2026년 1월 1일 이후 실행한 변동금리 주택담보대출 3억원을 1년 만에 전액 갚으면 중도상환수수료는 110만원이다. KB국민은행이 공시한 부동산담보대출 변동금리 수수료율 0.55%에 잔존일수 비율을 곱해 나온 값이다.
수수료는 은행이 정한 하나의 요율이 아니라 세 항의 곱으로 계산된다. 같은 3억원이라도 1년 차에 갚느냐 2년 차에 갚느냐에 따라 금액이 절반으로 갈리고, 3년을 넘기면 0원이 된다. 대출 갈아타기를 저울질할 때 먼저 확인할 숫자가 금리 차이가 아니라 이 잔존일수인 이유다.
계산식은 세 항의 곱이다
KB국민은행이 공시한 산식은 "중도상환원금 × 수수료율 × (잔존일수 ÷ 대출기간)"이다. 여기서 잔존일수는 상환일부터 만기일까지의 일수다. 만기가 30년이든 40년이든 그대로 들어가는 것은 아니다. 같은 안내에 따르면 대출기간이 3년을 초과하면 대출일로부터 3년째 되는 날을 만기일로 간주한다. 분모가 1,095일로 고정된다는 뜻이고, 이 때문에 3년이 지나면 잔존일수가 0이 되어 수수료도 사라진다.
요율은 담보 종류와 금리 유형으로 갈린다. 2026년 1월 1일 이후 신규 취급 기준으로 부동산담보대출은 변동금리 0.55%, 고정금리 0.75%이고, 신용대출은 변동금리 0.11%, 고정금리 0.18%다. 고정금리 쪽이 높은 것은 은행이 자금을 미리 장기로 조달해 두기 때문에 조기 상환 시 떠안는 운용 손실이 더 크다는 논리다.
3억원을 상환 시점별로 대입하면 다음과 같다. 부과기간은 1,095일 고정이다.
| 상환 시점 | 잔존일수 (일) | 변동 0.55% 수수료 (원) | 고정 0.75% 수수료 (원) | 원금 대비 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 6개월 차 | 912 | 1,374,247 | 1,873,973 | 0.46 / 0.62 |
| 1년 차 | 730 | 1,100,000 | 1,500,000 | 0.37 / 0.50 |
| 2년 차 | 365 | 550,000 | 750,000 | 0.18 / 0.25 |
| 2년 6개월 차 | 182 | 274,247 | 373,973 | 0.09 / 0.12 |
| 3년 경과 | 0 | 0 | 0 | 0 |
눈여겨볼 것은 감소가 직선이라는 점이다. 잔존일수가 분자에 그대로 들어가므로 하루 지날 때마다 3억원 기준 약 1,507원씩 줄어든다. 두 달을 더 기다리면 9만원가량이 줄어든다는 계산이고, 갈아타기 실행일을 며칠 조정하는 것만으로도 수십만원이 갈리는 구간은 존재하지 않는다는 뜻이기도 하다.
개편으로 실제 얼마나 줄었나
이 요율은 2년에 걸친 제도 개편의 결과다. 금융위원회는 2025년 1월 13일 신규 취급분부터 중도상환수수료를 실비용 범위 안에서만 부과하도록 했다. 금융위 보도자료는 자금운용 차질에 따른 기회비용과 대출 관련 행정·모집비용만 반영하고 그 밖의 비용은 붙이지 못하도록 했으며, 5대 은행 기준 고정금리 주담대가 1.4%에서 0.65%로 0.75%포인트 내렸다고 밝혔다.
| 적용 시점 | 부동산담보 변동 (%) | 부동산담보 고정 (%) | 3억원·1년 차 수수료, 변동 (원) |
|---|---|---|---|
| 개편 전 | 1.20 | 1.40 | 2,400,000 |
| 2025년 1월 13일 이후 | 0.65 | 0.65 | 1,300,000 |
| 2026년 1월 1일 이후 (KB 기준) | 0.55 | 0.75 | 1,100,000 |
3억원을 1년 차에 갚는 같은 상황에서 부담이 240만원에서 110만원으로 줄었다. 다만 표에서 드러나듯 2026년 재산정에서는 변동금리가 더 내리고 고정금리는 0.65%에서 0.75%로 올랐다. 실비용 기준이라는 원칙 자체가 매년 재산정을 전제로 하기 때문이며, 금융위는 금융회사가 매년 실비용을 다시 계산해 협회 홈페이지에 공시하도록 했다. 작년에 확인한 요율이 올해도 같다는 보장은 없다.
