생애최초로 주택을 사면 취득가액 12억원 이하인 경우 취득세를 최대 200만원까지 감면받는다. 부부합산 소득 7000만원 이하라는 옛 요건은 폐지돼 소득은 따지지 않는다. 다만 200만원은 비율이 아니라 정액 한도여서, 집값이 오를수록 감면이 세부담에서 차지하는 비중은 급격히 줄어든다. 3억원짜리 집이면 취득세의 3분의 2가 사라지지만 12억원짜리 집이면 5.6%만 깎인다.
소득 요건은 없고, 보유 이력이 기준이다
감면의 관문은 소득이 아니라 주택 보유 이력이다. 서울 금천구청 안내는 본인과 배우자 모두 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 한다고 규정한다. 배우자가 결혼 전에 집을 갖고 있다가 팔았다면 요건에서 벗어난다. 세대 단위가 아니라 본인·배우자 두 사람 기준이라는 점도 자주 어긋나는 지점이다. 부모와 같은 세대에 살아도 부모의 보유 이력은 판정에 들어가지 않는다.
보유 이력을 셀 때 주택 수에 잡히는 것과 잡히지 않는 것이 갈리는데, 특히 오피스텔은 취득 시점의 용도와 재산세 과세대장 기재에 따라 결과가 달라진다. 취득세·양도세·청약에서 각각 다르게 계산되는 구조는 오피스텔이 주택 수에 포함되는 기준을 정리한 글에서 따로 다뤘다.
뱅크샐러드 정리 기준으로 현재 요건은 세 가지로 압축된다. 실거래가 12억원 이하 주택을 유상으로 취득하고, 취득 후 3개월 이내에 전입해 계속 거주하며, 3년 이내에 팔거나 증여하거나 임대로 돌리지 않는 것이다. 적용기한은 2028년 12월 31일까지다.
같은 200만원인데 감면 비중은 67%에서 5.6%까지
주택 유상취득 취득세율은 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%이고 6억원과 9억원 사이는 누진 구간이다. 이 구간의 세율은 취득가액(억원)에 3분의 2를 곱한 뒤 3을 빼는 식으로 계산되며, 7억원이면 1.667%, 8억원이면 2.333%가 나온다. 아래 표는 이 세율로 취득세 본세를 산출한 뒤 200만원 한도를 적용해 실부담과 감면 비중을 직접 계산한 것이다. 전용 85㎡ 이하를 가정해 농어촌특별세는 제외했고, 지방교육세는 감면 대상이 아니라 별도로 붙는다.
| 취득가액 (억원) | 적용 세율 (%) | 취득세 산출액 (만원) | 200만원 감면 후 (만원) | 감면 비중 (%) |
|---|---|---|---|---|
| 3 | 1.000 | 300 | 100 | 66.7 |
| 4 | 1.000 | 400 | 200 | 50.0 |
| 5 | 1.000 | 500 | 300 | 40.0 |
| 6 | 1.000 | 600 | 400 | 33.3 |
| 7 | 1.667 | 1,166.7 | 966.7 | 17.1 |
| 8 | 2.333 | 1,866.7 | 1,666.7 | 10.7 |
| 9 | 3.000 | 2,700 | 2,500 | 7.4 |
| 12 | 3.000 | 3,600 | 3,400 | 5.6 |
6억원까지는 세율이 1%로 고정이라 감면 비중이 완만하게 내려가지만, 6억원을 넘어 누진 구간에 들어가면 기울기가 꺾인다. 6억원에서 7억원으로 1억원 오를 때 취득세는 600만원에서 1,166.7만원으로 거의 두 배가 되고, 감면 비중은 33.3%에서 17.1%로 반토막이 난다. 제도가 만들어진 2020년대 초반의 서울 아파트 가격대와 지금의 가격대를 놓고 보면, 같은 200만원이 실제로 덜어주는 무게가 달라졌다는 뜻이다.
200만원은 비율이 아니라 정액이다. 집값이 오르는 동안 한도가 그대로 있으면, 제도의 이름은 남아 있어도 실제로 덜어주는 몫은 매년 줄어든다.
