신혼부부 특별공급의 소득 상한은 3인 가구 맞벌이 기준 월 1,306만 9,486원이다. 외벌이라면 140%인 1,143만 5,801원에서 끊긴다. 도시근로자 가구당 월평균소득의 140%(맞벌이 160%)라는 조문을 2026년 적용 금액표에 대입하면 나오는 숫자다.
다만 이 선을 넘겼다고 신청이 막히지는 않는다. 물량의 30%는 소득을 보지 않고 추첨으로 돌아가며, 대신 세대가 보유한 부동산 가액 합계가 3억 3,100만원 이하여야 한다. 소득 기준은 당락이 아니라 어느 칸에 줄을 서는지를 정하는 장치에 가깝다.
실제로 물량이 갈리는 지점은 140%가 아니라 120%다. 우선공급 50%가 맞벌이 120% 이하에서 먼저 소진되기 때문이다. 3인 가구라면 월 980만 2,115원, 부부합산 연 1억 1,762만원이 그 선이다.
물량이 갈리는 선은 140%가 아니라 120%
찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 신혼부부 특별공급의 배분 구조는 세 칸이다. 전체 물량의 50%는 소득 100%(맞벌이 120%) 이하 신청자에게 우선공급하고, 다음 20%는 140%(맞벌이 160%) 이하 신청자에게 배정한다. 남은 30%는 자격을 갖춘 신청자를 대상으로 추첨한다. 이 30% 구간은 소득 기준을 넘긴 세대에게도 열려 있다.
기본 자격은 두 가지다. 입주자모집공고일 현재 혼인기간이 7년 이내일 것, 그리고 무주택세대구성원일 것. 순위는 혼인기간 중 자녀를 출산·임신·입양했는지로 1순위와 2순위가 갈리고, 같은 순위 안에서는 해당 지역 거주자와 자녀 수가 많은 쪽이 앞선다.
소득 판정에 쓰는 금액표는 매년 갱신된다. 서울주택도시공사가 공고한 2026년 적용 기준의 도시근로자 가구원수별 월평균소득을 특별공급 구간에 맞춰 정리하면 이렇게 된다.
| 가구원 수 | 100%(원) | 120%(원) | 140%(원) | 160%(원) |
|---|---|---|---|---|
| 2인 | 5,866,270 | 7,039,524 | 8,212,778 | 9,386,032 |
| 3인 | 8,168,429 | 9,802,115 | 11,435,801 | 13,069,486 |
| 4인 | 8,802,202 | 10,562,642 | 12,323,083 | 14,083,523 |
| 5인 | 9,326,985 | 11,192,382 | 13,057,779 | 14,923,176 |
표를 세로로 읽으면 계단 하나가 유독 높다. 2인에서 3인으로 넘어갈 때 기준 금액이 586만원에서 817만원으로 39.3% 뛴다. 3인에서 4인은 7.8%, 4인에서 5인은 6.0%에 그친다. 가구원 수를 한 명 늘리는 사건 중 소득 문턱을 가장 크게 낮춰주는 건 첫 자녀뿐이라는 뜻이다.
부부합산 연소득으로 환산하면 어디에 서게 되나
도시근로자 월평균소득은 세전 총소득 기준이고, 상여와 각종 수당이 포함된다. 원천징수영수증의 연간 총급여를 12로 나눈 값에 가깝다고 보면 된다. 위 월 기준을 12개월로 환산해 부부합산 연소득으로 바꾸면 체감이 달라진다.
| 가구원 수 | 외벌이 우선(100%, 연 원) | 외벌이 상한(140%, 연 원) | 맞벌이 우선(120%, 연 원) | 맞벌이 상한(160%, 연 원) |
|---|---|---|---|---|
| 2인 | 70,395,240 | 98,553,336 | 84,474,288 | 112,632,384 |
| 3인 | 98,021,148 | 137,229,612 | 117,625,380 | 156,833,832 |
| 4인 | 105,626,424 | 147,876,996 | 126,751,704 | 169,002,276 |
자녀가 없는 맞벌이 부부는 2인 가구다. 합산 연 1억 1,263만원이 상한이고, 그 위로는 30% 추첨 칸으로 넘어간다. 자녀 한 명이 생기거나 임신 사실을 인정받아 3인이 되면 상한이 1억 5,683만원으로 올라간다. 같은 부부, 같은 소득인데 4,420만원의 여유가 생기는 셈이다.
