국민주택 민영주택 차이 — 1순위 조건과 당첨자 선정

같은 청약통장을 두고도 국민주택은 납입 횟수로, 민영주택은 예치금 총액으로 1순위를 가른다. 매달 2만원씩 3년을 넣은 통장은 국민주택 수도권 1순위 조건(가입 1년·납입 12회)을 채우지만, 서울 전용 85㎡ 이하 민영주택 청약에 필요한 예치금 300만원에는 닿지 못한다.

경쟁이 붙었을 때 당첨자를 뽑는 방식도 다르다. 국민주택은 무주택 기간과 저축 실적으로 줄을 세우는 순차제, 민영주택은 84점 만점 가점제와 추첨제를 비율로 섞는다. 통장을 어떻게 채워왔는지가 두 시장에서 정반대로 평가되는 구조다.

사업주체와 선정 방식이 처음부터 다르다

토스뱅크의 분양 유형 정리는 공공분양을 공공기관이 지은 국민주택의 분양, 민간분양을 브랜드 건설사가 지은 민영주택의 분양으로 구분한다. 1순위 자격도 갈린다 — 공공분양은 무주택 세대주에 통장 가입기간·저축액 기준을 채우고 5년 이내 당첨 이력이 없어야 하며, 민간분양은 무주택 또는 1주택 소유 세대주까지 열려 있다.

당첨자 선정으로 넘어가면 차이가 더 분명해진다. 같은 자료는 공공분양이 무주택 기간과 청약통장 납입 횟수·총액을 기준으로 하는 순위순차제, 민간분양이 무주택 기간 32점·부양가족 35점·통장 가입기간 17점을 합산하는 가점제라고 설명한다. 한쪽은 통장에 쌓인 실적, 다른 쪽은 가구 구성이 점수의 중심에 있다.

KB금융의 청약 1순위 정리에 따르면 가입기간 요건은 두 유형이 같다 — 투기과열지구 24개월, 수도권 12개월, 수도권 외 6개월이다. 갈리는 건 그다음이다. 국민주택은 지역에 따라 납입 24회·12회·6회 이상을 요구하고, 민영주택은 거주지역과 전용면적에 따라 정해진 예치금을 요구한다. 서울·부산의 경우 전용 85㎡ 이하는 300만원, 모든 면적을 열려면 1,500만원이다.

같은 통장인데 어디서 1순위가 갈리나

납입 방식별로 3년 뒤·5년 뒤 통장이 어떤 상태가 되는지 대입해 계산했다. 매달 같은 금액을 빠짐없이 넣는 경우이고, 예치금 기준은 서울·부산 기준을 적용했다.

첫 줄이 이 표의 핵심이다. 월 2만원 통장은 3년을 채워도 민영주택 어느 면적에도 접수할 수 없지만, 국민주택 수도권 1순위 조건은 이미 충족한다. 반대로 월 25만원을 3년 넣은 통장은 민영주택 85㎡ 이하는 여유롭게 들어가면서도 모든 면적 기준 1,500만원에는 600만원이 부족하다.

같은 통장인데 국민주택에서는 1순위이고 민영주택에서는 접수조차 안 되는 구간이 있다 — 납입 횟수와 예치금은 서로 다른 자다.

1,500만원에 도달하는 시점도 납입액에 따라 크게 벌어진다. 월 25만원이면 60개월(5년), 월 10만원이면 150개월(12년 6개월), 월 2만원이면 750개월(62년 6개월)이 걸린다. 국민주택 순차제에서 저축총액이 기준이 되는 구간과도 맞물리는 숫자다. 월 인정액 상한과 납입 전략은 청약통장 월 25만원 인정액 계산에서 따로 다뤘다.

경쟁이 붙으면 — 순차제와 가점제·추첨제

1순위가 정원을 넘으면 그 안에서 다시 줄을 세운다. 찾기쉬운 생활법령정보의 국민주택 일반공급 안내는 국민주택 순차제가 전용면적 40㎡를 경계로 갈린다고 설명한다. 40㎡를 초과하는 주택은 3년 이상 무주택세대구성원이었던 사람 중 저축총액이 많은 사람이 1순차, 그 밖에 저축총액이 많은 사람이 2순차다. 40㎡ 이하는 같은 구조에서 기준이 납입 횟수로 바뀐다.

