LTV DTI DSR 차이 — 대출 한도가 정해지는 계산 순서

LTV는 집값 대비 대출금, DTI는 연소득 대비 주택담보대출 원리금, DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금을 재는 비율이다 — 실제 대출 한도는 세 계산 결과 중 가장 작은 값으로 정해진다. 여기에 2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 한도 산정에 가산금리까지 얹힌다. 토스피드 기준 수도권은 1.5%포인트, 지방은 0.75%포인트가 더해진 금리로 상환액을 계산하므로, 같은 소득이라도 서류상 한도는 예전보다 눈에 띄게 줄었다.

세 지표는 각각 무엇을 재나

LTV(담보인정비율)는 담보물 기준이다. 대출금을 집값으로 나눈 비율로, 토스피드에 따르면 6·27 대책 이후 수도권·규제지역은 70%, 지방·비규제지역은 80%가 상한이다. 10억원짜리 집이라면 담보 기준으로는 최대 7억원(수도권)까지라는 뜻이다.

DTI(총부채상환비율)는 소득 기준의 1차 관문이다. 주택담보대출의 원리금에 다른 대출의 이자만 더해 연소득으로 나눈다. 무주택자·생애최초는 60%, 조정대상지역 50%, 투기지역 40% 수준으로 적용된다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 소득 기준의 최종 관문이다. 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부까지 모든 대출의 원금과 이자를 전부 더해 연소득으로 나눈다. 총대출 1억원 초과 시 은행권 40%, 비은행권 50%가 상한이다. DTI가 '다른 대출은 이자만' 세는 것과 달리 DSR은 원금까지 세기 때문에, 기존 대출이 있는 사람일수록 DSR 한도가 급격히 줄어든다.

내 한도는 셋 중 무엇이 정하나

계산 순서를 정리하면 이렇다. 먼저 LTV로 담보 기준 상한을 구하고, DTI·DSR로 소득 기준 상한을 각각 구한 뒤, 가장 작은 값이 실제 한도가 된다. 집값이 높고 소득이 상대적으로 낮으면 DSR이, 소득은 충분한데 규제지역이면 LTV가 병목이 된다. 신용대출이나 할부가 이미 있다면 거의 예외 없이 DSR이 최종 관문이다 — 원리금 전액이 분자에 들어가는 유일한 지표이기 때문이다.

숫자로 놓고 보면 차이가 분명해진다. 토스피드의 예시처럼 연소득 5,000만원인 차주가 주담대 원리금으로 연 1,500만원, 다른 대출 이자로 연 500만원을 낸다면 DTI는 (1,500만+500만)÷5,000만 = 40%다. 그런데 같은 사람의 그 '다른 대출'이 5년 만기 신용대출이라면 DSR 계산에는 이자만이 아니라 원금 분할상환액까지 들어간다 — 분자가 수백만원 단위로 불어나면서 DTI로는 통과되던 한도가 DSR에서 막히는 일이 생기는 것이다. 주담대를 알아보기 전에 신용대출부터 정리하라는 조언이 나오는 이유가 이 분자 차이에 있다. 셋을 한 사례에 겹쳐 보면 — 연소득 7,000만원 차주가 수도권 10억원 아파트를 살 때 LTV 70%로는 7억원까지 열려 있지만, 아래에서 계산할 스트레스 DSR 한도는 4억원대에 그친다. 이 경우 담보가 아니라 소득이 한도를 정한다.

LTV는 집이 허락하는 한도, DSR은 내 소득이 허락하는 한도다 — 은행은 둘 중 작은 쪽을 빌려준다.

스트레스 DSR까지 넣으면 한도가 얼마나 줄어드나

스트레스 DSR은 금리가 오를 가능성을 미리 반영해, 실제 대출금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리로 연간 원리금을 계산하는 제도다. 뱅크샐러드에 따르면 2025년 7월 시행된 3단계부터는 주담대·신용대출·기타대출 등 전 금융권 가계대출로 적용이 넓어졌고, 가산되는 스트레스 금리는 한도 산정에만 쓰일 뿐 실제로 내는 이자와는 무관하다.

줄어드는 폭을 직접 계산해 보면 다음과 같다. 조건은 다른 대출이 없는 차주가 30년 만기 원리금균등 주담대를 명목금리 연 4.0%로 받는 경우로, 수도권 가산 1.5%포인트를 얹은 연 5.5%로 한도를 산정(DSR 40%, 은행권)했다.

감소율은 소득과 무관하게 약 16%로 일정하다 — 산정금리가 같은 비율로 올라가면 한도도 같은 비율로 깎이는 구조라서다. 뱅크샐러드가 제시한 연소득 1억원·30년·연 4.5% 시뮬레이션(6억 5,800만원 → 5억 5,600만원, 약 15% 감소)과도 결이 같다. 한도가 왜 이렇게 설계됐는지, 산정금리 체계의 배경은 스트레스 DSR 이후 대출 한도가 줄어드는 구조에서 따로 정리했다.

주의할 점은 가산 폭과 적용 지역이 고정값이 아니라는 것이다. 단계 도입 과정에서 수치가 여러 번 조정됐고 지방 적용은 유예를 거쳤기 때문에, 실제 신청 시점의 가산율과 지역 구분은 은행 심사 기준으로 다시 확인해야 한다.

대출 신청 전 확인해볼 것

• 기존 대출 전수 조사 — 신용대출·카드론·할부까지 DSR 분자에 들어간다. 총대출 1억원 초과 여부부터 확인
• 내 병목 지표 찾기 — LTV·DTI·DSR 세 한도를 각각 계산해 가장 작은 값이 무엇인지 파악
• 스트레스 가산 후 한도로 자금 계획 세우기 — 명목금리가 아니라 가산금리 기준 한도가 실제 한도다
• 만기 조정 효과 시뮬레이션 — 만기가 길수록 연간 원리금이 줄어 DSR 한도가 늘어난다
• 신청 시점의 규제 수치 재확인 — 가산율·지역 구분·LTV 상한은 대책 발표에 따라 바뀐다

참고 자료

• 토스피드 — 대출 받을 때 알아야 할 3가지: LTV, DTI, DSR
• 뱅크샐러드 — 스트레스 DSR 3단계 시행, 대출한도 차이는 얼마까지?