적용 범위도 넓어졌다. 파이낸셜투데이에 따르면 금융위는 상호금융업 감독규정 개정안을 의결해 2026년 1월 1일 신규 취급분부터 농협·수협 등 상호금융권에도 같은 체계를 적용했고, 새마을금고도 감독기준 개정을 예고했다. 은행·저축은행에서 시작한 실비용 원칙이 2년 만에 대출 시장 전반으로 퍼진 셈이다.
중도상환수수료는 은행이 매기는 벌금이 아니라 잔여 기간에 비례해 줄어드는 정산금이다. 그래서 요율보다 남은 날짜가 금액을 먼저 정한다.
갈아타기 손익분기는 몇 개월인가
수수료를 내고 갈아타는 것이 이득인지는 절감 이자와 비교하면 된다. 잔액 3억원에서 금리를 1%포인트 낮추면 연 300만원, 월 25만원이 줄어든다. 1년 차에 갈아타 수수료 110만원을 냈다면 회수까지 4.4개월이다. 인하 폭별로 계산하면 이렇게 갈린다.
| 금리 인하 폭 (%p) | 3억원 기준 월 이자 절감 (원) | 수수료 110만원 회수 기간 (개월) | 2년 차 상환 시 수수료 55만원 회수 기간 (개월) |
|---|---|---|---|
| 0.2 | 50,000 | 22.0 | 11.0 |
| 0.3 | 75,000 | 14.7 | 7.3 |
| 0.5 | 125,000 | 8.8 | 4.4 |
| 0.8 | 200,000 | 5.5 | 2.8 |
| 1.0 | 250,000 | 4.4 | 2.2 |
이 계산은 잔액이 일정하다고 본 근사치다. 원리금균등 상환이라면 시간이 갈수록 잔액이 줄어 절감액도 함께 줄어드는 만큼, 실제 회수 기간은 표보다 다소 길어진다. 그래도 방향은 분명하다. 0.3%포인트 이하의 인하 폭으로 1년 차에 갈아타면 회수에 1년 이상이 걸리고, 그 사이 금리가 다시 움직이면 계산이 무의미해진다.
새 대출의 한도도 따로 확인해야 한다. 갈아타기는 신규 취급이므로 현행 규제를 다시 적용받으며, 지역에 따라 갈리는 스트레스 금리 가산 폭은 스트레스 DSR의 지역별 가산 폭과 한도 축소에 정리해 두었다. 정책 상품에서 시중은행으로 옮기는 경우라면 신생아 특례대출의 우대금리 하한 구조 같은 우대금리 조건을 포기하게 되는지도 함께 계산에 넣어야 한다.
확인해볼 것
- 대출 실행일 — 2025년 1월 13일 이전 취급분은 옛 요율이 그대로 적용된다. 여신거래약정서나 은행 앱의 대출 상세에서 실행일과 적용 요율을 먼저 확인한다.
- 잔존일수 — 실행일로부터 3년째 되는 날까지 며칠 남았는지 센다. 3억원 기준으로 하루에 약 1,507원씩 줄어든다.
- 금리 유형 — 2026년 기준 부동산담보대출은 변동 0.55%, 고정 0.75%로 갈린다. 고정금리 대출이라면 같은 조건에서 수수료가 36% 더 나온다.
- 정책 상품 여부 — 주택도시기금 상품과 주택금융공사 보증부 대출은 별도 규정을 따른다. 은행 요율표를 그대로 대입하면 안 된다.
- 올해 공시된 요율 — 실비용 원칙상 매년 재산정되어 각 협회 홈페이지에 공시된다. 대출받을 때의 요율이 아니라 상환 시점에 적용되는 요율을 확인한다.
- 손익분기 개월 수 — 절감 이자로 수수료를 회수하는 데 걸리는 기간이 남은 거주 계획보다 짧은지 따져본다.