청약 가점제는 84점 만점의 단순한 더하기 구조다. 그런데 매년 당첨 이후 부적격 처리되는 사례가 반복된다. 계산 자체가 어려운 게 아니라, 몇 가지 기준점을 잘못 잡기 때문이다. 정부가 한국경제 보도를 통해 2031년까지 31만 가구 공급 계획을 밝힌 지금, 분양 물량은 늘어날 것이다. 기회가 많아질수록 준비된 실수요자가 먼저 잡는다.
가점 구조부터: 세 항목의 배점을 먼저 확인한다
청약 가점은 크게 세 항목으로 나뉜다. 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입 기간(최대 17점)이다. 합산 만점은 84점. 표로 정리하면 아래와 같다.
| 항목 | 만점 | 단위 기준 |
|---|---|---|
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 = 35점 / 0명 = 5점 |
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 = 32점 / 1년 미만 = 2점 |
| 청약통장 가입 기간 | 17점 | 15년 이상 = 17점 / 6개월 미만 = 1점 |
배점 비중이 가장 큰 항목은 부양가족 수(35점)다. 그러나 실제로 계산 착오가 가장 자주 발생하는 항목은 무주택 기간이다. 기산점(시작 날짜)을 어디서 잡느냐에 따라 점수 차이가 최대 수십 점까지 벌어질 수 있다.
배점 구조를 먼저 확인해야 하는 이유는 간단하다. 어느 항목을 정밀하게 따져야 하는지 우선순위를 정할 수 있기 때문이다. 부양가족 수는 현재 상태가 명확하지만, 무주택 기간과 청약통장 가입 기간은 날짜 계산에서 오류가 발생한다. 아래 세 가지 함정이 바로 그 지점이다.
함정 ①: 무주택 기간은 "언제부터" 세느냐가 핵심이다
무주택 기간은 만 30세가 된 날, 또는 30세 이전에 혼인한 경우 혼인신고일 중 더 이른 날부터 계산한다. 많은 청약자가 "집을 판 날"부터 기산하는 것으로 착각하는데, 이는 주택을 보유했던 경험이 없는 청약자에게 해당하는 이야기다. 한 번이라도 주택을 소유한 이력이 있다면 주택을 처분한 날 다음 날부터 무주택 기간이 다시 시작된다.
여기서 자주 발생하는 오류가 있다. 배우자가 혼인 전 보유했다가 처분한 주택이다. 혼인 전 배우자의 주택 이력은 청약자 본인의 무주택 기간에는 영향을 주지 않는다. 그러나 혼인 후 배우자가 주택을 보유하고 있다면, 세대 전체가 유주택 세대로 분류되어 가점제 청약 자체가 불가능해진다. 혼인 전과 혼인 후의 기준이 다르다는 점이 혼동의 핵심이다.
또 하나: 분양권이나 입주권도 주택 수에 포함된다. 계약만 체결하고 아직 등기가 나지 않은 상태라도 분양권을 보유하고 있으면 유주택자로 본다. 이 경우 무주택 기간 산정이 중단된다. 청약통장을 오래 유지한 실수요자가 분양권 보유 사실을 간과하고 가점을 부풀려 신청했다가 부적격 처리되는 사례가 여기서 나온다.
함정 ②: 부양가족, "같이 사는 사람"이 전부가 아니다
부양가족 점수가 전체 배점의 41%를 차지한다. 그러나 인정 요건이 단순히 "같이 사는 가족"이 아니다. 청약자 본인은 부양가족 수에서 제외된다. 배우자는 세대가 분리되어 있어도 부양가족으로 인정받는다. 반면 직계존속(부모, 조부모)은 청약자와 동일 주민등록등본에 3년 이상 등재되어 있어야 한다. 이 3년 요건을 채우지 못했거나, 최근 전입해 온 부모를 부양가족으로 계산하면 가점이 잘못 산정된다.
가점 한 항목의 착오가 84점 만점 구조에서 당락을 바꾸고, 발각 시 당첨 취소는 물론 일정 기간 청약 제한으로 이어진다.
