청약 가점 계산법 — 84점 배점표와 흔한 오산 3가지

청약 가점은 84점 만점이고, 실제로 받을 수 있는 최저점은 0점이 아니라 6점이다. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 더한 값이 84점이고, 세 항목의 최저값을 더하면 0+5+1로 6점이 나온다. 부양가족이 한 명도 없어도 5점, 통장을 만든 지 6개월이 안 돼도 1점이 기본으로 붙기 때문이다.

가점제는 민영주택 일반공급에서 같은 순위 안에 경쟁이 생겼을 때 당첨자를 가르는 기준이다. 세 항목 모두 시간이 쌓이면 자동으로 올라가는 구조라 언뜻 단순해 보이지만, 실제로는 부양가족 계산에서 틀려 당첨이 취소되는 사례가 반복된다. 배점표를 먼저 정확히 놓고, 그다음에 내 상황을 대입하는 순서가 필요하다.

84점은 어떻게 쪼개져 있나

다방이 정리한 가점제 자료에 따르면 세 항목의 배점 구조는 다음과 같다. 무주택기간은 1년마다 2점씩, 청약통장 가입기간은 1년마다 1점씩, 부양가족은 1명마다 5점씩 올라간다.

구간별로 보면 무주택기간은 1년 미만이 2점, 이후 1년이 지날 때마다 2점씩 올라 14년 이상 15년 미만이 30점, 15년 이상에서 32점으로 마감된다. 만 30세 미만 미혼 무주택자만 0점이다. 청약통장은 6개월 미만이 1점, 6개월 이상 1년 미만이 2점, 이후 1년마다 1점씩 붙어 14년 이상 15년 미만이 16점, 15년 이상이 17점이다. 부양가족은 0명 5점에서 시작해 6명 이상 35점까지 5점 간격으로 올라간다.

부양가족 한 명은 5점이다. 무주택 2년 6개월치이고, 청약통장 5년치와 같다.

이 환산이 가점제의 성격을 드러낸다. 무주택기간과 통장기간은 기다리면 채워지지만 1년에 2점, 1점씩만 오른다. 부양가족은 세대 구성이 바뀌는 순간 5점 단위로 뛴다. 세 항목이 모두 시간에 비례하는 것처럼 보여도, 단기간에 점수를 크게 바꾸는 변수는 부양가족 하나뿐이다.

내 가점은 몇 점인가 — 네 가지 사례 대입

배점표만으로는 체감이 잘 안 오므로 전형적인 세대 유형 네 가지를 배점표에 대입해 계산했다. 무주택기간은 모두 만 30세 이후로 산정했고, 부양가족은 본인을 제외한 인원이다.

계산 근거는 이렇다. 무주택 4년은 4년 이상 5년 미만 구간이라 2×5로 10점, 무주택 8년은 8년 이상 9년 미만이라 18점, 15년 이상은 32점이다. 통장 12년은 12년 이상 13년 미만이라 14점, 15년 이상은 17점이다. 부양가족은 배우자 1명이면 10점, 배우자와 자녀 2명에 부모 2명을 더해 5명이면 30점이다.

세 번째와 네 번째 줄의 차이를 보면 가점제의 무게중심이 어디 있는지 분명해진다. 무주택기간과 통장기간이 똑같이 만점인데도, 부양가족 인원이 한 명 줄었다는 이유로 5점이 빠져 79점이 74점이 된다. 인기 단지에서 5점은 당락을 가르고도 남는 격차다.

가장 많이 틀리는 항목은 부양가족이다

부양가족은 입주자모집공고일 기준으로 주민등록등본에 함께 등재된 사람 중에서 요건을 충족한 인원만 인정된다. 우리집 변호사가 정리한 인정 요건을 기준으로 하면 걸리는 지점이 세 군데다.

• 직계존속은 3년 이상 함께 등재 — 부모나 조부모를 부양가족으로 넣으려면 공고일 기준 3년 이상 계속해서 같은 등본에 올라 있어야 한다. 최근에 합가했다면 인정되지 않는다.
• 직계존속 본인도 무주택이어야 한다 — 같이 사는 부모가 다른 집을 갖고 있으면 그 인원은 부양가족에서 빠진다. 위 표의 네 번째 줄이 이 경우다.
• 만 30세 이상 자녀는 1년 이상 등재 — 성인 자녀는 같은 등본에 1년 이상 올라 있어야 인정되고, 기혼이거나 혼인 이력이 있는 자녀는 아예 제외된다.

같은 자료는 무주택기간의 기산점도 짚는다. 만 30세부터 세되, 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 센다. 결혼이 빠를수록 무주택기간이 길게 잡히는 구조다. 배우자가 결혼 전에 집을 보유한 적이 있다면 그 처분 시점 이후로 다시 계산해야 하므로, 본인 기준으로만 세다가 어긋나는 경우가 나온다.

가점이 몇 %를 결정하나 — 면적과 지역

가점을 다 계산해도 그 점수가 쓰이는 물량은 면적과 지역에 따라 다르다. 서울경제가 정리한 민영주택 청약제도 개선안에 따르면 투기과열지구의 배분은 아래와 같이 바뀌었다. 과거 투기과열지구 85㎡ 이하가 가점제 100%였던 것과 비교하면, 소형 평형에 추첨제가 새로 들어온 것이 핵심이다.

가점이 낮은 세대라면 60㎡ 이하 소형 평형에서 추첨 물량 비중이 60%로 가장 높다는 점이 판단 재료가 된다. 반대로 가점이 70점대라면 85㎡ 초과에서 가점제 비중이 80%로 가장 높다. 같은 점수를 들고도 어느 평형에 넣느냐에 따라 경쟁 구조가 달라지는 셈이다. 국민주택과 민영주택은 애초에 선정 방식 자체가 다르므로, 공급 유형별 1순위 조건과 당첨자 선정 방식을 먼저 구분해두는 편이 낫다.

확인해볼 것

• 주민등록등본 등재 시점 — 부양가족으로 넣을 직계존속의 등재일이 공고일 기준 3년을 넘겼는지 날짜로 확인한다.
• 등본상 세대원의 주택 소유 여부 — 같이 사는 부모·조부모가 다른 주택을 갖고 있으면 부양가족에서 빠진다.
• 무주택 기산일 — 만 30세 생일과 혼인신고일 중 빠른 쪽, 그리고 배우자의 과거 주택 처분일을 함께 놓고 센다.
• 통장 가입일 — 명의 변경이나 재가입 이력이 있으면 가입기간이 끊길 수 있으므로 통장의 최초 가입일을 확인한다.
• 납입 실적과 가점은 별개 — 가점은 가입 기간만 보지만 국민주택 순위는 납입 인정 금액을 본다. 월 납입액과 저축총액이 쌓이는 속도는 따로 계산해야 한다.
• 불명확하면 전화로 확인 — 다방 자료는 가점 입력 오류로 당첨이 취소되는 사례가 많다며 청약 상담 창구에 직접 확인할 것을 권한다.

참고 자료

• 헷갈리는 청약가점제 총정리 — 다방
• 청약가점계산기 방법(+ 청약 가점제, 점수표) — 우리집 변호사
• 투기과열지구 85㎡에 추첨제 도입…중대형 평형은 가점제 비중 늘린다 — 서울경제