청약 재당첨 제한 10년 계산 — 서울 전역 적용 이후

투기과열지구에서 공급되는 주택이나 분양가상한제 적용주택에 당첨되면 당첨일부터 10년간 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다. 본인만이 아니라 같은 세대에 속한 사람 전원이 함께 묶인다. 주택공급에 관한 규칙 제54조가 정한 재당첨 제한이고, 기간은 당첨 주택의 유형과 위치, 전용면적에 따라 10년·7년·5년·3년·1년으로 갈린다.

이 조항이 갑자기 넓은 범위에 걸리게 된 계기가 2025년 10월 15일이다. 정부는 이날 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역으로 지정했다. 기존에 지정돼 있던 4개 자치구에 21개 자치구가 새로 더해졌고, 경기에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됐다. 전매제한과 청약 규제는 지정 공고일부터 즉시 적용됐다.

당첨 주택 유형별로 갈리는 제한 기간

제54조 제2항은 제한 기간을 다섯 갈래로 나눈다. 투기과열지구 공급 주택과 분양가상한제 적용주택이 10년, 청약과열지역 공급 주택이 7년, 토지임대주택 등이 5년이다. 나머지 경우는 전용면적과 과밀억제권역 여부로 다시 갈린다.

여기서 중요한 원칙이 하나 붙는다. 제한 기간이 둘 이상에 해당하면 그중 가장 긴 기간을 적용한다. 분양가상한제가 적용되는 투기과열지구 단지라면 두 조항이 겹치지만 결과는 10년 하나다.

재당첨 제한의 기산점은 계약일도 입주일도 아닌 당첨일이다.

2025년 10월 15일이 만든 5년과 7년의 차이

규제지역 지정은 소급되지 않지만, 지정 이후 당첨자에게는 곧바로 10년 조항이 붙는다. 같은 단지, 같은 면적이라도 당첨자 발표일이 지정 공고일 앞이냐 뒤냐에 따라 제한 기간이 통째로 달라진다는 뜻이다. 서울 21개 자치구는 이날 처음 투기과열지구가 됐으므로 그 이전 당첨 건에는 일반 규정이 적용됐다. 아래는 조항을 그대로 대입해 해제 시점을 계산한 결과다.

이틀 차이로 전용 84㎡는 5년, 전용 101㎡는 7년이 더 붙는다. 대형 평형일수록 격차가 큰 이유는 규제지역 밖에서는 85㎡ 초과가 오히려 짧은 제한을 받기 때문이다. 규제지역 지정은 이 면적별 차등을 지워 버리고 전부 10년으로 통일한다.

비규제지역이라도 분양가상한제가 적용되는 단지는 처음부터 10년이다. 공공택지에서 공급되는 분양가상한제 주택이 여기에 해당하므로, 지역 지정 여부만 보고 제한 기간을 가늠하면 어긋난다.

제한은 나 하나로 끝나지 않는다

재당첨 제한은 당첨자 본인뿐 아니라 같은 세대에 속한 사람 전원에게 적용된다. 배우자가 주민등록을 달리해 세대를 분리했더라도 같은 세대로 본다. 부부의 주민등록표에 올라 있는 직계존속과 직계비속도 함께 제한을 받는다.

실무에서 이 조항이 아프게 작동하는 순간은 대개 특별공급이다. 신혼부부 특별공급으로 한 채에 당첨된 세대는 그 순간부터 세대 전체가 제한 기간에 들어간다. 이후 부모를 세대에 편입하거나 자녀가 성년이 되어 별도로 청약을 준비하려 할 때, 제한이 살아 있으면 신청 자체가 막힌다. 소득 요건이나 가점만 챙기다가 이 부분을 놓치는 경우가 많은데, 특별공급 자격 요건은 신혼부부 특별공급 소득기준을 정리한 글에서 따로 다뤘다.

다만 예외가 있다. 재당첨 제한을 받고 있어도 투기과열지구와 청약과열지역이 아닌 곳에서 공급되는 민영주택은, 다른 청약 제한 사항이 없다면 신청이 가능하다. 규제지역이 서울 전역으로 넓어진 지금, 이 예외가 가리키는 범위는 사실상 수도권 밖이다.

당첨 취소·부적격은 별개의 제한이다

재당첨 제한과 혼동하기 쉬운 것이 부적격 당첨에 따른 제한이다. 법제처 생활법령정보에 따르면 당첨이 취소된 부적격 당첨자는 당첨일부터 수도권 1년, 그 외 지역 6개월, 위축지역 3개월 동안 다른 분양주택의 입주자로 선정될 수 없다.

둘은 발동 조건이 다르다. 재당첨 제한은 정상적으로 당첨돼 계약한 경우에도 걸리고, 부적격 제한은 자격을 잘못 계산해 당첨이 취소된 경우에 걸린다. 가점을 잘못 입력해 부적격 처리되면 짧은 제한만 받고 끝나는 대신 그 회차를 통째로 날리는 셈인데, 부양가족 수와 무주택 기간 산정에서 오산이 몰리는 지점은 청약 가점 84점 배점표를 뜯어본 글에 정리해 뒀다.

확인해볼 것

• 세대원 전원의 과거 당첨 이력 — 배우자, 주민등록표상 직계존비속까지. 세대 분리 상태여도 배우자는 같은 세대로 본다.
• 당첨일이 정확히 언제였는지 — 기산점은 계약일이 아니라 당첨자 발표일이다. 청약홈 청약 이력에서 확인할 수 있다.
• 당첨 당시 그 지역이 규제지역이었는지 — 2025년 10월 15일 이후 서울 전역과 경기 12곳이 투기과열지구다. 그 이전 당첨분은 면적·권역 기준으로 계산해야 한다.
• 분양가상한제 적용 여부 — 비규제지역이어도 상한제 단지면 10년이다. 입주자모집공고에 표기된다.
• 제한이 둘 이상 겹치는지 — 겹치면 가장 긴 기간 하나만 적용된다.
• 넣을 수 있는 곳이 남았는지 — 제한 중이어도 비규제지역 민영주택은 신청 가능한 경우가 있다. 다른 제한 사항이 없어야 한다는 조건이 붙는다.

참고 자료

• 주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한) — 국가법령정보센터
• 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 — 대한민국 정책브리핑
• 당첨 취소 및 당첨 제한 — 찾기쉬운 생활법령정보