전용면적 공급면적 차이 — 84㎡가 34평인 이유

전용 84㎡ 아파트를 34평이라고 부르는 이유는, 그 34평이 전용면적이 아니라 공급면적이기 때문이다. 84㎡를 평으로 환산하면 25.4평이다. 나머지 8~9평은 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적이다.

면적 표기가 헷갈리는 건 이름이 네 개나 되기 때문만은 아니다. 아파트와 오피스텔이 분양면적으로 쓰는 기준 자체가 다르다는 점이 더 크다. 같은 전용 84㎡라도 광고에 찍히는 평수와 실제 살아지는 공간이 서로 다른 방향으로 벌어진다.

네 가지 면적이 갈리는 지점

면적 용어는 포함 범위가 넓어지는 순서로 쌓인다. IBK기업은행 블로그와 KB부동산이 정리한 구분을 기준으로 하면 이렇게 나뉜다.

• 전용면적 — 현관문 안쪽에서 우리 집만 쓰는 공간. 방·거실·주방·화장실의 합이다. 등기부와 건축물대장에 올라가는 면적이자 취득세·재산세·청약 기준이 되는 숫자다.
• 주거공용면적 — 계단, 복도, 엘리베이터처럼 같은 동 입주민이 나눠 쓰는 공간.
• 공급면적 — 전용면적 + 주거공용면적. 아파트에서 '몇 평'이라고 부를 때의 그 면적이다.
• 기타공용면적 — 관리사무소, 경로당, 지하주차장처럼 단지 전체가 쓰는 공간.
• 계약면적 — 공급면적 + 기타공용면적. 가장 넓은 개념이다.

여기에 하나가 더 붙는다. 서비스면적, 즉 발코니다. 발코니는 전용면적에도 공용면적에도 계약면적에도 들어가지 않고, 분양가 산정에도 포함되지 않는다. 등기부등본이나 건축물대장에도 표기되지 않는다. 장부상 존재하지 않는데 실제로는 거주 공간이 되는 면적이 서비스면적이다.

확장 공사를 거치면 이 발코니가 거실과 방으로 흡수된다. 아시아경제는 아파트에서 발코니 확장으로 얻는 서비스면적이 적게는 25㎡, 많게는 40㎡에 달한다고 전했다. 전용 84㎡ 기준으로 30% 이상이 장부 밖에서 더해지는 셈이다.

전용 84㎡는 왜 34평으로 불리나

1평은 3.3058㎡다. 전용면적을 그대로 평으로 바꾼 값과, 전용률을 75%·80%로 가정했을 때의 공급면적을 함께 계산하면 '평형'이라는 표기가 어디서 나오는지 보인다.

전용 84㎡가 34평으로 불리려면 전용률이 75% 언저리여야 한다. 전용률이 80%까지 올라간 단지라면 같은 84㎡가 32평형으로 표기된다. 흔히 쓰는 '25평'과 '34평'이 각각 전용 59㎡·84㎡를 가리키는 이유도 이 계산에서 나온다.

실무에서 의미 있는 지점은 두 가지다. 첫째, 같은 84㎡ 표기라도 단지마다 공급면적이 다르다. 전용률이 낮은 단지는 공용 공간이 넓다는 뜻이므로, 평당 분양가를 비교할 때 분모가 서로 달라진다. 둘째, 청약·세금·대출 심사는 전용면적을 기준으로 움직인다. 국민주택 규모 85㎡ 이하 요건도, 취득세 산정에 붙는 농어촌특별세 면제 기준도 전용면적이 잣대다. 청약 자격 계산의 세부 항목은 청약 가점 계산법을 항목별로 정리한 글에 따로 두었다.

같은 전용 84㎡인데 오피스텔이 좁은 이유

아파트와 오피스텔은 분양할 때 내세우는 면적의 기준이 다르다. 한국일보는 아파트가 공급면적을 분양면적으로 쓰는 반면 오피스텔은 계약면적을 쓴다고 정리했다. 계약면적에는 지하주차장과 관리사무소 같은 기타공용면적까지 들어간다. 같은 숫자를 표기해도 담긴 범위가 다르다.

전용률로 보면 차이가 더 뚜렷하다. 아시아경제와 한국일보 모두 오피스텔 전용률을 50% 안팎, 아파트를 80% 수준으로 제시했다. 전용 84㎡를 두 기준에 각각 대입하면 이렇게 갈린다.

표기상으로는 오피스텔이 50평형, 아파트가 32평형이다. 실제 살아지는 공간은 정반대로 아파트가 109~124㎡, 오피스텔이 84㎡다. 아시아경제가 전한 업계 비교에서 아파트 전용 59㎡의 실사용 면적이 오피스텔 전용 84㎡와 비슷하다고 한 것도 이 구조 때문이다.

광고에 찍힌 평수는 무엇을 더했느냐의 결과이고, 실제 사는 면적은 무엇을 뺐느냐의 결과다.

관리비도 같은 구조를 따라간다. 한국일보는 오피스텔이 공용관리비가 더 많이 나올 수밖에 없는 구조라고 지적했다. 공용면적 비중이 클수록 그 유지비가 세대별로 배분되기 때문이다. 분양가와 월세만 비교하고 관리비 항목을 빼놓으면 총비용 계산이 어긋난다. 오피스텔을 살 때 따라오는 세금·청약 관련 판단은 오피스텔의 주택 수 포함 여부를 기준별로 정리한 글과 함께 보면 정리가 된다.

확인해볼 것

• 매물 정보의 면적이 전용인지 공급인지. 같은 '84'라도 전용 84㎡와 공급 84㎡는 실사용 기준으로 8평 이상 차이가 난다. 표기 뒤에 붙은 단위와 기준을 먼저 확인한다.
• 건축물대장의 전용면적. 장부상 면적은 전용면적이다. 계약 전 건축물대장이나 등기부등본에서 전용면적을 대조하면 광고 표기와의 간극이 드러난다.
• 전용률 계산. 전용면적 ÷ 공급면적으로 직접 계산해 본다. 아파트에서 70% 아래로 내려가면 공용 공간 비중이 큰 구조라는 신호다.
• 발코니 확장 여부와 범위. 확장이 이미 된 상태인지, 확장 비용이 분양가에 별도로 붙는지 확인한다. 서비스면적은 분양가 산정에 포함되지 않는 항목이다.
• 오피스텔이라면 계약면적 기준인지. 표기 평형을 전용률 50%로 나눠 실제 전용면적을 역산한 뒤, 같은 예산의 아파트 전용면적과 비교한다.
• 관리비 고지서의 공용관리비 비중. 전용면적이 아니라 공용면적 비중이 이 항목을 좌우한다. 유사 면적 매물끼리 최근 고지서를 비교한다.

참고 자료

• 같은 전용면적인데… 왜 오피스텔이 아파트보다 좁을까 (아시아경제)
• 같은 전용면적인데 아파트보다 좁은 오피스텔 (한국일보)
• 전용면적, 공급면적 헷갈리시나요? (KB부동산)
• 전용면적·공용면적·공급면적·계약면적 (IBK기업은행)