서울에서 8억 9,900만원짜리 아파트를 중개하면 중개보수 상한은 359만 6,000원이다. 같은 아파트가 9억원이면 450만원이 된다. 집값이 100만원 오르는 사이 중개보수 상한은 90만 4,000원 늘어난다. 요율이 0.4%에서 0.5%로 바뀌는 구간 경계를 넘기 때문이다.
이 계단은 모든 경계에서 생기지는 않는다. 매매 2억원 경계에서는 바로 아래 금액과 경계 금액의 중개보수가 정확히 같다. 한도액이 걸려 있는 구간이기 때문이다. 요율표를 볼 때 봐야 할 것은 퍼센트가 아니라 한도액이 있는 구간과 없는 구간의 위치다.
중개보수는 어떻게 산정되나
계산식 자체는 단순하다. 거래금액에 상한요율을 곱하고, 한도액이 정해진 구간이면 둘 중 작은 값을 취한다. 주택의 중개보수는 시·도 조례가 정한 요율 한도 안에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하며, 매매의 경우 매도인과 매수인에게서 각각 받는다고 찾기쉬운 생활법령정보는 정리하고 있다. 한 건의 매매에서 중개사무소가 받는 총액은 표에서 계산한 금액의 두 배다.
서울특별시 조례 기준 주택 매매·교환 요율은 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 5천만원 이상 2억원 미만 0.5%(한도 80만원), 2억원 이상 9억원 미만 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만 0.5%, 12억원 이상 15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%다. 임대차는 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원), 5천만원 이상 1억원 미만 0.4%(한도 30만원), 1억원 이상 6억원 미만 0.3%, 6억원 이상 12억원 미만 0.4%, 12억원 이상 15억원 미만 0.5%, 15억원 이상 0.6%다.
지급 시기는 별도 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이다. 계약서를 쓰는 날이 아니라 잔금을 치르는 날이 기준이라는 뜻이다.
구간 경계에서 얼마가 뛰나
서울 기준 매매 요율표에서, 각 구간 경계 바로 아래 금액(경계에서 100만원을 뺀 금액)과 경계 금액의 중개보수 상한을 직접 계산해 비교했다.
| 구간 경계 | 경계 직전 금액의 상한(원) | 경계 금액의 상한(원) | 늘어나는 금액(원) |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 800,000 (한도액 적용) | 800,000 | 0 |
| 9억원 | 3,596,000 | 4,500,000 | 904,000 |
| 12억원 | 5,995,000 | 7,200,000 | 1,205,000 |
| 15억원 | 8,994,000 | 10,500,000 | 1,506,000 |
2억원 줄의 0원은 우연이 아니다. 1억 9,900만원에 0.5%를 곱하면 99만 5,000원이지만 한도액 80만원이 걸리고, 2억원에 0.4%를 곱하면 정확히 80만원이다. 한도액이 두 구간을 매끄럽게 이어붙이도록 설계돼 있다. 임대차도 마찬가지여서 5천만원 경계와 1억원 경계에서는 계단이 생기지 않는다.
반면 한도액이 사라지는 9억원 이상 구간부터는 경계마다 계단이 남는다. 9억원에서 90만원, 12억원에서 120만원, 15억원에서 151만원이다. 여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙으므로 실제 부담 차이는 15억원 경계에서 165만 6,600원까지 벌어진다. 임대차에서도 6억원 경계에서 5억 9,900만원 179만 7,000원과 6억원 240만원 사이에 60만 3,000원의 계단이 생긴다.
중개보수 요율표에서 실제로 읽어야 할 것은 퍼센트가 아니라 한도액이 사라지는 지점이다. 계단은 거기서만 생긴다.
월세는 거래금액을 어떻게 환산하나
보증금과 월세가 함께 있는 임대차는 환산부터 해야 한다. 공인중개사법 시행규칙은 월 차임에 100을 곱한 금액을 보증금에 더해 거래금액으로 삼되, 그렇게 산출한 금액이 5천만원 미만이면 월 차임에 100 대신 70을 곱하도록 정하고 있다. 조건이 걸린 쪽은 보증금이 아니라 환산 결과라는 점이 자주 틀리는 지점이다.
