신생아 특례대출 금리 계산 — 우대 다 쌓아도 하한 1.2%

신생아 특례 디딤돌대출의 30년 만기 금리는 부부합산 연소득 2천만원 이하가 연 2.05%, 맞벌이 1.7억~2억원 구간이 연 4.50%다. 같은 4억원을 빌려도 두 구간의 월 상환액 차이는 53만 8,242원이다. 주택도시기금 마이홈포털이 공개한 금리표를 그대로 대입한 값이다.

여기에 우대금리가 붙는다. 청약저축 가입기간·전자계약·추가 출산·미성년 자녀 항목을 겹쳐 쌓을 수 있는데, 아무리 쌓아도 최종금리가 연 1.2% 밑으로는 내려가지 않는다. 하한선이 따로 정해져 있다.

대상은 좁다. 대출접수일 기준 2년 내 출산·입양(2023년 1월 1일 이후 출생아)한 무주택 또는 1주택 세대주이고, 부부합산 연소득 1.3억원 이하(맞벌이 2억원 이하), 순자산 5억 1,100만원 이하여야 한다.

소득 구간별 금리 — 30년 만기 기준 2.05%에서 4.50%까지

마이홈포털이 공개한 특례금리표는 소득 구간을 아홉 개로 쪼갠다. 만기가 길수록 금리가 올라가는 구조여서, 같은 소득이라도 10년과 30년의 차이가 0.25~0.30%p 정도 난다.

여기에 조정 항목이 두 개 붙는다. 지방 소재 주택이면 0.2%p 인하, 토지임대부 주택이면 0.3%p 가산이다. 소득 6천~8.5천만원 구간이 지방 주택을 30년으로 사면 2.90%가 2.70%가 된다.

구간 경계도 눈여겨볼 만하다. 8.5천만원과 1억원 사이에 선이 하나 그어져 있어서, 부부합산 소득이 8,500만원에서 8,600만원으로 넘어가는 순간 30년 금리가 2.90%에서 3.20%로 0.30%p 뛴다. 소득 100만원 차이가 4억원 대출에서 월 6만 4,947원의 차이를 만든다.

4억을 30년으로 빌리면 월 얼마인가

금리표만으로는 부담이 안 잡힌다. 원리금균등상환·만기 30년·대출금 4억원을 가정하고 각 구간 금리를 대입해 월 상환액을 계산한 표다. 상환액 산식은 원금 × 월이율 ÷ (1 − (1 + 월이율)^-360)이다.

맨 위와 맨 아래의 5년 누적 차액이 3,229만원이다. 특례금리가 기본 5년 적용된다는 점을 감안하면, 소득 구간이 특례기간 동안의 부담을 사실상 결정한다.

다만 위 표에는 함정이 하나 있다. 모든 구간이 실제로 4억원을 빌릴 수 있는 건 아니다. 이 대출에는 DTI 60% 제한이 걸려 있어서, 연간 원리금 상환액이 연소득의 60%를 넘을 수 없다. 소득 2천만원이면 연간 상환 한도가 1,200만원, 월 100만원이다. 그런데 표의 첫 행 월 상환액이 148만 8,499원이므로 애초에 4억을 채울 수 없다. 같은 조건에서 DTI 60%로 역산한 최대 대출금은 약 2억 6,873만원이다.

같은 계산으로 뒤집어보면, 2천~4천만원 구간(30년 2.40%)에서 4억원을 다 채우려면 부부합산 소득이 약 3,120만원은 되어야 한다. 그 아래에서는 금리가 낮아도 한도가 먼저 막힌다. 한도를 실제로 결정하는 규제가 무엇인지는 LTV·DTI·DSR 중 실제로 한도를 정하는 하나를 정리한 글에 정리돼 있다.

금리표에서 가장 낮은 칸에 있는 가구가 가장 큰 대출을 받을 수 있는 건 아니다 — 낮은 금리와 높은 한도는 서로 반대편에 있다.

우대금리를 다 쌓으면 어디까지 내려가나

마이홈포털이 공개한 우대금리 항목은 중복 적용이 가능하다. 청약저축 가입기간이 5년 이상이면 0.3%p, 10년 이상 0.4%p, 15년 이상 0.5%p이고, 부동산 전자계약 0.1%p(2026년 12월 31일 신규접수까지), 추가 출산 자녀 1명당 0.2%p, 미성년 자녀 1명당 0.1%p, 중도상환 40% 이상 시 0.2%p가 붙는다.

