부동산 중개수수료 계산법 — 상한요율표와 월세 환산 공식

부동산 중개수수료(법정 용어는 중개보수)는 정해진 가격이 아니다. 법이 정한 것은 거래금액 구간별 상한요율이고, 실제 보수는 그 한도 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정한다. 계산 구조 자체는 단순하다 — 거래금액 × 요율. 다만 월세는 거래금액을 환산하는 공식이 따로 있고, 오피스텔은 별도 요율을 쓴다.

서울시가 공개한 요율표를 기준으로 매매·임대차·월세·오피스텔의 계산 순서를 정리했다. 주택 중개보수 상한은 시행규칙과 지자체 조례로 정해지므로, 서울 밖 거래라면 해당 지자체 고시를 함께 확인하는 것이 정확하다.

상한요율 — '받는 금액'이 아니라 '넘을 수 없는 선'

찾기쉬운 생활법령정보가 안내하듯, 요율표의 숫자는 공인중개사가 요구할 수 있는 법적 최대치다. 상한 안에서 낮춰 협의하는 것은 자유이고, 반대로 상한을 넘겨 받는 것은 법 위반이다.

그래서 계약 전에 보수를 얼마로 할지 미리 협의해 두는 것이 분쟁을 줄이는 첫 단추다. 중개사무소에는 요율표가 게시돼 있으므로 계산 근거를 그 자리에서 함께 확인할 수 있다.

구간별로 한도액이 붙는 경우도 있다. 이때는 '거래금액 × 요율'과 한도액 중 작은 쪽이 상한이 된다. 예컨대 4,000만원짜리 소액 매매라면 0.6%로 계산한 24만원이 한도액 25만원보다 작아 24만원이 상한이지만, 거래금액이 조금만 커져도 한도액이 계산값을 잘라내는 구조다.

요율표의 숫자는 받아야 할 금액이 아니라 넘을 수 없는 선이다 — 중개보수는 상한 안에서 협의로 정하는 금액이다.

요율표 — 매매와 임대차

서울시 부동산정보광장에 게시된 주택 중개보수 상한요율은 다음과 같다. 먼저 매매·교환이다.

임대차(전세·월세)는 같은 거래금액이라도 요율이 한 단계 낮다.

예를 들어 6억원 아파트 매매라면 '2억원 이상~9억원 미만' 구간의 0.4%가 적용돼 상한이 240만원이다. 보증금 4억원 전세 계약이라면 '1억원 이상~6억원 미만' 구간의 0.3%, 상한 120만원이다. 두 경우 모두 한도액이 없는 구간이라 요율 계산값이 그대로 상한이 된다.

구간 경계에서는 요율이 계단식으로 바뀐다는 점도 계산에 넣어야 한다. 매매 기준으로 8억9,000만원이면 0.4%(상한 356만원)지만 9억원을 넘는 순간 0.5% 구간으로 올라가 10억원 거래의 상한은 500만원이 된다. 거래금액이 9억·12억·15억원 경계 근처라면 어느 구간에 속하는지부터 확인하는 것이 순서다.

월세는 환산보증금으로 — 보증금 + 월세×100

월세 계약의 거래금액은 보증금 + (월세 × 100)으로 환산한다. 단, 이렇게 계산한 금액이 5,000만원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산한다 — 서울시 요율표에 명시된 규칙이다.

• 보증금 1,000만원 · 월세 50만원 — 1,000만 + 5,000만 = 6,000만원. 5,000만원 이상이므로 그대로 확정. 임대차 0.4% 구간이라 상한은 24만원(한도 30만원 이내).
• 보증금 500만원 · 월세 30만원 — 500만 + 3,000만 = 3,500만원으로 5,000만원 미만. ×70으로 재계산하면 500만 + 2,100만 = 2,600만원. 0.5% 구간이라 상한은 13만원(한도 20만원 이내).

두 번째 예시처럼 ×70 재계산 규칙은 소액 월세 계약의 보수를 낮추는 방향으로 작동한다. 어느 배수가 적용되는지에 따라 구간과 한도액이 함께 달라지므로, 월세 계약이라면 환산부터 정확히 하는 것이 계산의 절반이다.

오피스텔과 부가가치세

오피스텔은 주택 요율표를 따르지 않는다. 서울시 안내 기준으로 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용 부엌·화장실 등 주거 설비를 갖춘 경우 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한이고, 이 요건에 해당하지 않으면 0.9% 이내에서 협의한다.

부가가치세는 중개보수와 별도로 부과된다. 요율표로 계산한 금액이 최종 청구액과 다르다면 부가가치세가 더해졌는지부터 확인하고, 지급 후에는 현금영수증 등 증빙을 받아두는 것이 좋다.

확인해볼 것

• 계약 전에 보수 금액(또는 요율)을 협의했는지 — 중개대상물 확인·설명서의 중개보수 기재란 확인
• 거래금액이 9억·12억·15억원 등 구간 경계에 걸치는지 — 구간이 바뀌면 요율이 달라진다
• 월세라면 환산보증금(보증금 + 월세×100)이 5,000만원 미만인지 — ×70 재계산 대상 여부
• 오피스텔이라면 주거용 요건(전용 85㎡ 이하, 전용 부엌·화장실) 충족 여부
• 서울 밖 거래라면 해당 지자체 조례의 요율표 — 지자체 홈페이지 고시로 대조
• 부가가치세 별도 여부와 현금영수증 발급

참고 자료

• 서울시 부동산정보광장 — 부동산 중개보수
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 부동산 중개보수 산정