이 규정이 뜻하는 바는 단순하다. 40㎡ 초과 국민주택을 노린다면 매달 넣는 금액이, 40㎡ 이하라면 빠짐없이 넣은 개월 수가 순차를 결정한다. 같은 통장으로 두 면적에 청약할 때 유리·불리가 뒤집힐 수 있다는 뜻이다. 같은 자료는 투기 우려가 있는 지역에서는 가입기간과 납입 횟수 요건이 24개월·24회로 강화될 수 있다고 덧붙인다.

민영주택은 방식이 다르다. 민간분양 일반공급 안내는 「주택공급에 관한 규칙」 제28조제2항에 따라 1순위 안에서 경쟁이 있으면 일정 비율을 가점제로 먼저 뽑고 나머지를 추첨으로 뽑는다고 설명한다. 투기과열지구 기준 비율은 다음과 같다.

가점이 낮은 통장에게 남는 문은 추첨 물량이고, 그 비중이 면적이 커질수록 60%에서 20%로 줄어든다. 소형 면적일수록 추첨 여지가 크다는 뜻이다. 가점 구성과 계산 순서는 청약 가점 계산법에 정리해뒀다.

규제지역이면 조건이 한 단계 올라간다

부동산114의 규제지역 청약요건 정리는 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면 1순위 자격이 크게 까다로워진다고 설명한다. 통장 가입 2년 이상에 세대주여야 하고, 과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 세대의 구성원이 아니어야 한다. 재당첨 제한도 7~10년으로 걸린다. 비규제지역은 수도권 1년·비수도권 6개월이면 1순위가 되고 재당첨 제한이 없다.

지정 여부가 바뀌면 같은 통장의 가치가 함께 움직인다. 규제지역에서는 세대주 요건 때문에 세대원 신분으로는 1순위 접수가 막히고, 5년 내 당첨 이력이 세대 단위로 따라붙는다. 통장 잔액이나 가점이 아니라 세대 구성 상태가 먼저 걸리는 구조다. 규제 강도가 바뀌는 국면에서는 청약 일정보다 세대 요건 확인이 먼저인 이유다.

확인해볼 것

• 노리는 주택이 국민주택인지 민영주택인지. 사업주체가 공공기관이면 납입 횟수와 저축총액, 민간 건설사면 예치금과 가점이 판정 기준이다. 입주자 모집공고의 공급 유형을 먼저 본다.
• 내 통장의 두 숫자. 저축총액과 납입 횟수를 따로 확인한다. 하나만 채워진 통장은 한쪽 시장에서만 유효하다.
• 거주지역·면적별 예치금 기준선. 서울·부산은 85㎡ 이하 300만원, 전 면적 1,500만원이다. 지역이 다르면 기준선도 다르므로 청약 전에 대조한다.
• 40㎡ 경계. 국민주택은 40㎡ 초과면 저축총액, 이하면 납입 횟수로 순차가 결정된다. 같은 단지에서도 면적에 따라 유리한 통장이 달라진다.
• 가점제·추첨제 비율. 투기과열지구 기준으로 60㎡ 이하는 추첨 60%, 85㎡ 초과는 추첨 20%다. 가점이 낮으면 면적 선택이 확률을 바꾼다.
• 세대주 여부와 5년 내 당첨 이력. 규제지역에서는 세대주가 아니면 1순위 접수가 막히고, 세대 구성원의 당첨 이력이 함께 걸린다.
• 규제지역 지정 상태. 지정·해제에 따라 가입기간 요건과 재당첨 제한이 함께 바뀐다. 청약 직전 시점의 지정 여부를 확인한다.

참고 자료

• 아파트 분양받기 — 공공분양 일반공급 대상자와 순위순차제 (찾기쉬운 생활법령정보)
• 아파트 분양받기 — 민영주택 일반공급 대상자와 가점제·추첨제 비율 (찾기쉬운 생활법령정보)
• 청약 1순위 조건은? 청약 신청 전 꼭 알아두세요 (KB금융)
• 공공분양과 민간분양 중 어떤 걸 분양받아야 하나요? (토스뱅크)
• 규제지역 지정에 따른 청약요건 변화 (부동산114)