1기 신도시 재건축에서 조합원 분담금을 가르는 변수는 두 개다. 기준 용적률을 얼마나 올려주는지, 그리고 그 용적률에 붙는 공공기여금을 어떻게 산정하는지다. 사업 구역의 위치나 브랜드보다 이 두 숫자가 먼저 금액을 정한다.
국토교통부는 분당·일산·평촌·중동·산본 5개 신도시에서 13개 구역 3만5,987가구를 통합재건축 선도지구로 지정했고, 2026년 사업시행계획인가와 2027년 이주를 거쳐 2030년 입주를 목표로 두고 있다. 그런데 2026년 7월 들어 두 방향의 소식이 동시에 나왔다 — 성남시가 분당 선도지구 4곳의 공공기여금을 약 1조700억원 줄이는 재산정 결과를 내놓은 반면, 대전에서는 동의서 재징구 부담을 두고 주민 간담회가 열렸다.
신도시별 용적률 상향폭은 얼마나 벌어지나
재정비 기준 용적률은 분당 326%, 일산 300%, 평촌 330%, 산본 330%, 중동 350%로 공개됐다(하우징헤럴드). 같은 숫자를 놓고도 체감이 다른 이유는 출발점, 즉 기존 평균 용적률이 신도시마다 다르기 때문이다. 일산은 기존 평균이 169%로 1기 신도시 중 가장 낮고, 분당이 184%로 그 다음이다(한국경제).
기존 용적률과 기준 용적률의 차이를 계산하면 이렇게 정리된다. 배수는 기준 용적률을 기존 용적률로 나눈 값이고, 마지막 열은 공개된 추가 공급 물량을 상향폭으로 나눈 값이다.
| 신도시 | 기존 평균 용적률(%) | 재정비 기준 용적률(%) | 상향폭(%p) | 배수(배) | 추가 공급(가구) | 상향 1%p당 추가 공급(가구) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 분당 | 184 | 326 | 142 | 1.77 | 59,000 | 415 |
| 일산 | 169 | 300 | 131 | 1.78 | 자료 미공개 | — |
| 평촌 | 204 | 330 | 126 | 1.62 | 18,000 | 143 |
| 중동 | 226 | 350 | 124 | 1.55 | 24,000 | 194 |
| 산본 | 자료 미공개 | 330 | — | — | 자료 미공개 | — |
절대 상향폭은 분당이 142%p로 가장 크지만, 배수로 보면 일산이 1.78배로 분당(1.77배)과 사실상 같다. 상향폭 1%p당 추가 공급 물량은 분당 415가구, 중동 194가구, 평촌 143가구 순이다. 이 값은 신도시별 기존 주택 규모가 다른 데서 오는 차이가 섞여 있으므로 사업성 지표로 곧바로 읽을 수는 없다. 다만 같은 용적률 1%p를 받았을 때 일반분양으로 돌릴 수 있는 물량의 밀도가 지역마다 3배 가까이 벌어진다는 점은 분담금 구조를 이해하는 출발점이 된다. 늘어난 용적률이 일반분양 수입으로 바뀌고, 그 수입이 총사업비를 얼마나 메우는지가 조합원이 더 내야 할 금액을 정한다.
공공기여금 1조700억원이 줄면 무엇이 달라지나
같은 용적률을 받아도 공공기여금이 얼마인지에 따라 조합원 몫이 달라진다. 성남시는 분당 선도지구 4곳의 공공기여금을 재산정해 합계 약 1조700억원을 감액했다. 개발밀도를 산정할 때 기준면적에서 공공기여 부지를 제외했던 계산 방식을 규정대로 구역 전체 면적을 포함하도록 바로잡은 결과이고, 이 과정에서 밀도가 400%에서 360%로 조정됐다. 조합원 개인 부담은 가구당 2,000만~3,000만원 줄어들 것으로 예상됐다(뉴스핌).
