부부합산 연소득 6천만원, 집값 5억원 이하까지가 내집마련 디딤돌대출의 기본 구간이다. 그 위 소득 8,500만원·집값 6억원까지는 보금자리론이 받는다. 두 제도의 경계는 소득과 집값 두 축에서 동시에 그어져 있고, 어느 한쪽만 넘어도 갈 수 있는 창구가 바뀐다.
마이홈포털에 공시된 디딤돌대출 한도는 일반 2억원, 생애최초 2.4억원, 신혼·2자녀 이상 3.2억원이다. 한국주택금융공사 안내상 보금자리론은 일반 3.6억원, 생애최초 4.2억원까지 열린다. 금리는 디딤돌이 연 2.85~4.15%, 보금자리론 아낌e가 연 3.90~4.20%다.
숫자만 보면 디딤돌이 금리에서, 보금자리론이 한도에서 앞선다. 실제로 얼마가 갈리는지는 내 집값과 소득을 대입해야 나온다.
자격이 갈리는 네 지점
대조해야 하는 항목은 소득·순자산·집값·전용면적 넷이다. 디딤돌은 네 축 모두에 문턱이 있고, 보금자리론은 공사 안내상 집값과 소득 위주로 걸린다.
| 항목 | 내집마련 디딤돌대출 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 부부합산 연소득 | 6천만원 이하 (생애최초·2자녀 이상 7천만원, 신혼 8,500만원) | 8,500만원 이하 (우대금리 대상은 7천만원 이하) |
| 순자산 | 합산 5.11억원 이하 | 공사 안내에 자산 요건 없음 |
| 주택가격 | 5억원 이하 (신혼·2자녀 이상 6억원) | 6억원 이하 |
| 전용면적 | 85㎡ 이하(읍·면 100㎡) | 공사 안내에 면적 요건 없음 |
| 대출한도 | 일반 2억 / 생애최초 2.4억 / 신혼·2자녀 3.2억 | 일반 3.6억 / 생애최초 4.2억 |
| LTV · DTI | LTV 70%(생애최초 80%, 수도권·규제지역 70%) · DTI 60% | LTV 70~80% · DTI 40%(규제지역 10%p 차감) |
| 대출만기 | 10·15·20·30년 | 10·15·20·30·40·50년 |
| 금리 | 연 2.85~4.15%(소득구간·만기별) | 아낌e 연 3.90(10년)~4.20%(50년) |
순자산 5.11억원과 전용면적 85㎡는 디딤돌에만 있는 관문이다. 소득이 6천만원 아래여도 이 둘 중 하나에 걸리면 디딤돌 창구가 닫힌다. 반대로 만기는 보금자리론이 넓다. 만 40세 미만 신혼가구에 40년, 만 35세 미만(신혼 만 40세 미만)에 50년 만기가 열려 있어 월 상환액을 낮게 눌러야 하는 구간에서 선택지가 늘어난다.
대출 한도가 정해지는 순서 자체는 두 제도가 같다. 집값에 LTV를 곱한 값과 상품별 한도 중 작은 쪽이 상한이 되고, 여기에 DTI가 다시 얹힌다. 계산 순서는 LTV·DTI·DSR이 차례로 한도를 깎는 구조와 동일하다.
같은 집값에서 한도는 얼마나 벌어지나
위 요건을 집값에 대입하면 격차가 드러난다. 아래는 LTV 70%(생애최초 80%)를 적용해 산출한 값과 상품별 한도를 비교해 작은 쪽을 취한 결과다. DTI는 소득에 따라 다시 깎일 수 있어 제외했다.
| 집값(원) | 디딤돌 일반 | 디딤돌 생애최초 | 보금자리론 일반 | 보금자리론 생애최초 |
|---|---|---|---|---|
| 3억 | 2.0억 | 2.4억 | 2.1억 | 2.4억 |
| 4억 | 2.0억 | 2.4억 | 2.8억 | 3.2억 |
| 5억 | 2.0억 | 2.4억 | 3.5억 | 4.0억 |
| 6억 | 대상 아님 | 대상 아님 | 3.6억 | 4.2억 |
3억원 구간에서는 두 제도의 한도가 거의 붙는다. 디딤돌 일반 2.0억, 보금자리론 일반 2.1억으로 차이가 1천만원이다. 여기서는 금리가 낮은 쪽이 유리하다.
갈림길은 4억원부터다. 디딤돌은 LTV로 2.8억까지 나오는데 상품 한도 2억에 막혀 2.0억에서 멈추고, 보금자리론은 2.8억이 그대로 인정된다. 8천만원 차이다. 5억원이면 2.0억 대 3.5억으로 1.5억까지 벌어진다. 디딤돌의 제약은 LTV가 아니라 상품 한도라는 점이 여기서 분명해진다.
6억원 구간에서는 디딤돌 일반·생애최초가 집값 요건(5억원)에 걸려 아예 대상이 아니다. 다만 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 집값 기준이 6억원으로 완화되니, 이 표에서 "대상 아님"으로 적힌 칸이 가구 유형에 따라 열릴 수 있다.
금리 0.4%p, 30년 상환액으로는 얼마인가
한도는 얼마를 빌릴 수 있는지를 정하고, 금리는 그 돈을 얼마에 빌리는지를 정한다 — 두 제도는 이 두 축에서 서로 반대 방향으로 앞선다.