우선공급 50% 칸을 노린다면 기준은 더 내려온다. 3인 맞벌이는 연 1억 1,763만원, 2인 맞벌이는 연 8,447만원 이하다. 서울 민간분양 단지의 신혼부부 특별공급 경쟁률을 감안하면 30% 추첨 칸과 50% 우선 칸은 사실상 다른 시험이다. 가점제가 아니라 소득 구간으로 갈리는 구조여서, 일반공급 가점 계산과는 셈법 자체가 다르다.
소득 기준은 당락을 정하는 문턱이 아니라 줄을 세우는 장치다. 넘겼는지가 아니라 100%·120%·140%·160% 중 어느 칸에 들어가는지가 실제 확률을 정한다.
소득을 넘겨도 30%가 남아 있다 — 조건은 부동산 3억 3,100만원
추첨 물량은 소득 기준 초과 세대와 자녀가 없는 신혼부부를 겨냥해 만들어진 칸이다. 제도 도입 당시 보도에 따르면 민간분양 신혼부부·생애최초 특별공급 물량의 30%를 추첨제로 돌리면서, 우선공급 비중은 70%에서 50%로, 일반공급은 30%에서 20%로 줄었다. 소득 상한을 넘긴 신청자에게는 대신 자산 요건이 붙는다. 세대가 보유한 부동산 가액 합계 3억 3,100만원 이하다.
이 가액은 건축물가액과 토지가액을 더해 산출한다. 건축물은 공시가격이나 시가표준액, 토지는 공시지가가 기준이다. 전세보증금은 부동산 가액에 들어가지 않는다. 무주택세대구성원 요건을 이미 충족한 세대라면 남는 항목은 대체로 상속·증여받은 지분이나 토지, 오피스텔 같은 자산이다. 주택 수 산입과 자산 산정은 별개의 잣대로 움직이므로 세목마다 달라지는 주택 수 판정과 혼동하지 않는 편이 좋다.
정리하면 신청 가능 여부를 막는 건 소득이 아니라 무주택 요건과 혼인기간 7년이다. 소득은 그 다음 단계에서 경쟁 상대를 정한다.
가구원 수는 태아까지 센다
소득 구간이 39% 벌어지는 2인과 3인의 경계는 실무에서 자주 다투는 지점이다. 가구원 수 산정에는 태아를 포함하며, 임신 사실을 증빙하면 3인 가구로 판정받는다. 자녀가 둘이면 4인이다. 부모를 부양가족으로 두고 있다면 세대 구성에 따라 가구원 수가 더 늘어날 수 있고, 그만큼 소득 기준 금액도 올라간다.
반대로 혼인신고를 하지 않은 상태라면 신혼부부 특별공급 대상 자체가 아니다. 혼인기간은 혼인신고일부터 입주자모집공고일까지로 세며, 7년을 하루라도 넘기면 생애최초 특별공급이나 일반공급으로 경로가 바뀐다. 청약통장 요건은 별도로 유지되어야 하므로 월 납입 인정액과 저축총액도 함께 관리 대상이다.
확인해볼 것
- 입주자모집공고일 기준 혼인기간 7년 — 하루 단위로 계산되므로 공고일과 혼인신고일을 함께 확인한다
- 가구원 수 — 임신 증빙이 있으면 3인. 2인과 3인 사이에서 소득 기준이 39.3% 벌어진다
- 부부 각자의 원천징수영수증 총급여 — 세전 기준이며 상여·수당이 포함된다. 두 사람 합산액을 12로 나눈 값이 판정 기준이다
- 맞벌이 120% 선 — 우선공급 50%가 여기서 먼저 소진된다. 3인 기준 월 980만 2,115원
- 소득 초과 시 부동산 가액 합계 3억 3,100만원 — 건축물 공시가격과 토지 공시지가 합산. 전세보증금은 제외된다
- 금액표 갱신 시점 — 도시근로자 월평균소득은 통계 발표에 따라 매년 바뀐다. 공고문에 실린 표를 최종 기준으로 삼는다