재건축부담금은 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원을 넘어야 부과된다. 8,000만원 이하는 전액 면제이고, 그 위로는 5,000만원 단위로 끊어 10%·20%·30%·40%·50%의 부과율이 차례로 붙는다. 종전 기준은 면제선 3,000만원, 구간 단위 2,000만원이었으므로 면제 문턱과 구간 폭이 함께 넓어진 셈이다.
주의할 점은 부과 대상이 아파트 한 채의 시세 차익이 아니라 조합원 1인당 평균이익이라는 것이다. 사업 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 공사비·설계감리비·세금공과금 같은 개발비용을 뺀 값을 조합원 수로 나눈다. 내 집의 이익이 아니라 단지 전체의 평균이 세율을 정한다.
부과율은 평균이익 구간이 정한다
2023년 11월 국회 국토교통위원회 법안소위를 통과한 개정안은 "부과금 부과 초과이익 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로, 부과구간 단위는 2000만원에서 5000만원으로 상향하는 것이 핵심"이었다. 현행 구간표는 아래와 같다.
| 조합원 1인당 평균이익(원) | 부과율 | 누진 기초액(원) |
|---|---|---|
| 8,000만 이하 | 면제 | 0 |
| 8,000만 초과 ~ 1억 3,000만 | 초과분의 10% | 0 |
| 1억 3,000만 초과 ~ 1억 8,000만 | 초과분의 20% | 500만 |
| 1억 8,000만 초과 ~ 2억 3,000만 | 초과분의 30% | 1,500만 |
| 2억 3,000만 초과 ~ 2억 8,000만 | 초과분의 40% | 3,000만 |
| 2억 8,000만 초과 | 초과분의 50% | 5,000만 |
개시시점 주택가액은 공시된 부동산가격에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영해 정하고, 종료시점 가액은 국토교통부가 한국부동산원에 산정을 의뢰해 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 확정한다. 여기서 빼주는 정상주택가격상승분은 개시시점 주택가액에 정기예금이자율과 해당 지역 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱해 구한다. 지역 집값이 많이 오른 기간이라면 그만큼 공제도 커지는 구조다.
평균이익이 얼마면 부담금은 얼마인가
구간표를 그대로 대입해 계산하면 이렇게 나온다. 감면 적용 전, 순수 산식만 넣은 값이다.
| 1인당 평균이익(원) | 계산식 | 부담금(원) | 실효부담률(%) |
|---|---|---|---|
| 8,000만 | 면제 | 0 | 0.0 |
| 1억 | 2,000만 × 10% | 200만 | 2.0 |
| 1억 3,000만 | 5,000만 × 10% | 500만 | 3.8 |
| 1억 5,000만 | 500만 + 2,000만 × 20% | 900만 | 6.0 |
| 1억 8,000만 | 500만 + 5,000만 × 20% | 1,500만 | 8.3 |
| 2억 | 1,500만 + 2,000만 × 30% | 2,100만 | 10.5 |
| 2억 5,000만 | 3,000만 + 2,000만 × 40% | 3,800만 | 15.2 |
| 3억 | 5,000만 + 2,000만 × 50% | 6,000만 | 20.0 |
| 5억 | 5,000만 + 2억 2,000만 × 50% | 1억 6,000만 | 32.0 |
최고 부과율은 50%지만 실효부담률은 그보다 한참 낮게 시작한다. 평균이익 1억원이면 실효 2.0%, 2억원이면 10.5%다. 실효부담률이 20%를 넘으려면 평균이익이 3억원을 지나야 하고, 32%에 이르려면 5억원이 필요하다. "이익의 절반을 가져간다"는 표현이 실제 부담과 어긋나는 지점이 여기다.
부과율 50%는 8,000만원과 2억 8,000만원을 지난 뒤의 초과분에만 적용된다. 전체 이익에 곱하는 세율이 아니다.
통보된 부담금에서 초과이익을 역산하면
하우징헤럴드가 2025년 6월 정리한 통계를 보면 부담금 부과가 예상되는 단지는 68곳, 조합원 1인당 평균 부담금은 1억 500만원이었다. 지역별로는 서울 31곳 평균 1억 6,600만원, 경기 14곳 평균 5,700만원, 대구 11곳 평균 6,000만원이고, 최고액은 서울의 한 단지로 1인당 4억 5,000만원이었다.