직계비속(자녀) 역시 동일 등본에 등재된 미혼 자녀만 인정된다. 독립해 별도 세대를 구성한 성인 자녀는 포함되지 않는다. 또한 형제·자매는 부양가족으로 인정되지 않는다. 인원 계산에서 가장 흔한 실수는 이미 분가한 자녀를 그대로 계산하거나, 3년 미만 동거 부모를 포함시키는 경우다.
부양가족 수에 따른 점수는 0명(5점)부터 6명 이상(35점)까지 단계적으로 올라간다. 1명 차이가 5점씩 달라지는 구간도 있다. 서울 인기 단지 당첨선이 60점대 후반에서 70점대 초반을 형성하는 경우가 많다는 점을 감안하면, 부양가족 1명 오산은 경쟁에서 결정적인 불이익이 된다.
함정 ③: 청약통장 가입 기간, "만든 날"이 아니라 "납입 인정일"을 보라
청약통장 가입 기간 항목은 17점 만점으로 세 항목 중 배점이 가장 낮다. 그러나 계산 착오 시 억울함이 가장 크다. 오랫동안 통장을 유지했다고 생각했는데, 실제 인정 기간이 달라지는 경우가 있기 때문이다.
핵심은 통장 개설일이 아니라 유효 납입 회차를 기준으로 기간이 계산된다는 점이다. 청약저축이나 주택청약종합저축은 매월 납입 실적이 쌓이면서 순차적으로 인정된다. 예를 들어 중간에 납입을 건너뛴 달이 있어도 기간 계산 자체는 개설일부터 신청일까지를 기준으로 하지만, 공공분양의 경우 납입 횟수(회차)가 별도 기준으로 작용한다. 민영주택 청약에서는 예치금 기준이 적용되므로 기간 계산과 혼동하지 않아야 한다.
또한 청약통장을 전환하거나 은행을 변경한 이력이 있다면, 이전 통장의 기간이 승계되는지 반드시 확인해야 한다. 과거 청약저축·청약예금을 주택청약종합저축으로 전환한 경우 일반적으로 가입 기간이 합산되지만, 전환 절차와 기관에 따라 기록이 누락되는 경우가 드물게 발생한다. 신청 전 청약홈에서 실제 인정 기간을 직접 확인하는 것이 유일한 방법이다.
정부가 2031년까지 31만 가구를 공급하겠다고 밝힌 현 국면은, 분양 기회가 늘어나는 동시에 경쟁률 분산 가능성도 함께 열려 있다. 물량이 많아지면 당첨 가점 커트라인이 낮아지는 단지도 생긴다. 그러나 커트라인이 낮아져도 잘못 계산한 가점으로 신청하면 당첨 취소와 청약 제한이라는 페널티는 동일하게 적용된다.
확인해볼 것
- 무주택 기간 기산일: 만 30세 생일, 혼인신고일, 주택 처분일 중 어느 날짜가 본인 기준인지 확인한다.
- 배우자 혼인 전 주택 이력: 혼인 전 취득·처분 이력이 본인 무주택 기간에 영향을 주는지 여부를 청약홈 자격 확인 메뉴에서 조회한다.
- 분양권·입주권 보유 여부: 본인 및 세대 구성원 명의로 분양권·입주권이 있으면 유주택 처리 여부를 확인한다.
- 부양가족 동일 등본 3년 요건: 직계존속(부모·조부모)의 전입일을 주민등록등본에서 확인하고, 신청일 기준 3년을 충족하는지 날짜를 계산한다.
- 독립·분가한 자녀 포함 여부: 별도 세대 구성 자녀가 부양가족 수에 들어가 있지 않은지 재확인한다.
- 청약통장 실제 인정 기간: 청약홈(applyhome.co.kr) 로그인 후 "청약자격 확인" 메뉴에서 가입 기간·납입 회차를 조회한다.
- 통장 전환 이력: 과거 청약저축·예금을 종합저축으로 전환한 경우, 이전 기간이 정상 승계되어 있는지 은행 창구 또는 청약홈에서 확인한다.