재건축초과이익환수제 계산법 — 8천만원 면제선

재건축부담금은 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원을 넘는 순간부터 붙는다. 8,000만원 이하는 전액 면제이고, 넘어선 금액만 구간별로 10%에서 50%까지 누진 적용된다(찾기쉬운 생활법령정보). 평균이익 2억원이면 1인당 2,100만원, 3억원이면 6,000만원이 계산상의 부담금이다.

이 면제선은 원래 3,000만원이었다. 2023년 정부·국회 논의를 거쳐 면제 구간이 3,000만원에서 8,000만원으로, 부과 구간 단위가 2,000만원에서 5,000만원으로 넓어졌고, 20년 이상 장기보유한 1주택자에게는 최대 70%를 깎아주는 조항이 함께 들어갔다(경향신문). 제도가 2006년에 만들어진 뒤 지금까지 실제로 부담금이 부과된 단지는 한 곳도 없다.

부담금은 어디서부터, 얼마나 붙나

계산의 출발점은 초과이익이다. 준공인가일의 주택가액에서 조합설립인가일의 주택가액, 그 기간의 정상주택가격상승분, 그리고 공사비를 포함한 개발비용을 뺀 나머지가 초과이익이다. 이 초과이익을 조합원 수로 나눈 값이 "조합원 1인당 평균이익"이고, 부과율은 이 평균이익에 걸린다.

기준 시점도 법에 못박혀 있다. 부과개시시점은 재건축사업을 위해 최초로 조합설립인가를 받은 날, 부과종료시점은 준공인가일이다. 다만 그 기간이 10년을 넘으면 종료시점에서 거꾸로 10년을 세어 개시시점으로 삼는다. 개시시점이 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 늦춰지면서, 사업 초기의 가격 상승분은 초과이익 계산에서 빠지게 됐다.

평균이익 2억원이면 1인당 얼마인가

위 산식에 금액을 대입하면 실제 부담이 보인다. 아래는 법정 산식을 그대로 적용해 계산한 표이고, 마지막 열은 부담금을 평균이익으로 나눈 실효 부담률이다.

최고 구간 세율이 50%지만 실효 부담률은 그보다 훨씬 낮게 나온다. 누진 구조가 초과분에만 세율을 매기기 때문이다. 평균이익 3억원 단지의 실효 부담률은 20%, 4억5,000만원이라도 30%다. "이익의 절반을 가져간다"는 표현과 실제 계산이 갈리는 지점이 여기다.

세율은 구간에 붙고, 부담은 초과분에만 붙는다 — 최고 세율과 실효 부담률은 같은 숫자가 아니다.

1주택 장기보유면 얼마나 깎이나

준공 시점에 1주택자인 조합원은 보유기간에 따라 감면을 받는다. 6년 이상 10년 미만이면 10~40%, 10~15년 50%, 15~20년 60%, 20년 이상이면 70%가 깎인다(하우징헤럴드). 만 60세 이상 1주택 고령자는 주택을 처분할 때까지 납부를 미루는 유예도 가능하다.

평균이익 3억원, 계산상 부담금 6,000만원인 조합원에게 이 감면을 적용하면 다음과 같다.

같은 단지, 같은 초과이익이라도 조합원마다 실제 고지액이 세 배 이상 벌어질 수 있다는 뜻이다. 감면 판정은 준공 시점의 주택 수를 본다는 점, 즉 사업 기간 중 다른 주택을 취득하면 조건이 달라진다는 점이 실무에서 가장 자주 어긋나는 부분이다.

분담금과 부담금은 다른 돈이다

이름이 비슷해 섞이지만 성격이 다르다. 분담금은 조합원이 새 아파트를 받기 위해 조합에 내는 공사비 몫이고, 부담금은 사업이 끝난 뒤 초과이익에 대해 국토교통부가 부과·징수하는 돈이다. 용적률과 공공기여가 분담금을 가르는 구조와, 준공 후 주택가액이 부담금을 가르는 구조는 서로 다른 계산이다. 한 단지에서 두 가지가 함께 청구될 수 있다.

실제 집행은 아직 시작 단계다. KB의 정리에 따르면 부과가 예상되는 단지는 전국 68곳(서울 31곳)으로, 조합원 1인당 평균 예상액은 약 1억467만원, 최고 4억5,000만원 수준으로 추산됐지만 실제 부과된 사례는 한 건도 없다(KB의 생각). 강남·서초 등 일부 자치구가 부담금 산정을 위한 서류 제출을 요구하며 행정 절차에 들어간 한편, 국회에서는 완화와 폐지를 둘러싼 논의가 계속되고 있다. 부과처분에 이의가 있으면 통지 후 50일 이내에 국토교통부에 심사를 청구할 수 있다.

확인해볼 것

• 대상 단지의 조합설립인가일 — 부과개시시점이 언제로 잡히는지가 초과이익의 출발선이다
• 준공 예정 시점과 조합설립인가일의 간격이 10년을 넘는지 — 넘으면 역산 10년이 적용된다
• 준공 시점 기준 본인의 주택 수와 보유기간 — 감면율 구간이 여기서 갈린다
• 조합이 제시한 예상 부담금이 개정 후 기준(면제 8,000만원, 구간 5,000만원)으로 계산된 것인지
• 분담금 추정치와 부담금 추정치가 별도로 안내되고 있는지
• 국회의 제도 개편 논의 경과 — 면제선과 부과율은 법 개정 사항이다

참고 자료

• 재건축부담금의 산정 (찾기쉬운 생활법령정보)
• 재건축부담금 제도의 이해 (하우징헤럴드)
• 유지냐 폐지냐, 뜨거운 감자 '재건축초과이익환수제'의 운명은? (KB의 생각)
• 재건축초과이익 부담금 면제, 8000만원 이하로 상향 (경향신문)