이 금액에 현행 구간표를 거꾸로 대입하면 그 뒤에 놓인 평균이익 규모가 드러난다. 통보액이 모두 마지막 구간(2억 8,000만원 초과)에 해당하므로 산식은 평균이익 = 2억 8,000만원 + (부담금 − 5,000만원) ÷ 0.5 하나로 정리된다.
| 구분 | 1인당 부담금(원) | 역산한 1인당 평균이익(원) | 실효부담률(%) |
|---|---|---|---|
| 경기 평균(14곳) | 5,700만 | 2억 9,400만 | 19.4 |
| 대구 평균(11곳) | 6,000만 | 3억 | 20.0 |
| 전국 평균(68곳) | 1억 500만 | 3억 9,000만 | 26.9 |
| 서울 평균(31곳) | 1억 6,600만 | 5억 1,200만 | 32.4 |
| 최고액 단지(서울) | 4억 5,000만 | 10억 8,000만 | 41.7 |
역산값은 감면을 적용하기 전 기준이고, 통보 시점에 따라 적용 구간이 달랐다면 실제 이익은 이 값과 차이가 난다. 그래도 규모의 감은 잡힌다. 서울 평균 부담금 1억 6,600만원이 나오려면 개발비용과 정상주택가격상승분을 모두 빼고도 1인당 5억원대의 이익이 남아야 한다는 계산이다. 같은 기사는 지금까지 "실제로 부과금을 납부한 단지는 없다"고 전한다. 예정액 통보와 실제 징수 사이의 거리가 그만큼 멀다.
감면과 유예가 결과를 바꾼다
산식으로 나온 금액이 그대로 청구되는 것은 아니다. 개정안은 보유 기간에 따른 감경을 함께 넣었다. 경향신문 보도 기준으로 "20년 이상 장기보유자에 대한 최대감면율은 정부가 제시한 60%에서 최대 70%로 높아졌고, 10년 이상 15년 이하 보유자는 60%, 6년 이상 9년 이하 보유자는 40% 감경"을 받는다. 앞의 역산 표에서 서울 평균 1억 6,600만원을 20년 이상 보유자가 부담한다면 70% 감면 후 약 4,980만원이 된다.
납부 시점을 미루는 장치도 있다. "만 60세 이상 1세대 1주택 고령자는 부담금 만큼의 담보를 제공하는 조건으로 상속·증여·양도 등 주택 처분 시점까지 납부를 유예"할 수 있다. 보유 기간이 세 부담을 깎는다는 점에서는 보유 40%와 거주 40%로 나뉘는 장기보유특별공제와 방향이 같지만, 재건축부담금 쪽은 거주 요건 없이 보유 기간만 본다.
제도 자체의 존폐도 변수다. 국토교통부는 2025년 1월 14일 설명자료에서 "재건축 초과이익 환수제 폐지, 공시가격 현실화계획 폐지, 임대차2법 개선 등 규제 정상화 과제를 지속 추진"하고 있다고 밝혔다. 폐지는 법 개정 사항이라 국회를 거쳐야 하고, 그 사이에도 부과 절차는 현행법대로 진행된다.
확인해볼 것
- 조합원 1인당 평균이익 산정 근거 — 종료시점 가액, 개시시점 가액, 개발비용, 정상주택가격상승분 네 항목이 예정액 통지서에 어떻게 잡혔는지 확인한다.
- 정상주택가격상승분에 적용된 비율 — 정기예금이자율과 지역 평균주택가격상승률 중 높은 쪽이 쓰였는지 본다. 이 비율이 공제액을 좌우한다.
- 본인의 보유 기간 — 6년·10년·20년이 감경 구간의 경계다. 승계 취득이라면 기산일이 언제인지 확인이 필요하다.
- 1세대 1주택 고령자 요건 — 만 60세 이상이고 담보 제공이 가능한지에 따라 납부 시점을 처분 시까지 미룰 수 있다.
- 개발비용 인정 범위 — 공사비 외에 설계감리비, 세금공과금, 기부토지 가액이 빠짐없이 반영됐는지 조합 회계자료로 대조한다.
- 제도 개정 경과 — 폐지·완화 법안이 국회에서 어느 단계에 있는지, 시행 시점과 소급 여부가 어떻게 정해지는지 지켜본다.