디딤돌 금리는 소득구간과 만기로 갈린다. 마이홈포털 공시표를 보면 30년 만기 기준 소득 2천만원 이하 3.10%, 2~4천만원 3.45%, 4~7천만원 3.80%, 7~8,500만원 4.15%다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하가 붙는다.
보금자리론은 공사 보도자료 기준 아낌e 상품이 연 3.90%(10년)~4.20%(50년)이고, 저소득청년·신혼가구·사회적배려층·전세사기피해자에게 최대 1.0%p 우대금리가 적용되면 최저 연 2.90~3.20%까지 내려간다. 우대 요건에 해당하면 디딤돌보다 낮아질 수도 있다는 뜻이다.
이 금리 차이가 상환액에 어떻게 나타나는지 계산했다. 2억원을 30년 원리금균등으로 갚는 조건에 각 금리를 대입한 값이다.
| 적용 금리(%) | 어디에 해당하나 | 월 상환액(원) | 30년 총이자(만원) | 3.80% 대비(만원) |
|---|---|---|---|---|
| 3.10 | 디딤돌 · 소득 2천만원 이하 · 30년 | 853,858 | 10,739 | -2,811 |
| 3.45 | 디딤돌 · 소득 2~4천만원 · 30년 | 892,522 | 12,131 | -1,419 |
| 3.80 | 디딤돌 · 소득 4~7천만원 · 30년 | 931,940 | 13,550 | 기준 |
| 4.15 | 디딤돌 · 소득 7~8,500만원 · 30년 | 972,239 | 15,001 | +1,451 |
| 4.20 | 보금자리론 아낌e 공시 상한 | 978,077 | 15,211 | +1,661 |
맨 아래 두 줄의 차이가 0.05%p인데 총이자는 210만원 벌어진다. 맨 위와 맨 아래는 1.10%p 차이로 총이자가 4,472만원 갈린다. 마지막 행의 4.20%는 50년 만기에 공시된 금리를 30년 상환에 대입한 비교값이므로, 같은 만기끼리의 직접 비교가 아니라 금리 0.4%p가 상환액에 주는 크기를 보는 용도로 읽어야 한다.
소득이 낮을수록 디딤돌의 금리 이점이 커진다는 것도 표에서 읽힌다. 소득 2천만원 이하 구간의 3.10%와 7~8,500만원 구간의 4.15%는 같은 제도 안에서도 총이자가 4,262만원 차이 난다.
둘 다 되는 구간이면 무엇을 보나
소득 6천만원 이하·집값 5억원 이하·순자산 5.11억원 이하·전용 85㎡ 이하를 모두 충족하면 두 제도가 겹친다. 이 구간의 판단은 세 가지로 갈린다.
첫째, 필요 대출금이 2억원을 넘는지다. 넘지 않으면 디딤돌의 낮은 금리가 그대로 이득이다. 넘으면 디딤돌 한도에 막혀 부족분을 다른 대출로 메워야 하고, 그 금리가 보금자리론보다 높다면 전체 이자가 역전될 수 있다.
둘째, 만기를 얼마로 잡을지다. 30년으로 충분하면 디딤돌이 후보로 남고, 월 상환액을 더 낮춰야 해서 40년·50년이 필요하면 보금자리론만 남는다.
셋째, 우대금리 해당 여부다. 디딤돌은 한부모 0.5%p, 다자녀 3명 이상 0.7%p·2자녀 0.5%p·1자녀 0.3%p, 신혼·생애최초 각 0.2%p가 중복 없이 적용되고, 청약저축 5년 이상 0.3~0.5%p와 전자계약 0.1%p는 추가로 중복된다. 보금자리론 우대는 최대 1.0%p 범위에서 중복이 가능하다. 자녀 수와 청약저축 이력에 따라 유리한 쪽이 뒤집힌다.
신생아가 있는 가구라면 계산 판이 또 달라진다. 별도 재원의 신생아 특례대출이 적용하는 소득·한도 요건이 위 두 제도보다 넓게 잡혀 있어, 세 갈래를 나란히 놓고 대조하는 편이 낫다.
확인해볼 것
- 순자산 5.11억원 — 디딤돌 신청의 첫 관문. 소득만 보고 접수했다가 자산 기준에서 걸리는 사례가 나오는 구간이다
- 집값 기준 5억 대 6억 — 신혼·2자녀 이상이면 디딤돌도 6억원까지 열린다. 가구 유형을 먼저 확정한 뒤 표를 다시 대입
- 필요 대출금과 2억원 선 — 디딤돌 일반 한도를 넘는지가 제도 선택의 실질적 분기점
- LTV 70%와 규제지역 — 생애최초 80%가 수도권·규제지역에서는 70%로 조정된다. 대상 주택 소재지를 먼저 확인
- DTI 60% 대 40% — 보금자리론의 DTI가 더 타이트하고 규제지역이면 10%p가 더 깎인다. 한도 표의 값이 소득 때문에 더 줄 수 있다
- 우대금리 항목 합산 — 자녀 수·청약저축 가입기간·전자계약 여부를 각각 몇 %p로 환산해 두 제도의 최종 금리를 비교
- 지방 0.2%p 인하 — 디딤돌 금리표에 붙는 조정. 비수도권 주택이면 위 상환액 표를 0.2%p 낮춰 다시 계산