현실적인 조합 세 가지를 위 금리표에 적용해봤다. 기준은 소득 6천~8.5천만원 구간·30년 만기(2.90%)다.

0.8%p를 깎으면 월 16만 6,359원, 5년이면 998만원이 줄어든다. 청약저축 가입기간 하나가 0.2%p(5년→15년) 차이를 만든다는 점은 지금 통장을 유지할지 결정할 때 계산에 넣을 만한 숫자다.

다만 하한이 있다. 우대금리를 적용한 최종금리가 연 1.2% 미만이면 연 1.2%가 적용된다. 소득 2천만원 이하 구간의 30년 금리 2.05%에서 지방 주택 0.2%p 인하와 우대 0.9%p를 모두 받으면 산술적으로 0.95%가 나오지만, 실제 적용은 1.2%다. 이 구간에서는 우대 항목을 더 채워도 금리가 더 내려가지 않는다.

특례금리 5년 뒤 — 추가 출산이 기간을 늘린다

특례금리는 기본 5년이다. 그 기간이 끝나면 대출 취급 시점의 부부합산 소득에 따라 별도 금리가 적용된다. 30년 만기 대출에서 저금리가 보장되는 구간은 처음 6분의 1뿐이라는 뜻이다.

연장 조건은 출산이다. 대출접수일 기준 2년 내 추가 출산한 자녀 1명당 특례금리 적용기간이 5년씩 늘어나고, 최장 15년까지 간다. 자녀 두 명을 더 낳으면 5년이 15년이 되는 구조다. 여기에 추가 출산 우대금리 0.2%p가 별도로 붙으므로, 기간과 금리 두 축이 함께 움직인다.

전세자금 쪽은 조건이 다르다. KB금융 안내에 따르면 신생아 특례 버팀목대출은 임차보증금의 80% 이내에서 최대 2억 4천만원까지, 금리는 연 1.3~4.3% 변동금리이고 특례기간은 기본 4년이다. 순자산 기준도 3억 4,500만원으로 디딤돌보다 낮다. 구입자금과 전세자금을 같은 조건으로 놓고 비교하면 어긋난다.

중도상환을 계획한다면 두 가지를 같이 봐야 한다. 중도상환 비율이 40% 이상이면 0.2%p 우대금리가 붙지만, 상환 시점에 따라 중도상환수수료가 별도로 발생한다. 수수료가 잔여기간에 따라 어떻게 줄어드는지는 주담대 중도상환수수료 계산법을 다룬 글에서 확인할 수 있다.

확인해볼 것

• 출생일이 2023년 1월 1일 이후인지 — 대출접수일 기준 2년 내 출산·입양이 전제다. 접수일이 밀리면 자격이 사라진다.
• 부부합산 소득이 어느 구간 경계에 걸려 있는지 — 8.5천만원, 1억원, 1.3억원 선을 넘는지에 따라 30년 금리가 0.30%p씩 계단으로 움직인다.
• 순자산이 5억 1,100만원 이내인지 — 디딤돌 기준이다. 버팀목은 3억 4,500만원으로 다르다.
• 대상 주택의 담보가액과 전용면적 — 담보가액 9억원 이하, 전용 85㎡ 이하(읍·면 100㎡)를 벗어나면 금리와 무관하게 대상이 아니다.
• 내 소득으로 DTI 60%를 통과하는 금액 — 한도 4억원은 상한일 뿐이다. 위 역산 표로 실제 가능한 금액을 먼저 확인한다.
• 청약저축 가입기간 — 5년·10년·15년 경계에서 0.1%p씩 달라진다. 해지 전에 경계를 넘겼는지 확인할 항목이다.
• 지방 소재 여부 — 0.2%p 인하가 붙는다. 생애최초라면 LTV가 80%로 올라가지만 수도권·규제지역은 70%로 되돌아간다.

참고 자료

• 신생아 특례 디딤돌대출 안내 — 주택도시기금 마이홈포털
• 2026 신생아 특례대출 조건: 금리·한도·대환 — KB금융