중개수수료 계산법 — 구간 경계에서 94만원 뛴다

서울에서 6억원 아파트를 중개로 매매하면 중개보수 상한은 240만원이다. 2억원 이상 9억원 미만 구간의 상한요율 0.4%를 곱한 값이고, 부가가치세는 여기에 별도로 붙는다. 요율은 전국 단일이 아니라 지방자치단체 조례로 정해지므로 지역마다 다를 수 있으며, 아래 숫자는 서울시가 공시한 중개보수 요율 기준이다. 계산식 자체는 단순한데, 구간이 바뀌는 지점에서 금액이 계단처럼 튀는 구조가 실제 부담을 만든다.

서울 기준 구간별 상한요율과 한도액

주택 매매·교환과 임대차의 요율 체계는 별도로 운영된다. 거래금액이 작은 두 구간에만 한도액이 걸려 있고, 그 위로는 한도 없이 요율만 적용된다.

표를 읽는 순서가 있다. 먼저 거래금액에 해당 구간의 요율을 곱하고, 한도액이 설정된 구간이라면 그 값이 한도액을 넘지 않는지 확인한다. 1억5천만원 주택 매매의 예시 계산은 1억5천만원 × 5/1000 = 75만원으로, 한도 80만원 안이라 그대로 확정된다.

거래금액 1,000만원 차이에 보수가 94만원 뛰는 지점

구간 경계를 넘으면 초과분에만 높은 요율이 붙는 게 아니라 거래금액 전체에 새 요율이 적용된다. 누진 공제가 없는 구조라, 경계를 살짝 넘긴 거래가 불리해진다. 실제 금액을 계산해보면 그 계단의 높이가 나온다.

8억9,000만원과 9억원의 거래금액 차이는 1,000만원인데 중개보수 상한 차이는 94만원이다. 12억원 경계에서는 125만원, 15억원 경계에서는 156만원이 뛴다. 세 경계 모두 거래금액이 0.8~1.1% 늘어나는 사이 보수 상한은 20~26% 오른다. 매도 희망가가 경계 바로 위에 걸려 있다면, 중개보수는 물론 취득세 세율 구간까지 함께 확인해야 하는 구간이라는 뜻이다.

다만 9억원 이상 구간은 표의 숫자가 그대로 청구액이 되는 구조가 아니다. 상한요율 '이내에서' 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 정하도록 되어 있어, 실제 계약서에 적히는 요율은 그보다 낮을 수 있다. 협의 결과를 계약 전에 문서로 남기지 않으면 잔금일에 상한이 곧 청구액으로 돌아온다.

중개보수 요율표는 정찰가가 아니라 상한이다. 표의 숫자는 낼 수 있는 최대치이고, 그 아래는 계약 전에 정해야 하는 협의의 영역이다.

한도액이 요율보다 먼저 걸리는 금액

한도액이 설정된 구간에서는 거래금액이 일정 선을 넘는 순간부터 보수가 더 이상 늘지 않는다. 요율과 한도액을 나눠보면 그 임계 금액이 계산된다.

• 매매 5천만원 미만 구간: 25만원 ÷ 0.6% = 4,167만원 — 이 금액을 넘으면 5천만원 직전까지 25만원 고정
• 매매 5천만원~2억원 미만 구간: 80만원 ÷ 0.5% = 1억6,000만원 — 1억6,000만원부터 2억원 직전까지 80만원 고정
• 임대차 5천만원 미만 구간: 20만원 ÷ 0.5% = 4,000만원 — 이후 5천만원 직전까지 20만원 고정
• 임대차 5천만원~1억원 미만 구간: 30만원 ÷ 0.4% = 7,500만원 — 이후 1억원 직전까지 30만원 고정

여기서 한 가지 역전이 보인다. 매매 1억9,000만원의 요율 계산값은 95만원이지만 한도 80만원이 걸려 80만원이고, 2억원은 요율이 0.4%로 내려가 정확히 80만원이다. 즉 1억6,000만원부터 2억원까지는 거래금액이 얼마든 80만원이며, 2억원을 넘어서야 다시 금액에 비례해 늘기 시작한다.

월세는 거래금액을 어떻게 계산하나

월세 계약은 보증금과 월세를 하나의 거래금액으로 환산한다. 기본 공식은 보증금 + (월세 × 100)이고, 그 합이 5천만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한다. 환산액이 정해지면 임대차 요율표를 그대로 적용한다.

첫 줄이 재계산 규칙이 작동하는 사례다. 보증금 500만원·월세 40만원은 1차 환산 4,500만원으로 5천만원에 못 미치므로 월세 배수를 70으로 낮춰 3,300만원이 되고, 요율 0.5%를 적용해 16.5만원이 된다. 배수를 100으로 그대로 뒀다면 22.5만원이었을 금액이다. 반대로 보증금 2,000만원·월세 30만원은 환산액이 정확히 5,000만원이어서 재계산 대상이 아니고, 5천만원~1억원 구간의 0.4%가 붙는다. 보증금과 월세를 어떤 비율로 나눌지 자체가 달라지는 계약이라면 전월세 전환율 계산과 법정 상한을 함께 보는 편이 낫다.

주택 외 물건, 지급 시기, 못 받는 경우

물건 종류에 따라 체계가 달라진다. 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 입식 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 범위에서 정한다. 그 요건을 벗어난 오피스텔과 토지·상가 등 주택 외 물건은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의한다. 같은 오피스텔이라도 면적과 시설 요건 충족 여부에 따라 0.5%와 0.9%로 갈리므로, 계약 전에 어느 쪽으로 산정되는지 확인해야 한다.

지급 시기는 약정이 우선이고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날이 기준이다. 계약금 단계나 중도금 단계에서 전액을 요구할 근거는 여기서 나오지 않는다. 중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소·해제된 경우에는 중개의뢰인에게 보수 지급 의무가 없다. 한도를 초과해 받거나 사례·증여 등 다른 명목으로 금품을 받는 행위도 금지되며, 위반 시 자격정지나 영업정지 처분 대상이 된다.

확인해볼 것

• 물건 소재지 조례 — 요율은 지자체 조례 사항이다. 서울 기준 표를 다른 지역 계약에 그대로 대입하지 않고 해당 시·도 요율표를 확인한다
• 거래금액이 구간 경계에 걸리는지 — 9억·12억·15억 경계 바로 위라면 보수 상한이 계단식으로 올라간다. 매매가 조정 협의 시 함께 계산한다
• 협의 요율의 문서화 — 9억원 이상 구간과 주택 외 물건은 '이내에서 협의'다. 요율과 금액을 계약 전에 서면으로 확정한다
• 부가가치세 포함 여부 — 상한요율 계산값에 부가세가 별도로 붙는다. 청구액이 세포함인지 아닌지를 먼저 묻는다
• 오피스텔 산정 기준 — 전용 85㎡ 이하·전용 부엌·화장실·목욕시설 요건 충족 시 0.5%, 미충족 시 0.9% 이내로 갈린다
• 공동중개 여부 — 매도·매수 측 중개사가 다른 경우 각자 자기 의뢰인에게 청구한다. 한쪽이 양측 보수를 함께 청구하는 구조가 아닌지 확인한다
• 지급 시기 — 약정이 없으면 거래대금 지급 완료일이다. 잔금 전 전액 지급을 요구받으면 약정 내용을 다시 본다

참고 자료

• 부동산 중개보수 요율 — 서울시 부동산정보광장
• 부동산 중개보수 산정 — 찾기쉬운 생활법령정보
• 중개보수 요율표 — 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템