| 구역 | 종전 공공기여금(억원) | 감액 규모(억원) | 감액률(%) |
|---|---|---|---|
| 더시범 | 16,623 | 6,100 | 36.7 |
| 양지마을 | 10,573 | 2,800 | 26.5 |
| 샛별마을 | 자료 미공개 | 900 | — |
| 목련마을 | 자료 미공개 | 900 | — |
| 합계 | — | 10,700 | — |
감액률은 구역마다 다르다. 더시범이 36.7%, 양지마을이 26.5%로 10%p 이상 벌어진다. 종전 공공기여금 규모 자체가 큰 구역일수록 산정 오류의 영향도 컸다는 뜻이고, 같은 신도시 안에서도 구역별로 분담금 조건이 균일하지 않다는 사실이 여기서 드러난다. 반대편의 지적도 함께 나왔다 — 공공기여가 줄면 도로·상수도 등 기반시설 재원에 구멍이 생기므로, 주거 부문 외에 상업·업무 부문까지 공공기여 대상을 넓혀야 한다는 의견이다.
분담금은 용적률을 얼마나 받았느냐가 아니라, 받은 용적률에서 무엇을 떼고 남았느냐로 정해진다.
동의서를 다시 걷는 이유
노후계획도시 정비는 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상 택지를 대상으로 하고, 특별정비예정구역에서는 토지등소유자 과반수의 동의가 요구된다(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법). 선도지구 선정 단계의 동의율은 이보다 높은 수준으로 경쟁이 형성됐고, 이후 특별정비계획 수립과 조합 설립 단계마다 요건이 다시 적용된다. 앞선 단계에서 받은 동의서가 다음 단계에 그대로 쓰이지 못하는 구간이 생기는 이유다.
대전시의회는 7월 30일 노후계획도시 정비사업 정책간담회를 열었다. 참석 주민들은 동의서 재징구에 따르는 행정적·비용적 부담을 문제로 지적했고, 시의회는 합리적 가이드라인 마련이 필요하다고 밝혔다(뉴스1). 동의서 징구는 사업비에 계상되지 않는 초기 비용이면서 추진 주체의 소진을 부르는 항목이라, 일정 지연의 원인으로 반복해서 등장한다. 소규모 정비사업에서 동의율 요건이 작동하는 방식은 가로주택정비사업의 동의율 75% 요건과 비교해 보면 차이가 뚜렷하다.
남은 일정과 변수
선도지구 13개 구역의 목표 일정은 2026년 사업시행계획인가, 2027년까지 이주 완료 및 착공, 2030년 입주다. 이 일정에서 분담금과 직접 연결되는 지점은 두 곳이다. 첫째, 사업시행계획인가 단계에서 공공기여 조건과 기부채납 항목이 확정된다. 둘째, 이주 시점에 이주비 대출 금리와 전세 시장 상황이 얹히면서 실제 부담 시점이 앞당겨진다.
3만5,987가구가 2027년까지 이주한다는 목표 자체도 변수다. 같은 시기 같은 권역에서 이주 수요가 겹치면 주변 임대차 시장이 먼저 반응한다. 재건축 진행 단계에 따라 권리의 성격과 세금이 달라지는 부분은 입주권과 분양권의 차이에 정리해뒀다.
확인해볼 것
구역 단위로 공개된 자료만으로도 아래 항목은 확인할 수 있다. 같은 신도시라는 이유로 조건이 같다고 가정하지 않는 것이 첫 단계다.
- 해당 구역의 기존 용적률과 재정비 기준 용적률 차이 — 지자체 기본계획 고시문에 구역별로 명시된다
- 공공기여율과 그 산정 기준면적에 공공기여 부지가 포함돼 있는지 — 성남시 재산정의 쟁점이 정확히 이 항목이었다
- 구역별 종전 공공기여금 규모 — 절대액이 클수록 산정 기준 변경의 영향이 크다
- 동의서가 어느 단계용으로 징구되는지 — 선도지구 선정용, 특별정비계획용, 조합 설립용은 별개다
- 이주 시기가 인근 구역과 겹치는지 — 목표 일정상 2027년에 몰려 있다
- 추정 분담금이 제시된 시점의 공사비 단가 기준 — 산정 시점이 오래된 수치는 그대로 쓰기 어렵다