇게 갈린다. 잔존일수 730일, 계수 0.6667이 공통으로 적용된다.

2025년 1월 12일 이전에 받은 고정금리 대출과 2026년 이후 변동금리 대출의 수수료 차이는 93만원 대 36만원, 2.5배다. 요율은 약정 시점 기준으로 정해지고 이후 금리 유형이나 담보가 바뀌어도 따라 변하지 않는다. 그러니 오래된 대출을 들고 있다면 표의 위쪽 줄이 자기 숫자다.

수수료율은 갚는 날이 아니라 약정한 날에 이미 정해져 있다.

눈에 띄는 것은 2026년 이후 고정금리 요율이 변동금리보다 0.2%p 높다는 점이다. 고정금리 대출은 은행이 조달 구조를 길게 잡아두기 때문에 조기 상환 시 자금운용 손실이 더 크다고 보는 것인데, 실비용 원칙을 적용한 결과 유형별 격차가 오히려 드러났다. 변동·고정 선택 기준은 코픽스 신규취급액과 잔액 기준을 비교한 글에 정리해뒀다.

적용 범위도 넓어졌다. 파이낸셜투데이에 따르면 2026년 1월 1일 이후 신규 계약부터는 농협·수협·산림조합중앙회·새마을금고 등 상호금융권에도 같은 실비용 기준이 적용된다. 신협은 금융소비자보호법 적용 기관이라 앞서 시행됐다.

갈아타기, 몇 개월이면 수수료를 회수하나

수수료를 낼지 말지가 아니라 "내고도 남는지"가 실제 판단이다. 잔액 2억원짜리 2026년 실행 변동금리 주담대를 1년 시점에 갈아탄다고 하자. 수수료는 2억원 × 0.55% × (730÷1,095) = 73만3,333원이다. 인하되는 금리 폭에 따라 첫해 이자 절감액과 회수 기간은 이렇게 나온다.

절감액은 잔액 2억원 기준 첫해 근사치다. 원리금균등 상환이라 잔액이 매달 줄어들므로 실제 절감은 표보다 조금 작고, 그만큼 회수 기간은 조금 길어진다. 그래도 기준선은 잡힌다. 0.2%p 낮추려고 갈아타면 2년 가까이 지나야 본전이고, 그 사이 다시 갈아타면 손실이다. 0.5%p 이상이면 1년 안에 회수된다.

여기에 세 가지가 더 붙는다. 새 대출의 인지세와 근저당 설정 관련 비용, 갈아타기 과정에서 다시 계산되는 대출 한도, 그리고 새 대출에 다시 3년의 수수료 시계가 걸린다는 점이다. 특히 한도는 상환 능력 기준이 그사이 바뀌었을 수 있어 같은 금액이 안 나올 수 있다. 한도 계산 구조는 스트레스 DSR이 한도를 얼마나 깎는지 계산한 글에서 다뤘다.

확인해볼 것

• 대출 약정서의 "중도상환해약금" 조항 — 요율과 기준 기간(1,095일)이 그대로 적혀 있다
• 약정일이 2025년 1월 13일 이전인지 이후인지 — 이 한 줄이 요율을 두 배 이상 가른다
• 매년 원금의 10%까지 수수료 없이 상환할 수 있는 조건이 붙어 있는지
• 남은 기간이 6개월 이내라면 수수료는 이미 최댓값의 20% 아래다 — 굳이 기다릴 이유가 약하다
• 은행연합회 소비자포털 대출수수료 비교공시에서 은행별 현재 요율을 대조
• 갈아타기라면 인하폭 × 잔액으로 연간 절감액을 먼저 계산하고 수수료와 나눠볼 것 — 0.3%p 미만이면 회수에 1년 이상 걸린다

참고 자료

• 대출 중도상환수수료 - 종류, 계산 (KB국민은행)
• [일문일답] 중도상환수수료 인하, 기존계약 갱신시에도 적용 (파이낸셜뉴스)
• 중도상환수수료 제도개선 및 소비자 부담 경감 방안 (금융위원회)
• 상호금융, 중도상환수수료 인하…금소법 사각지대 해소 (파이낸셜투데이)
• 대출수수료 비교공시 (전국은행연합회 소비자포털)