| 보증금 / 월세 | 환산 거래금액(원) | 적용 요율·한도 | 중개보수 상한(원) |
|---|---|---|---|
| 500만 / 40만 | 33,000,000 (70배 적용) | 0.5%, 한도 20만 | 165,000 |
| 1,000만 / 50만 | 60,000,000 | 0.4%, 한도 30만 | 240,000 |
| 1,000만 / 60만 | 70,000,000 | 0.4%, 한도 30만 | 280,000 |
| 2,000만 / 70만 | 90,000,000 | 0.4%, 한도 30만 | 300,000 |
| 2,000만 / 80만 | 100,000,000 | 0.3% | 300,000 |
첫 줄은 100배로 환산하면 4,500만원이 되어 5천만원에 미치지 못한다. 그래서 70배를 다시 적용해 500만원 + 2,800만원 = 3,300만원이 거래금액이 되고, 0.5%인 16만 5,000원이 상한이다. 100배 그대로 계산했다면 22만 5,000원이 나와 6만원을 더 낼 뻔한 사례다.
마지막 두 줄은 방향이 반대다. 환산 거래금액 9,000만원에 0.4%를 곱하면 36만원이지만 한도 30만원이 걸린다. 1억원짜리는 0.3%를 곱해 정확히 30만원이다. 월세가 10만원 비싼 계약인데 중개보수 상한은 같다. 참고로 계약을 갱신할 때는 새 중개가 없으므로 중개보수가 발생하지 않는다. 갱신 시 인상 한도 계산은 계약갱신청구권의 5% 상한을 계산한 글에 정리돼 있다.
오피스텔과 상가는 요율 체계가 다르다
주택 요율표는 주택과 그 부속토지에만 적용된다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 상한이고, 이 요건에서 벗어난 오피스텔과 토지·상가 등 그 밖의 중개대상물은 0.9% 이내에서 협의해 정한다고 안산시가 안내하고 있다.
차이는 작지 않다. 5억원짜리 거래라면 주택 요율 0.4%로는 200만원, 요건을 충족한 오피스텔 0.5%로는 250만원, 상가 0.9%로는 450만원이다. 같은 금액에 두 배 이상 벌어진다. 오피스텔은 전용면적과 설비 요건 충족 여부가 요율을 가르므로 건축물대장에서 확인할 항목이 하나 늘어난다.
분양권처럼 권리를 거래하는 경우 거래금액 산정 기준이 총 분양가가 아니라 기납부액에 프리미엄을 더한 금액이라는 점도 함께 확인할 대목이다.
지역 조례와 부가가치세
요율은 전국 단일이 아니다. 주택 중개보수는 특별시·광역시·도 및 특별자치도의 조례로 정하도록 되어 있어 지역마다 세부 차이가 있을 수 있다. 창원시가 게시한 요율표도 매매 5천만원 미만 0.6%(한도 25만원), 임대차 5천만원 미만 0.5%(한도 20만원)로 서울과 같은 골격을 쓰지만, 계약 전에는 거래 소재지 지방자치단체가 게시한 표를 직접 확인하는 편이 안전하다.
부가가치세는 중개보수에 포함되지 않는다. 별도로 10%가 붙으므로 표에서 계산한 450만원은 실제로 495만원이 된다. 중개사무소의 과세 유형에 따라 청구 금액이 달라질 수 있으므로, 견적을 받을 때 부가세 포함 여부를 문서로 남기는 것이 분쟁을 줄인다.
확인해볼 것
- 거래금액이 구간 경계에 걸쳐 있는지 — 매매 9억·12억·15억, 임대차 6억·12억·15억. 여기서만 계단이 생긴다.
- 한도액 구간인지 — 매매 2억원 미만, 임대차 1억원 미만은 요율보다 한도액이 먼저 걸리는 경우가 많다.
- 월세 환산 결과가 5천만원 미만인지 — 미만이면 100배가 아니라 70배다. 보증금이 아니라 환산값 기준이다.
- 표시된 금액이 부가세 포함인지 — 10%가 별도다. 15억원 매매라면 105만원이 추가된다.
- 중개대상물이 주택인지 — 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하와 부엌·화장실·목욕시설 요건을 충족해야 0.5%가 적용된다.
- 지급 시점 — 별도 약정이 없으면 잔금일이다. 계약일에 선지급을 요구받았다면 약정 여부를 확인한다.
- 거래 소재지 조례 — 요율은 시·도 조례 사항이다. 해당 지자체 게시 요율표로 대조한다.