전월세 신고제 대상 기준 — 6천만원·30만원 경계 계산

보증금이 6,000만원을 넘거나 월세가 30만원을 넘으면 계약 체결일부터 30일 안에 임대인과 임차인이 함께 신고해야 한다. 기준은 '초과'다. 보증금이 정확히 6,000만원이거나 월세가 정확히 30만원인 계약은 신고 대상이 아니다. 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나면서 그 이후 체결된 계약부터 과태료가 실제로 부과되고 있다.

두 기준은 'AND'가 아니라 'OR'다. 하나만 넘어도 신고 의무가 생긴다. 반대로 둘 다 기준 이하면 신고하지 않아도 된다. 경계선에 걸린 계약이 많은 이유는 반전세 구조에서 보증금과 월세를 조정하는 관행 때문이다.

내 계약이 대상인가 — 경계에서 갈리는 여덟 가지

찾기쉬운 생활법령정보가 정리한 기준은 두 줄이다. 금액 요건은 보증금 6,000만원 초과 또는 월차임 30만원 초과, 지역 요건은 수도권 전역과 광역시·세종시·제주시, 그리고 도의 시 지역이다. 군 단위 지역은 빠진다. 이 두 줄을 실제 계약서 숫자에 대입하면 판정은 다음과 같이 갈린다.

네 번째와 다섯 번째 줄의 차이가 1만원이다. 월세 30만원짜리 원룸 계약은 신고 대상이 아니지만 31만원이면 대상이 된다. 여섯 번째 줄도 자주 놓친다. 월세가 20만원으로 기준 아래여도 보증금 2억원이 6,000만원을 넘으므로 신고해야 한다. 보증금과 월세를 합산하거나 환산하는 절차는 없다. 각각을 따로 보고 하나라도 넘으면 대상이라는 단순한 구조다.

갱신 계약은 어디까지 신고하나

표의 마지막 두 줄이 갱신 계약의 갈림길이다. KB의 생각이 정리한 기준으로 보면 신규 계약뿐 아니라 보증금이나 월세 금액이 바뀐 갱신 계약도 30일 이내 신고 대상이다. 금액에 변동이 없는 갱신은 신고 의무에서 빠진다.

계약갱신청구권을 써서 보증금을 5% 올리는 경우가 대표적이다. 보증금 1억원 계약을 5% 상한까지 올리면 1억500만원이 되고, 금액이 바뀌었으므로 신고 대상이 된다. 갱신 조건 자체를 정리해야 한다면 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이를 먼저 확인하는 편이 순서가 맞다. 아무 조건도 바꾸지 않은 채 기간만 연장되는 묵시적 갱신이라면 신고할 금액 변동 자체가 없다.

신고 의무를 만드는 것은 계약의 종류가 아니라 숫자다. 금액이 바뀌었는지, 그 금액이 기준을 넘었는지 두 가지만 본다.

안 하면 얼마인가 — 과태료 구조

과태료는 두 갈래로 나뉜다. 신고를 늦게 했거나 하지 않은 단순 지연·미신고와, 사실과 다르게 적어 낸 거짓 신고다. 국토교통부는 계도기간 종료를 알리면서 지연신고 과태료 기준을 최대 100만원에서 30만원으로 낮췄다고 밝혔다. 거짓 신고에 대한 100만원 상한은 그대로 남아 있다.

구간의 양 끝을 보면 성격이 드러난다. 계약금액이 작고 지연 기간이 짧으면 2만원대에서 시작하고, 계약금액이 크고 2년을 넘겨 방치했거나 공동신고를 거부한 경우가 30만원 쪽이다. 경향신문은 개정 당시 국토부가 100만원 상한이 임차인에게 과도한 부담이라는 점과 지연신고를 거짓신고와 같은 수준으로 제재하는 것이 과중하다는 점을 이유로 들었다고 전하면서, 2년 넘게 신고하지 않은 사안까지 '단순 지연'으로 묶는 것이 제도를 무력화할 수 있다는 지적도 함께 실었다.

실무적으로 중요한 건 액수보다 신고 주체다. 임대인과 임차인의 공동 신고가 원칙이라, 한쪽이 협조하지 않으면 다른 한쪽이 계약서를 제출해 단독으로 신고하는 절차를 밟게 된다. 계약서 사본이 있으면 이 경로가 열린다는 점이 임차인에게는 안전장치다.

신고하면 확정일자가 따라온다

임대차 신고의 실익은 과태료 회피에만 있지 않다. KB의 생각에 따르면 신고가 완료되면 별도 신청 없이 확정일자가 부여된다. 계약서를 들고 주민센터 창구에서 확정일자를 따로 받는 절차가 한 번으로 줄어든다는 뜻이다.

다만 확정일자만으로 보증금이 지켜지는 것은 아니다. 우선변제권은 확정일자에서 나오고, 대항력은 주택의 인도와 전입신고에서 나온다. 둘의 순서와 효력 발생 시점이 어긋나면 경매 배당에서 순위가 밀린다. 확정일자와 전입신고가 각각 만들어내는 권리의 순서를 정리해두면, 임대차 신고를 어느 시점에 해야 하는지도 함께 정해진다.

신고 경로는 주택 소재지 읍·면·동 주민센터 창구와 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 두 가지다. 온라인은 계약서 파일을 올려 처리하고, 창구는 계약서 원본을 제출한다. 어느 쪽이든 기한은 계약 체결일부터 30일로 같다.

확인해볼 것

• 계약서의 보증금과 월차임 숫자를 각각 6,000만원·30만원과 대조 — 합산하지 않는다
• 주택 소재지가 군 단위인지 시 단위인지 확인(군 지역은 대상에서 제외)
• 계약 체결일에 30일을 더해 신고 기한을 달력에 표시
• 갱신 계약이면 이전 계약과 금액이 달라졌는지 확인 — 같으면 신고 대상이 아니다
• 신고 완료 후 확정일자가 부여됐는지 확인, 부여되지 않았다면 별도 신청
• 상대방이 공동신고에 응하지 않으면 계약서 사본으로 단독 신고가 가능한지 창구에 확인
• 전입신고와 확정일자의 효력 발생 시점이 잔금·입주일과 어긋나지 않는지 점검

참고 자료

• 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택 임대차 계약 신고제
• 국토교통부 — 과태료 계도기간 종료 및 지연신고 과태료 인하
• KB의 생각 — 6월부터 전월세 계약 꼭 신고하세요
• 경향신문 — 전월세신고제 과태료 인하 개정 논란