12억원 경계에서 세부담이 230만원 튄다
12억원은 계단이다. 취득가액이 12억원이면 취득세 3,600만원에서 200만원을 뺀 3,400만원을 내지만, 12억원을 1원이라도 넘기면 감면이 전액 사라진다. 12억 1000만원짜리 주택이라면 3% 세율로 3,630만원 전액을 부담한다. 취득가액 차이는 1,000만원인데 세부담 차이는 230만원, 가격 상승분의 23%가 세금으로 붙는 구조다.
| 취득가액 | 취득세 산출액 (만원) | 감면액 (만원) | 실부담 (만원) |
|---|---|---|---|
| 11억 9,000만원 | 3,570 | 200 | 3,370 |
| 12억원 | 3,600 | 200 | 3,400 |
| 12억 1,000만원 | 3,630 | 0 | 3,630 |
이런 문턱은 취득세에만 있는 것이 아니다. 중개보수 상한 요율도 9억원·12억원·15억원에서 구간이 바뀌어 계약 금액을 조금 넘기는 것만으로 부담이 계단식으로 오른다. 경계 구간의 구조는 중개보수 구간 경계를 계산한 글에 정리돼 있다.
3개월과 3년, 추징을 부르는 두 개의 시계
감면은 취득 시점에 확정되지 않는다. 두 개의 기한이 동시에 돌아간다. 첫째는 취득 후 3개월 이내 전입이다. 매수한 집에 기존 임차인이 남아 있으면 이 기한을 맞출 수 없는데, 이 문제는 시행령 개정으로 예외가 마련됐다. 정책브리핑이 전한 행정안전부 개정 내용에 따르면, 잔여 임대차 기간이 1년 이내로 남아 있는 주택을 생애최초로 취득하면 3개월 안에 실거주하지 않아도 감면이 유지된다. 개정 전에는 임차인의 잔여 기간이 3개월 이상 남아 있으면 감면 자체를 받지 못했다.
둘째는 3년이다. 금천구청 안내가 정리한 현재 기준에서 추징 여부를 가르는 핵심은 취득일부터 3년 안에 그 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰는지다. 전세를 놓는 것도 임대 전환에 해당한다. 직장 이전이나 학업으로 다른 지역에 거주하게 되어 빈집으로 두는 경우와, 그 집을 세놓는 경우의 결과가 갈린다는 뜻이다.
소형주택 300만원 한도는 조건이 따로 있다
감면 한도가 200만원이 아닌 경우도 있다. 뱅크샐러드 정리 기준으로 소형주택은 한도가 300만원이며, 아파트는 대상에서 제외된다. 금천구청 안내는 이 요건을 전용면적 60㎡ 미만, 취득가액 6억원 이하로 제시한다. 다세대·다가구·연립 등 비아파트 소형 주택에 한정된 조항이라, 도심 소형 아파트를 첫 집으로 사는 경우에는 일반 한도인 200만원이 적용된다.
| 구분 | 일반 주택 | 소형주택 (아파트 제외) |
|---|---|---|
| 취득가액 상한 | 12억원 | 6억원 |
| 전용면적 요건 | 없음 | 60㎡ 미만 |
| 감면 한도 (만원) | 200 | 300 |
| 아파트 적용 | 가능 | 불가 |
두 한도 중 어느 쪽이 적용되는지는 계약 전에 확정할 수 있다. 등기부와 건축물대장의 용도, 전용면적 표기, 거래 금액 세 가지만 대조하면 되는데, 전용면적이 60㎡ 경계에 걸친 물건이라면 대장 기재 면적과 분양 당시 면적이 소수점 단위로 다른 경우가 있어 대장 기준으로 확인해두는 편이 안전하다.
확인해볼 것
- 배우자의 과거 보유 이력 — 혼인 전 소유·매도 이력이 있으면 요건에서 벗어난다. 본인만 무주택이어도 감면되지 않는다
- 취득가액이 12억원 경계에 있는지 — 계약금액 1,000만원 차이가 세부담 230만원 차이로 벌어진다. 경계 근처라면 조정 여지를 계약 단계에서 확인한다
- 임차인 잔여 기간 — 3개월 이내 전입이 불가능한 물건이라면 잔여 임대차 기간이 1년 이내인지 계약서로 확인한다
- 3년 처분·임대 제한 — 3년 내 이직·전출 가능성이 있으면 세를 놓는 순간 추징 대상이 된다는 점을 자금 계획에 반영한다
- 전용면적과 용도 — 60㎡ 미만 비아파트라면 300만원 한도 대상인지 건축물대장 기재 면적으로 대조한다
- 신청 창구 — 감면은 자동 적용이 아니라 주택 소재지 시·군·구 세무부서에 신청해야 한다. 가족관계증명서(상세), 주민등록초본, 지방세 감면 신청서를 준비한다